Agente immobiliare – Responsabilità
L’agente immobiliare in una compravendita immobiliare risulta avere delle responsabilità???
Ebbene, prima di tutto il ruolo dell’agente immobiliare oramai è divenuto di fondamentale importanza nella compravendita immobiliare in quanto, una volta che il cliente sottoscrive il mandato (comunemente definito “incarico”), nei confronti dell’agenzia immobiliare gravano una serie di specifici obblighi giuridici nei confronti del proprio cliente.
Preliminarmente l’art 1759 c.c. recita quanto segue: “Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso – il mediatore risponde dell’autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell’ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite”
Ma quali sono nello specifico le circostanze (di cui parla la norma sopra citata) a lui note e di cui avrebbe l’obbligo di notiziare il proprio cliente per fargli valutare serenamente ed in sicurezza la futura compravendita immobiliare e/o che potrebbero in qualche modo incidere sulla conclusione della stessa??
Vediamole insieme.
I responsabilità dell’agente immobiliare nei confronti del cliente
Una responsabilità dell’agente immobiliare può configurarsi, in ordine alla mancata informazione circa la piena legittimità urbanistica del bene – cosiddetta “conformità urbanistica” del bene oggetto della compravendita immobiliare.
Tuttavia, affinchè possa essere configurare una specifica responsabilità in tal senso nei confronti dell’agente immobiliare occorre che lo stesso abbia taciuto informazioni e circostanze delle quali era a conoscenza e/o abbia riferito circostanze diverse con quanto a sua conoscenza e/o sebbene espressamente incaricato di procedere ad una verifica in tal senso da uno dei committenti (clienti), abbia omesso di procedere ovvero abbia erroneamente adempiuto allo specifico incarico.
II responsabilità dell’agente immobiliare nei confronti del cliente
Altra responsabilità dell’agente immobiliare nella compravendita immobiliare e del correlato onere di corretta informazione nei confronti del proprio cliente/i rientra di notiziare il profilo della capacità patrimoniale/economica delle parti stesse, costituendo un elemento influente sulla sicurezza dell’affare, specie in presenza della dazione di una somma a titolo di anticipo di pagamento o di caparra.
III responsabilità dell’agente immobiliare nei confronti del cliente
Altra responsabilità dell’agente immobiliare nella compravendita immobiliare e del correlato onere di corretta informazione nei confronti del proprio cliente/i rientra quello di notiziare il proprio cliente sull’esistenza e/o comunque sulla possibilità di ottenere il certificato di agibilità riguardo l’immobile oggetto di compravendita immobiliare.
Tuttavia, per completezza espositiva, si sottolinea come, la Giurisprudenza, non sia concorde su questo punto in quanto con una recente pronuncia, la Corte di Cassazione Civile (Sent. n. 14158/2019) ha escluso che, in una compravendita immobiliare si potesse configurare in capo all’agente immobiliare una responsabilità professionale per non aver riferito al proprio cliente la mancanza del certificato di agibilità.
IV responsabilità dell’agente immobiliare nei confronti del cliente
Altra responsabilità dell’agente immobiliare nella compravendita immobiliare e del correlato onere di corretta informazione nei confronti del proprio cliente/i rientra quello di notiziare il proprio cliente sull’esistenza di trascrizioni pregiudizievoli sopra l’immobile – per trascrizioni pregiudizievoli è da intendersi a titolo di esempio: pignoramenti/ipoteche etc etc.
Tuttavia, anche sotto questo profilo la Giurisprudenza non è unanime in quanto ad esempio il Tribunale Civile di Frosinone con la Sentenza n. 516 del 21.07.2020 ha statuito quanto segue: “In tema di responsabilità del mediatore, non rientra nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell’adempimento della prestazione ai sensi dell’art 1176 c.c., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico, dovendosi ritenere pertanto che in caso di intermediazione in compravendita immobiliare, non può considerarsi compreso nella prestazione professionale del mediatore l’obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà dell’immobile oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli” – pertanto, ne ha escluso la responsabilità dell’agente immobiliare.
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Alla luce di tutto quanto suddetto, si suggerisce di affidarsi quindi sempre ad agenzie immobiliari solide e considerate affidabili sul mercato immobiliare e/o comunque ad agenti immobiliari di cui si ha piena fiducia in quanto l’insidia è sempre dietro l’angolo!!!!
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