Revisione tabelle millesimali

Revisione delle Tabelle Millesimali

Le tabelle millesimali rappresentano uno strumento fondamentale nella gestione del condominio: servono a stabilire le quote di partecipazione dei singoli condomini alle spese comuni, in base al valore proporzionale delle unità immobiliari rispetto all’intero edificio (espresso in millesimi su 1.000).

Nel tempo, tuttavia, possono sorgere esigenze di revisione o aggiornamento di tali tabelle, per garantire una ripartizione equa e conforme alla normativa vigente.

Quando è Possibile la Revisione delle Tabelle Millesimali

L’articolo 69 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile prevede che la revisione delle tabelle millesimali possa essere effettuata nei seguenti casi:

1. Errore originario

Quando le tabelle millesimali sono affette da errore materiale o tecnico nella determinazione dei valori (es. calcoli sbagliati, omissioni di dati, errata misurazione delle superfici).

Esempio:

Una soffitta erroneamente considerata abitabile o un terrazzo comune attribuito a un solo condomino.

2. Modifiche sostanziali dell’edificio

Quando, a seguito di interventi che modificano le condizioni strutturali o funzionali di una parte dell’edificio, viene alterato il rapporto originario tra i valori delle singole unità immobiliari in misura superiore a un quinto (20%).

Interventi che possono incidere sui millesimi:

• Frazionamenti o accorpamenti di unità;

• Modifica della destinazione d’uso (es. da abitazione a negozio);

• Realizzazione di nuove volumetrie;

• Sopraelevazioni o ampliamenti;

• Cambiamenti nell’utilizzo delle parti comuni.

Chi Può Richiedere la Revisione

La richiesta di revisione può essere avanzata:

• Dall’amministratore, su mandato dell’assemblea;

• Da uno o più condomini interessati, anche in sede giudiziale, quando vi siano gli estremi previsti dalla legge.

La revisione può essere fatta in via amichevole, con approvazione dell’assemblea, oppure per via giudiziale, quando non si raggiunge un accordo.

Come si Procede alla Revisione

1. Perizia tecnica

Un professionista qualificato (geometra, architetto, ingegnere) redige un nuovo calcolo dei millesimi, applicando i criteri stabiliti dalla giurisprudenza: superficie, altezza, esposizione, destinazione, ubicazione.

2. Convocazione dell’assemblea

L’amministratore convoca un’assemblea straordinaria per sottoporre l’approvazione della nuova tabella.

3. Approvazione

• Se si tratta di una revisione dovuta a errore o variazione > 20%, è sufficiente la maggioranza dell’art. 1136, comma 2, c.c.: maggioranza dei presenti e almeno 500 millesimi.

• Se si vuole modificare senza causa obbligatoria, serve l’unanimità.

4. Registrazione (facoltativa)

Anche se non obbligatorio, è consigliabile registrare la nuova tabella millesimale presso l’Agenzia delle Entrate o un notaio, per garantirne validità e opponibilità.

Revisione Tabelle Millesimali: Aspetti Legali da Considerare

• La modifica non può mai ledere i diritti soggettivi acquisiti senza motivazione legittima.

• Non si può modificare una tabella solo per ridistribuire i costi in modo più “equilibrato” se non c’è errore o variazione strutturale.

• La giurisprudenza di Cassazione è ormai consolidata nel ritenere legittima la revisione anche su richiesta di un solo condomino, se sussistono le condizioni di legge.

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Avv. Claudio De Fenu