Terrazzo a Livello – Ripartizione spese

La gestione delle spese condominiali è spesso fonte di dubbi, e la ripartizione delle spese per il terrazzo a livello rappresenta uno dei casi più complessi.

Questa particolare tipologia di lastrico solare, infatti, pur svolgendo la funzione di copertura per le unità immobiliari sottostanti, funge contemporaneamente da pertinenza esclusiva o semi-esclusiva di un’unità immobiliare adiacente.

Comprendere a fondo le normative e i criteri di ripartizione è fondamentale per evitare contenziosi e garantire una corretta amministrazione condominiale.

Cos’è il Terrazzo a Livello e Perché è “Speciale”?

Prima di addentrarci nella ripartizione delle spese, è essenziale chiarire cosa si intende per terrazzo a livello.

Non è un semplice balcone, né un lastrico solare condominiale.

Si tratta di una superficie scoperta, posta allo stesso piano di una o più unità immobiliari, che serve da copertura per le unità sottostanti, ma che al contempo offre un affaccio o uno spazio calpestabile esclusivo o semi-esclusivo per l’unità a cui è “a livello”.

La sua particolarità sta nella duplice funzione:

• Funzione di copertura: Protegge le unità immobiliari sottostanti da infiltrazioni e agenti atmosferici, similmente a un lastrico solare.
• Funzione di utilizzo esclusivo: Offre uno spazio privato o a uso speciale al proprietario dell’unità a cui è annesso, come un giardino pensile o un’area relax.

Questa duplice natura rende la ripartizione delle spese più articolata rispetto a un classico lastrico solare di proprietà comune.

Il Criterio Generale di Ripartizione: L’Art. 1126 del Codice Civile

La norma di riferimento per la ripartizione delle spese relative al lastrico solare di uso esclusivo (categoria in cui rientra anche il terrazzo a livello, per la sua funzione di copertura) è l’articolo 1126 del Codice Civile.

Questo articolo stabilisce un principio fondamentale:

• 1/3 della spesa è a carico del proprietario o dell’usufruttuario che ne ha l’uso esclusivo.
• 2/3 della spesa sono a carico di tutti i condomini delle unità immobiliari sottostanti, in proporzione ai millesimi di proprietà.

Questa proporzione si basa sulla considerazione che il proprietario dell’uso esclusivo beneficia della fruizione della superficie, mentre tutti i condomini sottostanti traggono vantaggio dalla funzione di copertura del terrazzo.

Quali Spese Rientrano nella Ripartizione “1/3 e 2/3”?

È cruciale specificare quali interventi ricadono sotto il criterio dell’articolo 1126 c.c.

Generalmente, si applica a tutte le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria che riguardano la funzione di copertura del terrazzo.

Tra queste rientrano:

• Impermeabilizzazione: Le opere relative alla guaina impermeabilizzante, al massetto di pendenza e a tutti gli strati sottostanti che garantiscono l’isolamento dalle infiltrazioni.
• Rifacimento della pavimentazione: Qualora il rifacimento sia legato alla necessità di accedere agli strati impermeabilizzanti o sia parte di un intervento di ripristino della copertura.
• Pulizia e manutenzione degli scarichi: Per prevenire ristagni d’acqua che potrebbero compromettere l’integrità del manto impermeabile.
• Danneggiamenti strutturali: Interventi che riguardano la solidità e la sicurezza della struttura del terrazzo in quanto elemento di copertura.

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Eccezioni e Casistiche Particolari

Non tutte le spese relative al terrazzo a livello seguono pedissequamente l’art. 1126 c.c.

Esistono infatti delle eccezioni:

• Spese per abbellimento o uso esclusivo: Se le spese riguardano elementi che non sono strettamente legati alla funzione di copertura ma all’uso esclusivo del proprietario (ad esempio, fioriere, pergolati, pavimentazioni di pregio non necessarie alla funzione di copertura se l’intervento di rifacimento non è motivato da necessità strutturali), la spesa è interamente a carico del proprietario esclusivo.
• Danni da incuria o uso improprio: Se i danni al terrazzo sono causati dall’incuria o dall’uso improprio da parte del proprietario esclusivo, le spese di ripristino saranno interamente a suo carico.
• Regolamento condominiale: Un regolamento condominiale di natura contrattuale (quindi accettato da tutti i condomini al momento dell’acquisto o con atto notarile) può prevedere criteri di ripartizione diversi da quelli legali. Tuttavia, un regolamento assembleare non può derogare all’art. 1126 c.c. se non con l’unanimità dei consensi.
• Danni provocati solo ad alcuni box privati sottostanti – in questo specifico caso, la terrazza a livello non coprendo tutti i condomini sottostanti ma bensì solo ed esclusivamente box privati che si trovano sotto di essa per la ripartizione della spesa non si dovrà fare applicazione dell’art 1126 c.c. ma bensì dell’art 1125 c.c. e quindi la spesa sarà ripartita al 50% tra il proprietario sovrastante ed i proprietari dei box auto nel seguente modo:

1. impermeabilizzazione terrazza – 50% tra i due proprietari
2. pavimentazione – a carico esclusivo del proprietario della terrazza
3. soffitto dei box auto a carico esclusivo del proprietario del box auto

La Decisione dei Lavori e la Responsabilità dell’Amministratore

La decisione di eseguire lavori di manutenzione sul terrazzo a livello spetta all’assemblea condominiale.

L’amministratore ha il compito di:

1. Valutare la necessità dell’intervento: Sollecitare sopralluoghi e preventivi.
2. Convocare l’assemblea: Presentare le proposte di intervento e i relativi costi.
3. Applicare correttamente la ripartizione: Suddividere le spese secondo l’art. 1126 c.c. o le diverse disposizioni del regolamento condominiale (se contrattuale).

In caso di urgenza, l’amministratore può disporre i lavori necessari, salvo successiva ratifica dell’assemblea.

Prevenire i Contenziosi: L’Importanza della Chiarezza

Per minimizzare i rischi di controversie, è fondamentale:

• Comunicazione trasparente: L’amministratore deve illustrare chiaramente la natura delle spese e i criteri di ripartizione.
• Verbali assembleari dettagliati: Assicurarsi che i verbali riportino con precisione le decisioni prese e le modalità di ripartizione.
• Perizie tecniche: In caso di dubbi sulla natura del danno o sull’entità dell’intervento, una perizia tecnica può aiutare a  fare chiarezza.
• Regolamento condominiale aggiornato: Verificare se il regolamento condominiale contiene clausole specifiche relative al terrazzo a livello e, se del caso, valutare un suo aggiornamento (con le dovute maggioranze).

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Conclusione

La ripartizione delle spese per il terrazzo a livello è un tema complesso, ma seguendo i principi stabiliti dall’articolo 1126 del Codice Civile e adottando una gestione condominiale trasparente e attenta, è possibile garantire una corretta distribuzione degli oneri tra il proprietario esclusivo e i condomini interessati.

La prevenzione è la migliore strategia: informarsi, dialogare e, se necessario, avvalersi di consulenze professionali, sono passi essenziali per una serena convivenza condominiale.

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Avv. Claudio De Fenu