Mancata trascrizione – preliminare – vendita

La mancata trascrizione di un preliminare di vendita quali conseguenze potrebbe avere riguardo la tua posizione di futuro acquirente di un immobile???

Ebbene, preliminarmente, ti evidenzio come, con contratto preliminare di vendita, si intenda quel tipo di contratto in forza del quale tu ed il soggetto con il quale l’hai sottoscritto, ti obbligherai a concludere un successivo/futuro contratto “definitivo”.

Nel contratto preliminare di vendita dovrai già delineare quelli che saranno gli elementi essenziali del futuro contratto definitivo.

Comunemente, il contratto preliminare di vendita viene definito impropriamente con il termine di “compromesso“, soprattutto nel settore delle compravendite di immobili (tema di questo articolo) – quindi, gli elementi essenziali che andranno inseriti saranno i seguenti:

1) identificazione esatta dell’immobile con relativi dati catastali

2) identificazione anagrafica tua (acquirente) e della parte venditrice

3) prezzo totale concordato per la vendita dell’immobile

4) data di stipula prevista per la stipula del rogito notarile

A livello normativo questa tipologia di contratto è disciplinata dall’art 1351 c.c. e prevede l’obbligo della “forma scritta” nel caso in cui il successivo contratto definitivo prevedesse l’obbligo di forma scritta.

Da ciò ne consegue che, in caso di stipula di un contratto preliminare di vendita, tenuto conto che il successivo contratto (rogito) dovrà avvenire necessariamente come noto con la forma scritta ovvero per atto pubblico (Notaio), sarà obbligatoria la “forma scritta” a pena di nullità.

Tanto premesso, successivamente alla sottoscrizione, il contratto dovrà essere obbligatoriamente registrato, mediante la presentazione del contratto all’Agenzia delle Entrate e contestuale pagamento dell’imposta di registro.

Secondo l’attuale normativa, la registrazione del contratto dovrà avvenire nei “20 giorni successivi” dalla sottoscrizione tra te e l’altro soggetto ove redatto “privatamente” oppure nei “30 giorni successivi” nel caso in cui il contratto l’avessi invece sottoscritto dinanzi ad un notaio.

Come ti ho appena detto, il contratto in esame deve essere obbligatoriamente registrato – invece, la “mancata trascrizione del preliminare di vendita” presso la competente conservatoria dei registri immobiliari non comporta  nessuna sanzione

La trascrizione però, pur non essendo obbligatoria per legge è comunque fortemente suggerita.

Infatti, successivamente alla sottoscrizione di un contratto preliminare risulta accendersi un rapporto giuridico che ha effetto solo tra i soggetti che hanno firmato quel contratto ovvero tu (futuro acquirente) e l’altro soggetto (futuro venditore).

Detto in termini pratici, nonostante la firma del preliminare da parte tua, l’altra parte (venditore) nel caso tu fossi l’acquirente:

1) potrebbe vendere lo stesso immobile ad altre persone ovvero costituire su di esso diritti reali di godimento (Ex. usufrutto),

2) potrebbe iscrivere ipoteche sull’immobile a te promesso in vendita.

Se quanto sopra dovesse accadere, tu NON potresti chiedere al tribunale di rendere nulla la vendita “illecita” e/o la costituzione del diritto reale di godimento e/o la concessione dell’ipoteca.

Infatti, avresti diritto ad avanzare solo una richiesta di risarcimento dei danni e sempre che il venditore abbia comunque un patrimonio aggredibile – ti starai chiedendo: se illecitamente ha venduto l’immobile ad altro soggetto sicuramente ha incassato i proventi della vendita – questo è vero; tuttavia, ad oggi, sempre a mezzo di condotte non proprio ortodosse, i soldi sono purtroppo molto facili da far “sparire”….

Inoltre, il medesimo venditore potrebbe comunque subire azioni sull’immobile da parte di terzi, come pignoramenti, sequestri, ipoteche giudiziali, atti di citazione in giudizio inerenti l’immobile promesso in vendita e quella ancor piu’ grave la domanda di “fallimento” proposta nei confronti di un creditore della tua parte venditrice.

Detto questo, esiste però un rimedio che ti andrebbe ad evitare tutte queste spiacevoli conseguenze che sopra ti ho rappresentato ovvero: procedere alla trascrizione del preliminare di vendita presso la competente conservatoria dei registri immobiliari.

La trascrizione ti salverebbe infatti anche nel caso in cui tu avessi sottoscritto il preliminare di vendita con una società immobiliare inadempiente e successivamente la stessa venisse dichiarata fallita.

In questo caso infatti ovvero nel momento in cui il tuo preliminare di vendita fosse stato regolarmente trascritto i successivi passaggi che dovresti fare sarebbero i seguenti:

a) azionare la domanda ex art 2932 c.c. nei confronti della società immobiliare “inadempiente”.

b) trascrizione anche di questa domanda giudiziale presso la competente conservatoria dei registri immobiliari prima che venga dichiarata la sentenza di fallimento della società immobiliare.

Infatti, secondo una giurisprudenza ormai consolidata, ai fini dell’opponibilità al fallimento della domanda giudiziale di esecuzione in forma specifica ex art 2932 c.c di un contratto preliminare di vendita costituisce presupposto necessario la trascrizione della domanda medesima in data antecedente alla dichiarazione di fallimento, la cui prova può essere fornita esclusivamente a mezzo della produzione in giudizio – in originale o in copia conforme – della nota di trascrizione.

Nel suddetto caso quindi, il curatore fallimentare del promittente venditore di un immobile non potrà infatti sciogliersi dal contratto preliminare ai sensi dell’art 72 L. fallimentare con effetto verso il promissario acquirente (ossia nei tuoi confronti).

A norma dell’art 2652 c.c., la trascrizione della tua sentenza di accoglimento prevarrebbe infatti sull’iscrizione della sentenza di fallimento nel registro delle imprese.

In conclusione quindi, ti ho evidenziato le pericolose conseguenze che può avere nei tuoi confronti (futuro acquirente) la mancata trascrizione di un preliminare di vendita soprattutto nel caso un cui la tua parte venditrice (società immobiliare) dovesse successivamente fallire. 

 

 

 

 

 

 

 

 

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