La questione relativa alla possibilità, per i condomini, di deliberare a maggioranza la percentuale di partecipazione al consumo involontario nelle spese di riscaldamento centralizzato è una delle più delicate e ricorrenti nel diritto condominiale contemporaneo.

L’adozione della UNI 10200, recepita dal D.Lgs. 102/2014, e la successiva evoluzione normativa e giurisprudenziale hanno reso il tema particolarmente complesso, soprattutto per gli amministratori e gli avvocati che devono affrontare impugnazioni di delibere assembleari o predisporre regolamenti di ripartizione delle spese.

Cosa si intende per consumo involontario

Nel sistema di termoregolazione e contabilizzazione del calore negli edifici dotati di impianto di riscaldamento centralizzato, la UNI 10200 e l’art. 9 del D.Lgs. 102/2014 distinguono due categorie di consumo:

1. Consumo volontario (quota variabile)
   È il calore effettivamente utilizzato dal singolo condomino, misurato tramite contabilizzazione diretta (ripartitori, contatori di energia termica).

2. Consumo involontario (quota fissa)
   Comprende:

   • dispersioni dell’impianto,

   • costi di esercizio,

   • potenza termica impegnata,

   • quota di calore di base necessaria al funzionamento del sistema.

La percentuale di ripartizione tra quota volontaria e involontaria viene definita da un tecnico secondo i parametri della UNI 10200, che prevede un’analisi energetica dell’impianto.

 Il quadro normativo: UNI 10200 e D.Lgs. 102/2014

Art. 9 D.Lgs. 102/2014

La norma impone che le spese di riscaldamento siano suddivise:

• per almeno una parte proporzionalmente ai consumi effettivi;

• per una parte in base ai costi generali dell’impianto, determinati secondo la UNI 10200.

In linea di principio, dunque, la percentuale tra quota fissa e quota variabile deve essere stabilita dal tecnico che redige la relazione sul sistema di termoregolazione e contabilizzazione.

UNI 10200 (versioni 2013, 2015, 2018, 2022)

La norma stabilisce:

• come calcolare il fabbisogno involontario,

• quali costi rientrano nella quota fissa,

• quali sono le variabili termiche che incidono sul riparto.

La UNI 10200 non attribuisce alcun potere deliberativo all’assemblea circa la percentuale della quota fissa: questa discende dall’analisi tecnica dell’impianto.

L’assemblea può deliberare a maggioranza la percentuale di consumo involontario?

 In linea generale, la maggioranza NON può modificare la percentuale tra quota fissa e quota variabile.

Vediamo perché.

Approvazione del riparto secondo UNI 10200: maggioranza semplice ex art. 1136, comma 2, c.c.

Se il tecnico ha redatto un piano di ripartizione conforme alla UNI 10200:

• l’assemblea non deve scegliere alcuna percentuale;

• deve semplicemente approvare il riparto predisposto.

In tal caso è sufficiente la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi (art. 1136, comma 2, c.c.).

Ma non può modificare la percentuale.

Deroga o modifica della percentuale: occorre l’unanimità

Se invece l’assemblea vuole decidere una percentuale diversa (ad esempio 50% fisso e 50% variabile, oppure 30%-70%, ecc.), si ricade nel caso di modifica dei criteri legali di ripartizione ex art. 1123 c.c.

Secondo costante giurisprudenza:

• i criteri di riparto stabiliti dalla legge o da norme tecniche cogenti

• possono essere modificati solo all’unanimità.

In sintesi:
l’assemblea non può deliberare a maggioranza la percentuale della quota fissa;
può farlo solo con unanimità di tutti i condomini.

Esiste qualche eccezione?

Sì, ma è molto limitata.

Impossibilità tecnica di applicare la UNI 10200

Se un tecnico certifica l’impossibilità tecnica — non economica — di applicare correttamente la UNI 10200 (es. impianto troppo vecchio, impossibilità di misurare il consumo effettivo), allora:

• i criteri possono essere derogati dall’assemblea;

• si applicano criteri proporzionali diversi, scelti dall’assemblea.

Tuttavia, anche in questo caso la giurisprudenza tende a richiedere l’unanimità, poiché si modifica comunque un criterio legale.

Conseguenze di una delibera approvata a maggioranza senza unanimità

Se l’assemblea decide la percentuale della quota fissa senza unanimità, la delibera è:

• nulla se incide sui criteri di ripartizione (Cass. n. 1027/2017);

• annullabile nei casi in cui si tratti di vizi procedurali o di motivazione.

La nullità può essere fatta valere in ogni tempo, senza termini di decadenza.

Conclusioni: è possibile deliberare a maggioranza la percentuale del consumo involontario?

La risposta è chiara:

No, l’assemblea non può deliberare a maggioranza la percentuale del consumo involontario.

Può farlo solo con l’unanimità dei condomini, poiché la percentuale:

• discende da una valutazione tecnica obbligatoria (UNI 10200),

• rientra nei criteri legali di riparto delle spese (art. 1123 c.c.).

La scelta della percentuale di partecipazione al consumo involontario non è una materia discrezionale dell’assemblea, ma un ambito tecnico-normativo disciplinato da regolazione statale e para-statale.

Perché la UNI 10200 non può essere disapplicata a maggioranza?

La UNI 10200 è stata recepita dal D.Lgs. 102/2014, art. 9, che stabilisce che la ripartizione delle spese per riscaldamento centralizzato deve avvenire:

• in parte in base ai consumi effettivi,

• in parte in base ai costi di gestione dell’impianto,

• con criteri definiti dalla UNI 10200.

Non si tratta quindi di una semplice norma tecnica volontaria, ma di una norma tecnica cogente, richiamata espressamente dalla legge.

Di conseguenza, l’assemblea condominiale non può disapplicarla con delibera a maggioranza.

Quando è possibile disapplicare la UNI 10200?

CASO A – Impossibilità tecnica (non economica)

La UNI 10200 può essere disapplicata solo se il tecnico abilitato certifica che:

• non è possibile contabilizzare correttamente il calore,

• l’impianto non consente il calcolo del consumo involontario o volontario,

• mancano i requisiti tecnici minimi per applicarla.

In questo caso l’assemblea può adottare criteri alternativi, ma solo se fondati su una relazione tecnica di impossibilità, e comunque con maggioranza qualificata ex art. 1136 c.c. per approvare il riparto.

CASO B – Modifica volontaria dei criteri: occorre l’UNANIMITÀ

Se i condomini vogliono semplicemente “scegliere un altro criterio” (es. 50% fisso – 50% variabile, oppure ripartizione a millesimi puri), allora si entra nel campo dei criteri legali di ripartizione.

La disapplicazione a maggioranza comporta nullità della delibera

Se l’assemblea disapplica la UNI 10200 a maggioranza, la delibera è:

Nulla

per violazione dell’art. 1123 c.c. e dell’art. 9 D.Lgs. 102/2014.

La nullità può essere fatta valere:

• senza limiti di tempo,

• da chiunque vi abbia interesse.

Cosa può fare l’assemblea?

L’assemblea può:

✔ approvare il riparto predisposto secondo UNI 10200 → maggioranza ex art. 1136, co. 2
✔ contestare i calcoli del tecnico → nuova relazione tecnica
✔ deliberare criteri diversi → solo all’unanimità
✔ adottare criteri alternativi se la UNI 10200 è tecnicamente inapplicabile → sulla base di perizia tecnica

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Avv. Claudio De Fenu