Spese condominiali urgenti: chi paga e come farsi rimborsare

Le spese condominiali urgenti sono quelle che devono essere affrontate immediatamente per evitare danni maggiori all’edificio o alle parti comuni.

Ma chi deve sostenere queste spese inizialmente?

E come si può ottenere il rimborso dagli altri condomini?

In questo articolo cercherò di chiarire questi aspetti, fornendo una guida pratica e informativa.

Quando una spesa è considerata urgente?

Affinché una spesa possa essere definita urgente, è necessario che:

• Eviti un danno immediato e grave: L’intervento deve essere necessario per prevenire danni significativi all’edificio o alle parti comuni, come ad esempio una perdita d’acqua che rischia di allagare gli appartamenti sottostanti.
• Non possa essere differita: L’intervento non può essere rimandato senza rischiare di aggravare la situazione o mettere a repentaglio la sicurezza degli abitanti.

Sul punto si segnala la Sentenza n. 4674 del 19.11.2024 della Corte D’Appello di Napoli che ha statuito sostanzialmente come il condomino che, in mancanza di autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea, abbia anticipato le spese di conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso solo se ne dimostri, ai sensi dell’art. 1134 c.c. l’urgenza, ossia dimostri che le opere, per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi o alla cosa comune, dovevano essere eseguite senza ritardo; ricorre l’urgenza quando, secondo un comune metro di valutazione, gli interventi appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa.

Dunque, l’urgenza deve essere quindi commisurata alla necessità di evitare che la cosa comune arrechi a sé o a terzi o alla stabilità dell’edificio un danno ragionevolmente imminente, ovvero alla necessità di restituire alla cosa comune la sua piena ed effettiva funzionalità (Cass. civ. sez. VI, 08 giugno 2017, n. 14326; Cass. civ. sez. II, 23 settembre 2016, n. 18759; Cass. civ. sez. II, 19 dicembre 2011, n. 27519; Cass. civ. 23 aprile 2010, n. 9743).

Chi paga le spese condominiali urgenti?

In caso di urgenza, il condomino che si trova a dover affrontare la spesa può anticipare l’importo necessario per eseguire i lavori.

In seguito, avrà diritto al rimborso da parte degli altri condomini.

Come ottenere il rimborso?

Per ottenere il rimborso delle spese anticipate, è necessario:

1. Documentare l’urgenza: È fondamentale conservare tutte le fatture, le ricevute e qualsiasi altra documentazione che attesti l’urgenza dell’intervento e l’importo speso.
2. Informare l’amministratore: È necessario comunicare tempestivamente all’amministratore di condominio l’avvenuta esecuzione dei lavori e richiedere il rimborso.
3. Convocare l’assemblea: L’amministratore dovrà convocare un’assemblea condominiale per deliberare il rimborso delle spese sostenute.
4. Ottenere l’approvazione dell’assemblea: L’assemblea dovrà deliberare il rimborso all’unanimità se si tratta di parti comuni esclusive o con la maggioranza degli intervenuti e dei millesimi se si tratta di parti comuni generali.

Cosa succede se l’assemblea non approva il rimborso?

Se l’assemblea non approva il rimborso, il condomino che ha anticipato le spese può rivolgersi al giudice per far valere il proprio diritto.

Spese condominiali urgenti e manutenzione ordinaria/straordinaria

È importante distinguere tra spese condominiali urgenti e spese relative alla manutenzione ordinaria o straordinaria dell’edificio.

Le spese urgenti sono generalmente rimborsabili, mentre quelle relative alla manutenzione ordinaria o straordinaria devono essere preventivate e approvate dall’assemblea condominiale prima di essere eseguite.

Conclusioni

Le spese condominiali urgenti possono creare disagi e preoccupazioni ai condomini.

Tuttavia, è importante sapere che esiste un iter preciso per ottenere il rimborso delle spese anticipate.

In caso di dubbi o difficoltà, è sempre consigliabile rivolgersi ad un avvocato esperto in materia condominiale.

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Avv. Claudio De Fenu