Lastrico – Balcone – Terrazza

Lastrico – Balcone – Terrazza: in materia condominiale il lastrico (solare), il balcone (aggettante) e la terrazza (a livello) costituiscono da sempre fonti di accese controversie tra i singoli condomìni, soprattutto in tema di ripartizione spese per la manutenzione ordinaria/straordinaria degli stessi nonchè sull’accertamento delle responsabilità ove dovessero provenire dai suddetti delle infiltrazioni d’acqua all’appartamento e/o appartamenti sottostanti.

Per questo motivo, trattando la materia condominiale da tanti anni, ho ritenuto opportuno predisporre per te questo breve articolo.

Buona lettura.

Lastrico – Balcone – Terrazza

Prima di tutto, con il termine lastrico solare si intende generalmente quella parte di edificio condominiale che risulta avere il fine ultimo di poter dare una copertura all’intero edificio condominiale – in buona sostanza la sua funzione esclusiva è quella di “tetto” dello stabile condominiale.

La funzione della terrazza a livello invece NON è quella esclusiva di poter dare copertura all’intero stabile condominiale ma bensì quella di poter dare un affaccio verso l’esterno all’appartamento di pertinenza – tanto è vero che generalmente sono delimitate dalle classiche “ringhiere/parapetti”.

Fatta questa doverosa distinzione, la ripartizione delle spese tra i condomìni per l’eventuale manutenzione ordinaria/straordinaria di una o dell’altra risulta essere però sostanzialmente identica sempre che la terrazza a livello seppur avente, come sopra detto, una funzione diversa rispetto al lastrico solare, risulti però avere anche la funzione di “copertura dell’intero fabbricato condominiale”.

Infatti, nel caso di necessità di intervenire con una manutenzione sul lastrico solare e/o terrazza a livello che abbiano entrambe funzione di copertura dell’intero fabbricato condominiale, sia che uno o l’altra sia di proprietà esclusiva di un condomìno e sia che uno o l’altra sia invece solo in uso esclusivo all’appartamento di pertinenza di proprietà di un condomìno, la ripartizione della spesa per la manutenzione da eseguire andrà sempre operata seguendo i criteri dettati dall’art 1126 c.c.

Cosa succede in caso di infiltrazioni

Tanto premesso, nel caso in cui dal lastrico solare e/o terrazza a livello in proprietà e/o ad uso esclusivo di un condomìno dovessero provenire infiltrazioni d’acqua che andrebbero a danneggiare la proprietà sottostante quale sarebbe il soggetto responsabile del danno??? – il condominio oppure il singolo condomìno proprietario e/o che ha l’uso esclusivo del lastrico solare e/o terrazza a livello oppure entrambi???

Ebbene, in termini giuridici, si deve partire dalla premessa che, come chiarito dalla Suprema Corte a Sezioni Unite (Sentenza n. 9949/2016), “in tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c.” e sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni.

Il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio”.

Il Condominio, in un eventuale giudizio di risarcimento del danno, per andare esente da qualsivoglia responsabilità giuridica e quindi evitare che, nei confronti dello stesso, possa essere ravvisato un nesso causale omissivo (mancata vigilanza e controllo sullo stato manutentivo), sarà quindi tenuto a dimostrare con prova scritta per il tramite del proprio amministratore condominiale che, il proprietario e/o il condomìno che ha l’uso esclusivo del lastrico solare e/o terrazza a livello gli ha negato l’accesso nonostante fosse stato richiesto/sollecitato più volte nonchè dimostrare di aver portato all’attenzione di tutti i condomini la problematica (Ex. convocazione assemblea condominiale straordinaria).

Premesso quanto sopra esposto,  e volendo adesso analizzare la figura dei balconi aggettanti, costituendo gli stessi un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare”, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi “decorativi” della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo “esteticamente gradevole”.

Pertanto, nel caso di infiltrazioni d’acqua provenienti da un balcone aggettante e che abbiano arrecato danni alla proprietà sottostante ed il medesimo balcone aggettante non risulta avere una “funzione decorativa” di tutti i danni provocati alla proprietà sottostante ne risponderà unicamente il proprietario dell’appartamento dove insiste il balcone aggettante.


Ovviamente, quanto sopra scritto è stato riassunto in modo sintetico – ogni caso deve essere infatti valutato attentamente.

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