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Spese condominiali – ripartizione

La ripartizione delle spese condominiali è un tema spesso fonte di dubbi e controversie tra i condomini.

Per questo motivo, è importante conoscere bene le norme che la regolano e i criteri da seguire per una ripartizione equa e trasparente.

In questa guida completa, esamineremo i seguenti aspetti:

1. I criteri di ripartizione delle spese condominiali

Le spese condominiali si suddividono in due categorie:

  • Spese ordinarie: sono quelle relative alla gestione quotidiana del condominio, come la pulizia delle scale, l’illuminazione, la manutenzione dell’ascensore e il consumo di acqua e gas.
  • Spese straordinarie: sono quelle relative a interventi di ristrutturazione, riparazione o miglioramento delle parti comuni, come il rifacimento del tetto, la tinteggiatura della facciata o l’installazione di un impianto di videosorveglianza.

In linea generale, le spese ordinarie vengono ripartite in base ai millesimi di proprietà di ciascun condomino, mentre le spese straordinarie possono essere ripartite in base a criteri diversi, come il vantaggio tratto dall’intervento o il danno subito.

2. I millesimi condominiali

I millesimi sono quote millesimali che rappresentano il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare rispetto all’intero edificio. Sono calcolati tenendo conto di diversi fattori, come la superficie, l’ubicazione e le caratteristiche dell’appartamento.

È importante verificare che i millesimi stabiliti nel regolamento condominiale siano corretti e aggiornati.

In caso contrario, è possibile impugnarli entro un anno dalla loro approvazione.

3. Le delibere assembleari

Le delibere assembleari sono le decisioni prese dai condomini riuniti in assemblea.

Per quanto riguarda la ripartizione delle spese condominiali, le delibere assembleari devono essere approvate secondo le maggioranze prescritte dall’art 1136 c.c.

4. Il bilancio condominiale

Il bilancio condominiale (cosiddetto consuntivo) è il documento che sostanzialmente riassume le entrate e le uscite del condominio nel corso di un esercizio (anno).

Deve essere approvato dall’assemblea secondo quanto prescritto dall’art 1130 c.c. entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio (convocazione dell’assemblea da parte dell’amministratore condominiale per la relativa approvazione).

5. L’impugnazione delle delibere e del bilancio

Le delibere e il bilancio condominiale, qualora siano colpiti da vizi di “annullabilità” possono essere impugnati dai condomini assenti o dissenzienti entro 30 giorni dalla loro approvazione – il termine di 30g decorre per i condomini presenti in assemblea e che hanno votato in modo contrario dalla data nella quale si è tenuta l’assemblea – per i condomini invece assenti ovvero che non hanno partecipato all’assemblea condominiale il termine di 30g decorre dal giorno nel quale ricevono il verbale assembleare da parte dell’amministratore di condominio.

Le delibere e il bilancio condominiale, qualora siano colpiti invece da vizi di “nullità”, la relativa impugnazione non è soggetta a termine decadenziale di 30g ma potranno essere quindi impugnati in ogni tempo.

L’impugnazione deve essere motivata e presentata all’autorità giudiziaria competente per valore e per territorio.

6. I consigli per una ripartizione equa e trasparente delle spese condominiali

Per una ripartizione equa e trasparente delle spese condominiali, è importante:

  • Conservare tutta la documentazione relativa alle spese, come fatture, ricevute e delibere assembleari.
  • Verificare periodicamente la correttezza dei millesimi.
  • Partecipare attivamente alle assemblee condominiali e votare le delibere.
  • Richiedere chiarimenti all’amministratore in caso di dubbi.
  • In caso di controversie, rivolgersi a un legale.

Seguendo questi consigli, è possibile contribuire a una gestione serena e trasparente del condominio.

Conclusione

La ripartizione delle spese condominiali è un tema complesso che richiede una conoscenza approfondita delle norme vigenti.

Con questa guida, spero di averti fornito un quadro sintetico ma allo stesso tempo completo della materia e di averti aiutato a comprendere meglio i propri diritti e doveri.

Oltre alle informazioni sopracitate, è importante ricordare che:

  • La legge italiana prevede che l’amministratore di condominio sia tenuto a redigere un rendiconto contabile periodico che illustri nel dettaglio le spese sostenute e il loro riparto tra i condomini.
  • I condomini hanno il diritto di accedere alla documentazione contabile del condominio e di chiedere chiarimenti all’amministratore su qualsiasi aspetto della gestione economica.
  • In caso di morosità di un condomino, l’amministratore può attivare le procedure per il recupero delle somme non pagate.

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Avv. Claudio De Fenu

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