Come avviene la ripartizione delle spese per la manutenzione del cortile condominiale che funge anche da copertura di un locale sottostante di proprietà esclusiva???

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Massima giurisprudenziale: Le spese di riparazione del cortile condominiale o del viale di accesso all’edificio condominiale, facente anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, non vanno ripartite in base ai criteri di cui all’art. 1126 c.c., dovendosi applicare analogicamente l’art. 1125 c.c. che, in virtù del generale principio dettato dall’art. 1123, comma 2, c.c., accolla per intero le spese di manutenzione della parte della struttura complessa, identificantesi con il pavimento del piano superiore, a chi, con l’uso esclusivo della stessa, ne rende necessaria la manutenzione – Cassazione civile sez. II, 31/07/2023, n.23250

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Come noto, ciascun condomino è obbligato a contribuire alle spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni e per la prestazione dei servizi comuni in misura proporzionale al valore millesimale della proprietà del singolo partecipante.

Precisato quanto sopra, qualora si dovesse procedere alla riparazione del cortile condominiale e/o viale di accesso all’edificio condominiale e lo stesso dovesse fungere anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese si deve procedere ad un’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c.

La suddetta norma, accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione.

In questo caso infatti, si verifica un’applicazione particolare del principio generale dettato dall’art. 1123 comma 2 c.c. (Cass. 29 novembre 2018 n. 30935; Cass. 16 maggio 2017 n. 12177; Cass. 19 luglio 2011 n. 15841; Cass. 5 maggio 2010 n. 10858; Cass. 14 settembre 2005 n. 18194).

D’altronde, il solaio di copertura di locali interrati di proprietà esclusiva che svolge anche la funzione di consentire l’accesso all’edificio condominiale, pur non integrando una utilizzazione particolare da parte di un condomino rispetto agli altri (come nella diversa fattispecie prevista dall’art. 1126 c.c.), ma una utilizzazione conforme alla destinazione tipica (anche se non esclusiva) di tale manufatto da parte di tutti i condomini, poiché su di esso vengono consentiti il transito o la sosta degli autoveicoli, è evidente che a ciò è imputabile in maniera preponderante il degrado della pavimentazione.

Per tal motivo, la giurisprudenza più recente e sopra riportata ha ravvisato le condizioni per una applicazione analogica dell’art. 1125 c.c., il quale stabilisce che: le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute, in via generale, in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

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