Rogito notarile – Covid 19: in questi giorni, stanno pervenendo allo studio tante richieste circa la possibilità di stipulare rogiti notarili il cui termine finale fissato dalle parti nell’originario contratto preliminare di compravendita ricade proprio in questo “particolare” periodo.
In particolare, si analizzerà a seguire lo specifico caso nel quale, il promissario venditore, abbia a sua volta già acquistato altro immobile (rogito già stipulato) e sul quale, ad oggi, risultano però da terminare ancora molteplici lavori di ristrutturazione nonchè rimane da eseguire il trasloco di tutti i mobili.
Rogito notarile – Covid 19
Si possono in questo caso configurare eventuali inadempienze contrattuali a carico del promissario venditore ove dovesse richiedere uno slittamento per la stipula del rogito notarile per ultimare i lavori di ristrutturazione nonchè per l’espletamento del trasloco???
Ebbene, da una attenta disamina giuridica, lo studio ritiene che il promissario venditore non possa essere ritenuto in nessun modo responsabile nel caso in cui chiedesse alla parte promissaria acquirente nonchè al notaio uno slittamento della data prevista per la stipula del rogito notarile.
Infatti, preliminarmente è noto come, con l’ultimo Dpcm del 22.03.2020 sia stata disposta la chiusura di tutte le attività NON di prima necessità tra le quali rientrano anche la maggior parte delle attività edilizie etc etc. – effetto applicativo del suddetto provvedimento a decorrere dal 25.03.2020.
Da ciò ne consegue che tutta la maggior parte delle attività sono state sospese ad oggi sino al 3.04.p.v. – molto probabilmente la sospensione sarà purtroppo prorogata e non si sa bene sino a quanto.
Premesso quanto sopra esposto, lo studio quindi suggerisce per mero scrupolo di chiedere a tutti i soggetti che si stanno attualmente occupando della ristrutturazione del nuovo immobile di controllare se la loro attività (codice Ateco) rientra tra quelle non escluse e quindi tra quelle attività che ad oggi possono comunque continuare a lavorare nel rispetto delle prescrizioni di sicurezza statuite dall’originario Dpcm dell’8.03.2020 – misure di sicurezza estese poi successivamente (11.03.2020) sull’intero territorio nazionale (basta come detto che gli stessi verifichino il loro codice Ateco).
Ove il loro codice Ateco dovesse rientrare nelle attività non oggetto di sospensione, il loro lavoro potrebbe infatti essere regolarmente espletato.
Problemi pratici
Tuttavia, i problemi sorgerebbero a livello pratico.
Infatti, in forza di tutti i vincoli di sicurezza che sono stati imposti (tanto per citarne uno: la distanza di sicurezza di almeno 1 metro e mezzo etc etc) anche per le attività non rientranti nella sospensione,
si ha motivo di ritenere che sarebbe comunque tecnicamente impossibile portare a termine il lavoro.
Solo per citare alcuni esempi (montaggio di finestre/tapparelle etc etc) si evidenzia come, le suddette attività diventerebbero comunque tecnicamente impossibili da eseguire al di fuori dell’esclusione o meno delle stesse dalla sospensione imposta con il Dpcm del 22.03.2020 – solitamente infatti, questa tipologia di lavori viene eseguita in “squadra” ed a stretto contatto tra gli operai anche in considerazione del peso del materiale (pensiamo ad una finestra molto grande – la stessa avrebbe un peso notevole e quindi è logico pensare che gli operai non potrebbero mai rispettare la distanza di sicurezza per il relativo montaggio così come per le tapparelle/grate etc etc).
Identico discorso deve essere altresì fatto per il trasloco dei mobili dalla vecchia alla nuova casa – anche in questo caso, è consuetudine come gli operai lavorino a stretto contatto nel portare i mobili dalla strada all’immobile stante anche il peso degli stessi – inoltre potrebbero crearsi anche problemi internamente al condominio dove è ubicato il nuovo immobile.
Anche riguardo la consegna dei materiali sussistono dei seri problemi in questo momento in quanto, i magazzini, oltre ad essere attualmente chiusi non consegnando la merce, la maggior parte degli operai è stata messa in CIG (cassa integrazione in deroga) e quindi vi sono anche sotto questo profilo notevoli ritardi.
Situazione attuale
A livello pratico, ad oggi la situazione è questa.
Occorrerà tuttavia attendere necessariamente ulteriori disposizioni governative che saranno certamente emesse in futuro o quanto meno ci si aspetta avvengano prima del 3.04.2020 non fosse altro perchè le prescrizioni del Dpcm del 22.03.2020 cessano di avere la propria efficacia giuridica proprio il giorno 3.04.2020 e quindi ove non fosse emesso un ulteriore provvedimento, tecnicamente tutte le attività (ad oggi sospese) potrebbero nuovamente cominciare a riaprire e quindi a lavorare attenendosi sempre alle prescrizioni di sicurezza sancite con il Dpcm dell’8.03.2020 – se il nuovo provvedimento dovesse mantenere le attuali restrizioni vale quanto sopra detto altrimenti il tutto dovrà essere rideterminato alla luce di eventuali novità.
