Immobile abusivo – Contratto preliminare

La risposta che voglio darti in questo articolo è la seguente: è giuridicamente valido un contratto preliminare di compravendita di un immobile abusivo???

Cominciamo subito col dire che, ogni immobile, per essere costruito, necessità di specifica autorizzazione rilasciata dall’amministrazione comunale che, a seguito di un formale procedimento, rilascia il titolo abilitativo, la cui normativa di riferimento è contenuta ad oggi nel Testo Unico dell’Edilizia  (D.P.R. n. 380/01).

Detto questo, vi deve essere sempre corrispondenza tra il progetto depositato al comune da un tecnico abilitato e lo stato di fatto in cui si trova l’immobile visionato – solo così vi potrà essere la cosiddetta regolarità urbanistica (detta anche regolarità edilizia) dell’immobile.

In buona sostanza quindi, al fine di verificare se un immobile (appartamento, villa, negozio o qualsiasi altro manufatto) sia dotato o meno della conformità urbanistica occorre necessariamente confrontare lo stato di fatto con il progetto depositato negli archivi comunali.

In tutti i casi quindi in cui l’immobile sia stato modificato o realizzato in maniera difforme al progetto presentato al comune, non sarà possibile rilasciare e quindi ottenere la conformità urbanistica.

Ti ricordo come la conformità urbanistica è strettamente necessaria per la stipula del rogito notarile e/o per richiedere un mutuo.

Detto questo, ti sottolineo come esistano diversi tipi di difformità che non permettono il rilascio della conformità urbanistica e sono le seguenti:

  1. edificio abusivo: non esiste alcun titolo abilitativo (l’immobile quindi è stato realizzato senza nessuna autorizzazione amministrativa) –  in questo caso solo un nuovo condono edilizio o un permesso di costruire in sanatoria (ove possibile) possono sanare la situazione.
  2. piccole modifiche interne: in questo caso è possibile sanare la situazione tramite tecnico abilitato,
  3. modifiche esterne e aumento di volumetria: nella maggior parte delle volte (aumento di volumetria) è necessario ottenere, ove sia possibile, un permesso a costruire in sanatoria (procedura da eseguire sempre tramite tecnico abilitato).

Ti evidenzio inoltre che, ai fini della verifica se trattasi di immobile abusivo, non devi controllare il catasto in quanto questo ha rilevanza solo ai fini fiscali – dovrai recarti presso il Comune di competenza al fine di richiedere copia del titolo abilitativo al Comune.

Fatta questa doverosa premessa, risulta chiaro che per i non addetti ai lavori, sarebbe “scontato” il fatto di NON poter stipulare un contratto preliminare di compravendita di un immobile totalmente abusivo.

E invece la Suprema Corte di Cassazione ha risposto in maniera positiva!!

Infatti, la Suprema Corte di Cassazione con la Sentenza n. 8483 del 29.04.2016 ha statuito che:

la nullità prevista dall’art. 40 l. n. 47 del 1985 riguarda esclusivamente i contratti a effetti traslativi, e NON coinvolge quindi il preliminare di vendita che abbia a oggetto un immobile abusivo; e ciò non soltanto per un motivo di carattere letterale, in quanto la norma in questione attiene solo agli atti traslativi dei diritti reali sull’immobile, e non agli atti a efficacia obbligatoria, ma per il rilievo che, successivamente al contratto preliminare, può intervenire la “concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi” e/o “essere prodotta la dichiarazione prevista dalla stessa norma”, ove si tratti di immobili costruiti anteriormente al 1 settembre 1967, con la conseguenza che, in queste ipotesi, rimarrebbe esclusa la sanzioni di nullità per il successivo contratto definitivo di vendita.

In buona sostanza, la Suprema Corte ha ritenuto che, la normativa di cui l’art 40 della L. 47/1985, NON possa essere estesa anche al contratto preliminare di vendita, dando seguito ad un principio consolidato nella giurisprudenza secondo il quale:

la nullità prevista dall’art 40 della L. 47/1985, riguarda esclusivamente i contratti ad effetti traslativi, e non si applica quindi al preliminare di vendita che abbia ad oggetto un immobile abusivo.

Tutto questo, non solo per un motivo di carattere letterale, in quanto la norma in questione fa espresso riferimento solo agli atti traslativi dei diritti reali sull’immobile, e non agli atti ad efficacia obbligatoria, ma per il rilievo che, successivamente al contratto preliminare, può intervenire la concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi o essere prodotta la dichiarazione prevista dalla stessa norma, ove si tratti di immobili costruiti anteriormente al 1 settembre 1967, con la conseguenza che – in queste ipotesi – rimarrebbe esclusa la sanzione di nullità per il successivo contratto definitivo di vendita (cfr. ex multiss Cass. Civ. Sentt. nn. 59/2002 – 6018/1999, 1501/1999 – 8335/1997).

Ovviamente, nel momento in cui dovrà stipularsi il rogito di vendita (che come detto ha effetti traslativi in quanto è in quel momento che si trasferisce materialmente la proprietà dell’immobile) il bene originariamente abusivo dovrà risultare sanato e quindi regolare dal punto di vista urbanistico.

Ove non fosse sanato l’abuso, il promissario acquirente ben potrà in questo caso risolvere il contratto preliminare per grave inadempienza della parte venditrice ed azionare tutti i rimedi risarcitori previsti dal codice civile.


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