La terrazza a livello, con funzione di copertura dei vani sottostanti, deve ritenersi bene di proprietà condominiale ex art. 1117 c.c. in quanto, svolgendo la medesima funzione del lastrico solare, è necessaria all’esistenza stessa del fabbricato.

Non è di ostacolo a tale conclusione la circostanza che alla terrazza si possa accedere da un appartamento contiguo, al cui servizio pertinenziale la terrazza sia destinata, perché occorre che la deroga all’attribuzione legale al condominio, con assegnazione della terrazza a livello in proprietà risulti da uno specifico titolo.

Un principio ormai consolidato nella Giurisprudenza di merito e di legittimità ha statuito che, l’art. 1117 c.c. non introduce una mera presunzione di appartenenza comune di determinati beni a tutti i condomini vincibile con qualsiasi prova contraria ma, bensì, fissa un criterio di attribuzione della proprietà del bene che è suscettibile di essere superato mediante la produzione di un titolo che dimostri la proprietà esclusiva di quel bene (Cass. Sez. 2 27-22023 n. 5850 e precedenti ivi richiamati).

In particolare la terrazza a livello, con funzione di copertura dei vani sottostanti, deve ritenersi bene di proprietà condominiale ex art. 1117 c.c. in quanto, svolgendo la medesima funzione del lastrico solare, è necessaria all’esistenza stessa del fabbricato.

Non osta a tale conclusione la circostanza che a essa si acceda da un appartamento contiguo, al cui servizio pertinenziale la terrazza sia destinata, perché occorre che la deroga all’attribuzione legale al condominio, con assegnazione della terrazza a livello in proprietà risulti da uno specifico titolo (Cass. Sez. 2 23-8-2017 n. 20287 Rv. 645233-01).

Per titolo, non si intende il titolo del soggetto individuato come proprietario della terrazza, ma deve intendersi l’atto costitutivo del condominio -ossia il primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto, con conseguente frazionamento dell’edificio in più proprietà individuali.

Ove questo contenga in modo chiaro e inequivoco elementi tali da escludere l’alienazione del diritto di condominio, non rilevando a tal fine quanto stabilito nel regolamento condominiale, ove non si tratti di regolamento allegato come parte integrante al primo atto d’acquisto trascritto, ovvero di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condomini e volto perciò a costituire, modificare o trasferire i diritti attribuiti ai singoli condomini dagli atti di acquisto o dalle convenzioni (così Cass. Sez. 2 -, Sentenza n. 21440 del 06/07/2022 Rv. 665175-01; analogamente, v. anche, Cass. Sez. 2 8-10-2021 n. 27363 Rv. 662361-01, Cass. Sez. 2 16-7-2004 n. 13279 Rv. 57466501, Cass. Sez. 2 7-4-1995 n. 4060 Rv. 491690-01).

Pertanto, per ritenere la proprietà esclusiva della terrazza a livello, è necessario produrre il titolo di proprietà e cioè il contratto con il quale il condomino ha acquistato il diritto di proprietà, perché in mancanza la terrazza a livello si presumerà sempre un bene di proprietà comune condominiale.

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