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Assemblea condominiale – Guida alla maggioranza

Nell’ambito della gestione condominiale, l’assemblea rappresenta un momento cruciale per prendere decisioni che riguardano la vita e la gestione dell’edificio.

Una delle questioni fondamentali che emerge durante tali incontri è quella della maggioranza necessaria per deliberare e adottare decisioni valide. In questo articolo, esploreremo in dettaglio le regole che disciplinano la maggioranza nell’assemblea condominiale e i diritti dei proprietari.

La Legge e le Regole condominiali

La normativa italiana, in particolare l’articolo 1136 del Codice Civile, stabilisce che le decisioni dell’assemblea condominiale devono essere prese a maggioranza.

Tuttavia, è essenziale comprendere che esistono diverse tipologie di decisioni che richiedono maggioranze differenti per essere adottate.

Le decisioni più rilevanti e impegnative richiedono solitamente una maggioranza qualificata, mentre altre possono essere prese a maggioranza semplice.

Maggioranza Semplice e Qualificata

Per comprendere meglio le differenze, è utile distinguere tra maggioranza semplice e qualificata.

La maggioranza semplice richiede che la decisione sia approvata dalla metà più uno dei presenti o delle quote millesimali rappresentate in assemblea – la norma di riferimento è l’art 1135 nn 2 e 3 c.c. – le materie approvate con tale metodo sono residuali in quanto sono tutte quelle per le quali la legge non prevede un quorum specifico Si tratta in genere di interventi di scarsa rilevanza ovvero di cose che attengono alla quotidianità come ad esempio misure di manutenzione ordinaria, l’approvazione delle spese annuali e il rendiconto finale del condominio redatti dall’amministratore.

D’altra parte, la maggioranza qualificata richiede una percentuale più alta, solitamente la maggioranza del 50%+1 dei votanti che rappresentino almeno i 2/3 del valore dell’edificio è la tipologia di maggioranza più “corposa” (ad eccezione ovviamente della regola dell’unanimità dei consensi) ed è necessaria nei seguenti casi: per l’installazione e l’adeguamento di impianti non centralizzati, per innovazioni relative alle cose comuni (nello specifico quelle che mirano al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento ex art. 1120 1c. c.c.).

Rientrano all’interno della categoria anche tutti quegli atti atti eccedenti l’ordinaria amministrazione ex art. 1108 2c c.c. e se occorre sostituire una delibera condominiale precedente con una nuova se la maggioranza richiesta per l’approvazione originaria era del 50%+1 e di almeno 2/3 del valore dell’edificio.

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Maggioranza delle teste

La maggioranza per teste è calcolata generalmente sul totale dei condomini partecipanti all’assemblea. Ad esempio, se gli intervenuti all’assemblea sono 20, per l’approvazione della delibera condominiale sarà necessario che i votanti favorevoli siano almeno 11, cioè la metà più uno dei presenti in riunione

Diritti dei proprietari e partecipazione all’assemblea condominiale

È importante sottolineare che ogni proprietario ha il diritto di partecipare all’assemblea condominiale e di esprimere il proprio voto. Anche se non possono essere presenti fisicamente, i proprietari possono delegare il loro voto ad un’altra persona tramite procura scritta.

Inoltre, ogni condomino ha il diritto di essere informato in modo completo e tempestivo su tutte le questioni all’ordine del giorno e di esprimere le proprie opinioni durante l’assemblea.

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                                                 Avv. Claudio De Fenu

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