Oneri condominiali – Prescrizione

Oneri condominiali – Prescrizione: preliminarmente, si considera condomino solo ed esclusivamente il soggetto che risulta essere proprietario di una unità immobiliare insistente internamente ad un condominio.

Oneri condominiali – Prescrizione

L’Amministratore condominiale può richiedere il pagamento degli oneri condominiali solo ed esclusivamente al proprietario (condomino).

A nulla valgono quindi gli accordi personali presi ad esempio tra proprietario dell’immobile ed eventuale conduttore (inquilino – affittuario).

L’obbligato al pagamento degli oneri condominiali sarà quindi sempre e soltanto il proprietario dell’unità immobiliare.

Detto questo, l’amministratore condominiale è obbligato a recuperare gli oneri condominiali, entro sei mesi a decorrere dalla chiusura dell’esercizio a cui si riferisce il debito ovvero dall’approvazione del bilancio consuntivo.

Tanto premesso, si evidenzia come il termine massimo entro cui l’amministratore condominiale può richiedere il pagamento degli oneri condominiali al proprietario dell’immobile è di cinque anni.

Decorso il termine di 5 anni il debito condominiale si considera quindi prescritto ovvero estinto e quindi non più dovuto dal proprietario dell’immobile.

Applicazione pratica

Preme segnalare una recente quanto condivisibile Sentenza (Tribunale Civile di Napoli n. 8712 del 3.10.2019) la quale ha statuito sostanzialmente quanto segue:

“Il termine di prescrizione delle quote condominiali si rinnova ad ogni approvazione dello stato di riparto da parte dell’assemblea condominiale” .

La prescrizione del credito nei confronti di ciascun condomino inizia a decorrere soltanto dalla approvazione della ripartizione delle spese e non dell’esercizio di bilancio.

Pertanto, i saldi dovuti dai condomini si cristallizzano nel tempo, incluse le morosità pregresse, diventando quindi esigibili in ogni tempo.

Si ricorda come l’Amministratore condominiale abbia comunque l’obbligo di convocare l’assemblea condominiale con cadenza annuale per l’approvazione del bilancio consuntivo e bilancio preventivo.

Ove non lo facesse, tale omissione potrebbe essere motivo di revoca da parte dei condomini.

Tuttavia, se i condomini non dicessero nulla in merito alla mancata convocazione annuale da parte dell’amministratore dell’assemblea, approverebbero tacitamente il suo operato.

Pertanto, l’amministratore condominiale entro il termine di prescrizione (5 anni) per il recupero degli oneri condominiali, ben potrebbe convocare l’assemblea condominiale per l’approvazione di un nuovo stato di riparto, comprensivo di tutte le quote scadute pregresse dovute dai condomini.

Proprio per questo motivo, il termine di prescrizione degli oneri condominiali si rinnova ad ogni approvazione dello stato di riparto da parte dell’assemblea condominiale.

Di conseguenza i saldi dovuti dai condomini si cristallizzano nel tempo, incluse le morosità pregresse, e diventando esigibili in ogni tempo.

Avv. Claudio De Fenu

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