Assemblea – Condominio – Smart Working

Proprio in questo periodo, l’amministratore del nostro condominio, era solito fissare la consueta assemblea condominiale finalizzata all’approvazione del:

1) bilancio consuntivo relativo alla gestione condominiale dell’anno precedente con i relativi conguagli a credito/debito e piano di riparto tra noi condomini,

2) bilancio preventivo dell’anno in corso.

Quest’anno, stante il noto problema Covid 19, non è stato possibile per l’amministratore del nostro condominio fissare l’assemblea condominiale.

La domanda che mi sono posto ed alla quale cercherò quindi di darVi una risposta in questo articolo è la seguente:

“nel caso in cui l’amministratore condominiale Vi proponesse di voler tenere comunque la consueta assemblea condominiale in modalità on line/smart working (utilizzando ad esempio la piattaforma skype o altri gestionali) la stessa potrebbe considerarsi valida ed efficace???”

Ebbene, il primo problema da risolvere sarebbe quello che, non tutti i condomini, soprattutto quelli in età avanzata, sarebbero in grado di utilizzare le varie piattaforme telematiche.

Tuttavia, ritengo che il suddetto problema ben potrebbe essere superato con le classiche deleghe.

In buona sostanza, il condomino meno pratico in ambito informatico ben potrebbe lasciare la propria delega scritta ad altro condomino e/o comunque anche ad un terzo estraneo al condominio (Ex. parente).

In questo modo, il delegato potrebbe quindi partecipare all’assemblea condominiale on line in nome e per conto del delegato.

La delega scritta dovrebbe essere ovviamente trasmessa via email e/pec qualche giorno prima della data fissata per l’assemblea condominiale telematica all’amministratore del condominio di modo, da poter permettere a quest’ultimo, di registrare la presenza in assemblea del soggetto delegante e del delegato.

Il secondo problema da risolvere sarebbe quello della presenza del Presidente e del segretario.

Come noto la loro presenza non è obbligatoria in assemblea ma gli stessi rivestono comunque una funzione di garanzia in quanto hanno il compito ad esempio di verificare soprattutto l’esatta trascrizione nel verbale assembleare di quanto deliberato da Voi condomini.

Pertanto, seppur in forma telematica, l’assemblea condominiale necessiterebbe della presenza fisica del Presidente e Segretario nonchè dell’Amministratore.

A meno che, Voi condomini non decideste di rinunciare alla nomina del Presidente e Segretario – in questo caso, l’assemblea condominiale si potrebbe quindi tenere totalmente in forma on line.

Il terzo problema da risolvere sarebbe quello dell’eventuale linea internet non proprio ottimale e tale quindi da consentire una perfetta partecipazione del delegato e/o del condomino stesso all’assemblea condominiale on line.

Tuttavia, vi è anche da sottolineare come, nella maggior parte delle zone italiane (comprese tutte le grandi città), non sussista quasi per niente il problema della connessioni internet e quindi questo impedimento sarebbe agevolmente superabile.

Il quarto problema ed a mio avviso quello NON superabile sarebbe quello che seppur l’art 1136 c.c. che disciplina la costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni NON precisa se l’intervento del condomino e/o delegato debba avvenire obbligatoriamente in forma fisica oppure se possa avvenire anche da remoto (on line), l’art 66 disposizioni attuative del codice civile  prescrive invece l’obbligo di individuare un luogo fisico dove l’assemblea condominiale dovrà tenersi e soprattutto dove Voi condomini avreste modo di esprimere il Vostro voto.

Chiaro ed evidente che, nel caso di assemblea on line, non vi sarebbe certamente la possibilità di individuare un luogo fisico dove si terrebbe l’assemblea condominiale e dove soprattutto Voi condomini potreste quindi esercitare il Vostro voto.

Vi è anche da dire però che, la Corte di Cassazione (Sent. n. 30479/2019), ha reso applicabile alle assemblee condominiali le norme in materia di società di capitali (art 2370 c.c.) avendo riguardo al voto telematico o per corrispondenza – è stato quindi superato il problema del voto telematico in sede di assemblea di condominio.

Nelle società di capitali è ammesso il voto telematico solo ed esclusivamente quando questa modalità sia prevista nello statuto sociale.

Detto questo, in ambito condominiale, è noto come lo statuto sociale sia il regolamento condominiale.

Tanto premesso, se il regolamento condominiale prevedesse la possibilità di svolgimento delle assemblee condominiali in modalità telematiche (on line) non vi sarebbe nessun problema in ordine all’efficacia/validità della stessa avendo riguardo alle votazioni “telematiche” espresse da Voi condomini.

Nel caso in cui invece, il Vostro regolamento condominiale non dovesse prevedere questa possibilità, una eventuale assemblea condominiale svolta in modalità telematica si ritiene sarebbe da considerare NULLA in quanto svolta in assenza di specifica norma legittimante questa modalità.

Avv. Claudio De Fenu


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