Umidità – Immobile – Locazione

È considerata legittima la disdetta anticipata (tecnicamente definita come recesso) esercitata dal conduttore di un immobile in un contratto di locazione ad uso abitativo qualora quest’ultimo risulti avere gravi problemi di umidità, di così tale entità da comprometterne la salute.

Il problema dell’umidità viene infatti configurata come un grave vizio dell’immobile condotto in locazione, pericoloso per la salute del conduttore e/o dei suoi familiari, a norma dell’art 1580 c.c

Per tal motivo, in materia di locazione, in caso di umidità dell’immobile locato, il conduttore è pienamente autorizzato a chiedere lo scioglimento anticipato del contratto, anche se erano noti a lui stesso i problemi di umidità ed anche a prescindere da qualsiasi sua eventuale rinuncia.

Quanto appena sopra riferito, è stato disposto dalla Corte di Cassazione, sez. III civile che, con la sentenza del 21 giugno – 13 novembre 2019, n. 29329, la quale ha tra l’altro statuito importanti principi in materia locatizia.

La Suprema Corte ha infatti prima di tutto chiarito l’onere probatorio gravante sul locatore che agisca in giudizio per ottenere il pagamento delle spese condominiali precisando che, a tal fine, è sufficiente produrre i rendiconti dell’amministratore, approvati dai condomini.

Infatti, l’art. 9, terzo comma della L. n. 392/1978 garantisce al conduttore il diritto di visionare i documenti presso l’amministratore che li custodisce.

Il locatore quindi, che dovesse azionare un giudizio nei confronti del conduttore richiedendo il pagamento delle spese condominiali assolverebbe il proprio onere probatorio mediante la semplice produzione dei rendiconti dell’amministratore ove approvati regolarmente dai condomini.

Sarebbe quindi obbligo del conduttore sollevare (eventuali) contestazioni specifiche in ordine alle somme richieste dal locatore, dopo aver preso visione dei documenti giustificativi o averne chiesto l’esibizione giudiziale ai sensi degli artt. 210 e ss c.p.c. (cfr. ex multiss Cass. 28/09/2010, n. 20348; Cass. 04/06/1998, n. 5485).

Riguardo invece la spesa per la tinteggiatura delle pareti dell’immobile locato alla fine della locazione, la suddetta Sentenza ha disposto come, la stessa, non possa essere posta  a carico del conduttore, trattandosi di una spesa che per legge spetta al locatore – un’eventuale clausola inserita nel contratto che ponga tali oneri a carico del conduttore deve infatti considerarsi nulla ai sensi dell’art. 79 della L. n. 392/1978.

Nel caso in cui venisse quindi inserita internamente al contratto, una clausola che imporrebbe al conduttore di provvedere a tinteggiare tutte le pareti dell’immobile alla fine della locazione, il medesimo conduttore sarebbe gravato di una spesa che, la legge (art. 1576 c.c.), pone generalmente a carico esclusivo del locatore, attribuendo peraltro a quest’ultimo un vantaggio ulteriore rispetto al solo corrispettivo lecitamente esigibile dal conduttore, ossia la corresponsione del canone.

Sempre la succitata Sentenza, facendo espresso richiamo ad una risalente pronuncia, ha affermato quindi che la spesa per la tinteggiatura delle pareti al termine della locazione NON può essere posta a carico del conduttore, posto che la presenza di impronte di mobilia e quadri sulle pareti rientra nel normale degrado d’uso (in tal senso Cass. 1984 n. 4357).

Andando adesso ad affrontare il problema di umidità dell’immobile, sempre la succitata Sentenza ha ricordato che, ai sensi dell’art. 4 della L. n. 392/1978, il recesso del conduttore dal contratto è giustificato da accadimenti sopravvenuti alla costituzione del vincolo (stipula del contratto di locazione), estranei alla sua volontà ed imprevedibili, tali da rendergli particolarmente gravoso proseguire il rapporto.

La difficoltà nella prosecuzione della locazione deve avere quindi una connotazione oggettiva.

Non può risolversi in una valutazione unilaterale del conduttore circa la convenienza o meno di continuare il rapporto di locazione.

In particolare, nelle locazioni ad uso abitativo, la difficoltà nella prosecuzione del rapporto di locazione deve essere valutata non solo sotto il profilo economico ma anche tenendo conto delle esigenze di vita del conduttore stesso (Cfr. Cass. 05/04/2016, n. 6553).

Nel caso analizzato dalla Suprema Corte con la succitata Sentenza, i conduttori avevano esercitato il recesso (disdetta anticipata) riferendo che, l’insalubrità dell’immobile locato (umidità) era tale da impedire la prosecuzione del rapporto di locazione, in quanto un eventuale proseguo sarebbe andato ad aggravare la pregressa patologia bronchiale di uno dei conduttori.

Proprio il collegamento tra tali problematiche (umidità ed insalubrità degli ambienti da un lato e pregresse patologie del conduttore dall’altro) è stato ritenuto sufficiente, per la Corte di Cassazione, per legittimare il recesso (disdetta anticipata) dal contratto di locazione.

In buona sostanza, il problema dell’umidità dell’immobile, è stato considerato un vizio che, è andato ad incidere sulla struttura materiale della cosa, alterandone l’integrità in modo da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale.

E stato quindi considerato irrilevante che il problema dell umidità fosse eventualmente eliminabile o addirittura sopravvenuto, non essendo escluso neppure dall’eventuale dichiarazione del conduttore, all’atto di stipula del contratto, che la cosa era in buono stato locativo e idonea all’uso convenuto.


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