Condominio – Albergo – Regolamento

Condominio – Albergo – Regolamento: la materia condominiale costituisce da sempre fonte di accesi contenziosi giudiziari soprattutto avendo riguardo all’esatta interpretazione dei limiti/vincoli contenuti internamente al regolamento condominiale.

Verrà quindi analizzato in questo articolo sino a che punto i limiti/vincoli contenuti internamente al regolamento condominiale possano andare in qualche modo ad incidere sui diritti di ciascun condomino sulla propria proprietà esclusiva.

La domanda che ci si è posta è la seguente: nel caso in cui un soggetto divenuto di recente proprietario (a titolo di investimento) di alcuni immobili aventi destinazione d’uso abitativa e facenti parte di un condominio decidesse subito dopo l’acquisto di affittarli ad una società, potrebbe quest’ultima (conduttrice) modificare l’originaria destinazione d’uso degli stessi facendoli quindi divenire strutture ricettive ovvero albergo e/o B&B  anche se il regolamento condominiale lo vietasse???

Condominio – Albergo – Regolamento

Ebbene, preliminarmente, ritengo utile effettuare una distinzione tra regolamento condominiale di natura contrattuale e regolamento condominiale di natura convenzionale.

Infatti, con

1) regolamento condominiale di natura contrattuale è da intendersi quello predisposto dall’originario costruttore dell’edificio condominiale e quindi ogni soggetto che dovesse acquistare un immobile internamente al condominio accetterà espressamente tutte le clausole ivi contenute,

2) regolamento condominiale di natura convenzionale è da intendersi invece quello formatosi successivamente (in assenza di regolamento contrattuale) con formale assemblea condominiale – rammento come, il condominio esista e quindi vadano applicate le norme previste dal codice civile in materia condominiale, nel momento in cui in un palazzo vi siano almeno 2 immobili che appartengono a distinti proprietari – in buona sostanza, il condominio si costituisce automaticamente e «di diritto», solo perché è la legge a prevederlo – non è quindi necessaria un’apposita delibera dell’Assemblea – il condominio nasce nel momento in cui più persone costruiscono un edificio su un suolo comune, oppure quando l’unico proprietario di un edificio cede piani o porzioni di piano a due o più soggetti, in proprietà esclusiva.

Fatta questa doverosa premessa,

a) le clausole contenute internamente al regolamento condominiale di natura contrattuale, possono ben imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito e sono quindi vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, nell’atto di acquisto, venga fatto espresso riferimento al regolamento di condominio che, seppure non inserito materialmente,  deve comunque ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto di acquisto – evidenzio come la modifica di una clausola contenuta in questo tipo di regolamento richieda l’unanimità di tutti i condomini,

b) anche le clausole contenute internamente al regolamento condominiale di natura convenzionale possono certamente imporre divieti/vincoli riguardanti diritti di ciascun condomino sulla propria proprietà esclusiva e come nel primo caso gli stessi vengono automaticamente accettati da eventuale nuovo acquirente purchè ne venga fatta menzione nell’atto di acquisto – tuttavia, per la modifica di una clausola contenuta in questo tipo di regolamento è richiesto il voto favorevole dei condomini che rappresentino almeno 500 millesimi.

Tanto premesso, si evidenzia come, i limiti/vincoli alla destinazione delle porzioni esclusive di proprietà contenuti in un regolamento condominiale, incidono non tanto sull’estensione del diritto quanto sul suo esercizio – detti limiti integrano pertanto un’ipotesi di servitù atipica e NON quindi un’obbligazione c.d. “propter rem” – quest’ultime infatti, sono considerate come obbligazioni reali ovvero collegate alla proprietà o altro diritto reale su di un bene – il titolare del diritto di proprietà risulta essere sempre il soggetto obbligato e l’obbligazione segue il diritto reale di proprietario in proprietario (perciò anche dette “ambulatorie”).

Tenuto conto di tutto quanto sopra esposto, l’unico modo per fare in modo che i limiti/vincoli alla destinazione delle porzioni esclusive di proprietà contenuti in un regolamento condominiale (che sia di natura contrattuale e/o convenzionale) possano acquisire efficacia giuridica e quindi in buona sostanza essere opponibili a terzi è la relativa TRASCRIZIONE DEL REGOLAMENTO CONDOMINIALE NEI REGISTRI IMMOBILIARI.

N.B. nella trascrizione del regolamento di condominio, NON basta indicare genericamente, nella nota, il regolamento contenente le limitazioni ma, occorre necessariamente indicare le specifiche clausole che limitano i diritti dei condomini, indicando il loro contenuto essenziale – la nota di trascrizione deve cioè consentire di accertare con sicurezza a favore ed a carico del soggetto nei confronti del quale  la trascrizione debba conseguire i suoi effetti e, quale sia il mutamento giuridico che l’atto trascritto produce in relazione ai beni ai quali si riferisce.

Come infatti ha più volte avuto modo di chiarire la Suprema Corte. l’omessa trascrizione non ha alcuna influenza sul regolamento che resta comunque valido – l’unica conseguenza che ne scaturisce è l’impossibilità di opporre ai successivi acquirenti delle singole unità immobiliari comprese nell’edificio le eventuali clausole limitative contenute nel regolamento dei diritti esclusivi.

Per mero scrupolo si evidenzia come, alcune Corti di merito (giurisprudenza minoritaria), abbiano comunque considerato sufficiente il fatto che il regolamento condominiale (contrattuale e/o convenzionale) fosse stato semplicemente allegato all’atto di acquisto – tuttavia si consiglia di non rischiare e verificare se il regolamento del proprio condominio sia stato trascritto o meno con relativa trascrizione dei limiti/vincoli.

Con quanto appena sopra riferito, non si vuole affermare che tutto il regolamento è inopponibile ai “successivi” condomini ma, bensì, solo  ed esclusivamente quelle parti che pongono dei divieti specifici all’uso dell’appartamento privato.

In conclusione quindi e per rispondere al quesito iniziale, il conduttore sarà legittimato a modificare la destinazione d’uso degli immobili concessi in locazione dal nuovo proprietario nel caso in cui il regolamento condominiale nonchè specifici limiti/vincoli non fossero stati debitamente TRASCRITTI nei registri immobiliari.

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