Notaio – visura – obbligo – responsabilità

Per il notaio, chiamato dalle parti per la preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare (rogito), la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari mediante una specifica visura, costituisce, salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti, uno specifico obbligo derivante dall’incarico conferitogli dal cliente e, quindi, rientra nell’oggetto della prestazione d’opera professionale che, ove disatteso, configura una specifica responsabilità.

L’opera professionale richiesta al notaio infatti, non è solo quella di accertare della volontà delle parti, ma si estende a tutte quelle attività preparatorie e successive necessarie affinchè possa essere garantita la serietà e la certezza dell’atto di compravendita.

Conseguentemente, l’inosservanza del suddetto obbligo accessorio da parte del notaio (acquisizione della visura dell’immobile oggetto di compravendita presso la conservatoria competente) ne fa discendere una responsabilità “contrattuale” del medesimo notaio per inadempimento dell’obbligazione di prestazione d’opera intellettuale, a nulla rilevando che la legge professionale notarile non contenga alcun esplicito riferimento a questa forma di responsabilità, dovendosi escludere alla luce di tale obbligo la configurabilità del concorso colposo del danneggiato ex art 1227 c.c.

La preliminare visura in conservatoria serve sostanzialmente a verificare che sopra l’immobile oggetto di compravendita non risultano esserci trascrizioni pregiudizievoli (Ex. pregresse ipoteche-pignoramenti etc etc).

Caso pratico dove si è accertata la responsabilità del notaio

Nel caso in cui un soggetto interessato a stipulare un mutuo ipotecario con una banca incarichi un notaio di effettuare la visura del bene destinato ad essere l’oggetto dell’ipoteca, ciò determina l’assunzione di obblighi in capo al notaio non soltanto nei confronti del mutuatario, ma pure nei confronti della banca mutuante, e ciò sia che si intenda l’istituto bancario quale terzo ex art 1411 c.c., che beneficia del rapporto contrattuale di prestazione professionale concluso dal cliente mutuatario, sia che si individui un’ipotesi di responsabilità “da contatto sociale” fondata sull’affidamento che la banca mutuante ripone nel notaio in quanto esercente una professione protetta.

Nel caso specifico, il notaio rogante NON aveva eseguito la preliminare visura in conservatoria dell’immobile sopra il quale doveva essere accesa l’ipoteca.

Pertanto, accertata la responsabilità del notaio l’eventuale danno alla banca è stato risarcito parametrandolo in base alla colposa induzione dell’istituto di credito ad accettare in ipoteca, con riguardo al finanziamento chiesto da un soggetto, un bene non idoneo a garantire la restituzione del credito erogato in quanto già ipotecato.

A fronte di quanto sopra riferito, si raccomanda quindi sempre, prima della stipula dell’atto notarile, di chiedere per “scrupolo” al notaio una visura in conservatoria aggiornata dell’immobile oggetto di compravendita e/o dell’immobile che si sta utilizzando ai fini dell’accensione di una ipoteca a seguito di un finanziamento/mutuo chiesto ad un istituto bancario.

Si invita a visitare la pagina Diritto civile per scoprire tutti i settori in cui lo studio risulta essere specializzato.