Tanto premesso e volendo adesso analizzare, ad oggi, la posizione del promissario venditore si sottolinea quanto segue.
In tema di compravendita, l’art 1476 c.c. prescrive a carico del venditore determinati quanto specifici obblighi giuridici tra i quali: la consegna della cosa al compratore, fargli acquistare la proprietà della cosa in vendita quando il trasferimento non è immediato (caso del preliminare di compravendita).
Detto questo, solitamente, nei contratti preliminari di compravendita viene inserito un termine considerato “essenziale” per la stipula futura del rogito notarile – ciò vuol dire che, nel caso in cui venisse superato il termine essenziale inserito nell’originario contratto preliminare la parte che, senza giustificato motivo, non abbia stipulato il rogito notarile sarà considerata inadempiente con tutte le conseguenze di legge.
Detto questo, l’art 1218 c.c. dispone che sussiste inadempimento contrattuale quando la mancata esecuzione di una prestazione sia derivante da un mancato impegno da parte dell’obbligato di diligenza e di cooperazione richiesto, secondo il tipo di rapporto obbligatorio, per la realizzazione dell’interesse del creditore e ciò nel presupposto che la prestazione sia soggettivamente possibile.
Conclusioni
Tanto premesso, si ritiene che nel caso in esame, non possa in nessun modo parlarsi di inadempimento a carico della parte promissaria venditrice riguardo gli impegni assunti alla sottoscrizione del contratto preliminare ma bensì debba necessariamente potersi fare piena applicazione della norma ex art 1256 II comma c.c. la quale come condizione esimente a favore del debitore (venditore) tratta il tema di impossibilità sopravvenuta temporanea della prestazione.
A ben vedere infatti, si è verificato un evento di così tale portata in termini di imprevedibilità ed eccezionalità (COVID 19) che ha reso di fatto impossibile “temporaneamente” la regolare stipula del rogito notarile alla data contrattualmente convenuta (preliminare) e che renderà tecnicamente impossibile sempre “temporaneamente” la stipula durante la vigenza dei provvedimenti governativi restrittivi e limitativi.
Si tiene a precisare come, l’impossibilità sia solo temporanea e non quindi definitivamente impossibile in quanto una volta “revocati” i provvedimenti restrittivi e limitativi potrà finalmente riprendere l’ordinaria attività di tutte le aziende e quindi potranno finalmente chiudersi i lavori nel nuovo immobile.
Alla luce di tutto quanto suddetto, si ritiene quindi che, ad oggi, non possa essere in nessun modo considerata responsabile di ritardo nell’adempimento dell’obbligazione (stipula del rogito) la parte venditrice.
Ben potrebbe essere invece considerata inadempiente solo nel caso in cui, una volta eliminata la causa di impedimento (revoca dei provvedimenti restrittivi/sospensione attività) la stessa non si adoperasse tempestivamente e con diligenza per l’adempimento dell’obbligazione a proprio carico (stipula del rogito notarile) – volendo fare un esempio pratico, una volta revocati i provvedimenti restrittivi la parte promissaria venditrice non si attivasse subito per la fine lavori nel proprio nuovo immobile.
Si consiglia a tal fine, prima di chiedere uno slittamento del termine per la stipula del rogito, di domandare preventivamente a tutti gli operai che si stanno occupando della ristrutturazione, il tempo più o meno necessario per la conclusione dei lavori e se hanno già acquisito tutti i materiali, di modo da potersi regolare con la tempistica nella richiesta di slittamento.
Ulteriormente, si precisa come la parte promissaria venditrice potrebbe invece essere tecnicamente considerata inadempiente ove il contratto preliminare fosse ad esempio stato sottoscritto (modalità smart working a distanza con firme digitali) nel momento in cui il nostro paese era già in emergenza sanitaria ed oggi chiedesse uno slittamento della data stipula del rogito notarile per ritardi nei lavori etc etc – in questo caso infatti, la parte promissaria venditrice si ritiene non potrebbe avvalersi della norma ex art 1256 c.c. in quanto, “a monte”, aveva accettato il rischio che vi sarebbero potuti essere dei ritardi e/o comunque era ben in grado di prevederlo.
Si ricorda in ultimo come, la richiesta di slittamento della data di stipula del rogito notarile, debba avvenire in forma scritta con missiva da spedire e/o email e/o pec alla parte promissaria acquirente mettendo in copia conoscenza anche il notaio scelto per la stipula.
