Amministratore di condominio

Quando sussiste l’obbligo di nominare l’amministratore di condominio??

L’art. 1129 del c.c.,  successivamente alla riforma attuata con la legge 220/2012,  ha reso obbligatoria la nomina dell’amministratore in un condominio quando i condòmini risultano essere piu’ di otto.

In precedenza l’obbligo sussisteva già quando i condòmini erano piu’ di 4.

Pertanto, al di sotto della soglia di 8 condomini NON risulta essere obbligatoria la nomina dell’amministratore di condominio.

L’amministratore condominiale viene nominato dai condomini e solo nel caso in cui questi non vi provvedano spontaneamente, sarà il tribunale su ricorso di uno o piu’ condòmini e/o dell’amministratore dimissionario.


Quando dura in carica l’amministratore di condominio??

La carica è annuale e va  confermata di anno in anno.
L’assemblea delibera, sia per la nomina che per la revoca dell’amministratore, in prima e seconda convocazione con la presenza di almeno 500 millesimi di proprietà e la maggioranza dei presenti (in ogni caso un terzo dei proprietari).


Quando può essere revocato l’amministratore di condominio??

Su richiesta anche di un solo condomino può essere revocato dall’autorità giudiziaria nei seguenti casi:
1) se non informa l’assemblea condominiale di una citazione o di un provvedimento giudiziario che esorbita dalle sue attribuzioni, come da art. 1131, ultimo comma, cod. civ.;
2) se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità;
3) se per due anni non ha reso il conto della sua gestione.
La revoca  può anche essere decisa in assemblea  a maggioranza degli intervenuti quando sussistono “gravi irregolarità”:
1) omessa convocazione dell’assemblea condominiale per il rendiconto annuale
2) la mancata  esecuzione di quanto deciso in assemblea
3) la mancata apertura e utilizzo di un conto corrente condominiale
4) la gestione non trasparente delle entrate e uscite compresa la mancata fornitura della documentazione ai condomini che ne fanno richiesta
4) la mancata diligenza nell’intraprendere azioni giudiziarie contro i condomini morosi.

Nel caso dovesse mancare la giusta causa l’amministratore condominiale avrà diritto ad un risarcimento del danno.


L’amministratore di condominio è obbligato a partecipare ai corsi di formazione e/o aggiornamento??

Al momento della nomina, l’amministratore dovrà specificare analiticamente il compenso per le attività che dovrà rendere in favore del condominio.

In tema di nomina assembleare, è legittimo il richiamo al compenso percepito dall’Amministratore l’anno precedente in quanto equivale ad un’indicazione di un compenso espresso, numericamente determinato e inequivocabilmente indeterminabile.

L’amministratore avrà anche il dovere di adempiere agli oneri formativi e di aggiornamento tipici della sua professione, per cui, in mancanza dei predetti elementi, la sua nomina è invalida e la relativa delibera assembleare può essere impugnata per nullità della stessa


Compenso dell’amministratore di condominio per lavori straordinari

Sebbene l’attività dell’amministratore di condominio, connessa e indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali e non esorbitante dal mandato con rappresentanza, debba tendenzialmente ritenersi compresa, quanto al suo compenso, nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico per tutta l’attività amministrativa, rientra certamente nelle competenze dell’assemblea quella di riconoscergli, con una specifica delibera, un compenso aggiuntivo al fine di remunerare un’attività straordinaria, non ravvisando sufficiente il compenso forfettario in precedenza accordato.


Compenso dell’amministratore di condominio per lavori in super bonus 110%

Con la Circolare n. 30 del 22.12.2020, l’Agenzia delle entrate ha chiarito che l’eventuale compenso dell’amministratore condominiale per tutti gli adempimenti connessi al Superbonus 11o% non può essere portato in detrazione.

Ciò in base al principio secondo cui la detrazione spetta per gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi, mentre tale spesa sostenuta dal condominio non è caratterizzata da un’immediata correlazione con gli interventi che danno diritto alla detrazione, in quanto gli adempimenti amministrativi rientrano tra gli ordinari obblighi posti a carico dell’amministratore da imputare alle spese generali di condominio.

Il compenso dell’amministratore di condominio diventerà invece detraibile solo se acquisirà la qualifica di responsabile dei lavori ove eseguiti lavori straordinari quali appunto quelli eseguiti in superbonus 110% (in tal caso andrà fatturato separatamente e corrisposto con “bonifico parlante”).

Si ritiene infatti che nel suddetto caso la spesa risulta essere riferibile ad una prestazione professionale strettamente correlata all’esecuzione delle opere agevolabili, e quindi detraibile.

Tale orientamento è stato affermato anche dal Ministero dell’economia e delle finanze nelle FAQ relative al Superbonus 110%, aggiornate al 24 novembre 2020.

L’acquisizione della qualifica di “responsabile dei lavori”, così come definito e regolato dal D.L. 81/2008, comporta delle responsabilità ulteriori per l’amministratore, di tipo sia civile che penale.

Il responsabile dei lavori dovrà infatti assolvere molti obblighi, facendo sempre gli interessi esclusivi del committente, cioè della totalità dei condomini attraverso l’organo decisionale dell’assemblea.

Ti ricordo che, qualora non si adotti delibera assembleare per la nomina di un diverso responsabile dei lavori e la relativa quantificazione del compenso, l’amministratore, in quanto mandatario dell’assemblea e rappresentante del condominio, assume il ruolo di responsabile dei lavori e tutti gli obblighi e le responsabilità ad esso collegate.


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