Studio Legale De Fenu
Ripartizione spese condominiali deroga unanimità
CIVILECONDOMINIO

Manutenzione ordinaria e straordinaria in condominio

Avv Claudio De Fenu

Manutenzione ordinaria e straordinaria in condominio: guida completa 2025

La manutenzione ordinaria e straordinaria in condominio è uno dei temi più discussi e fraintesi dagli stessi condomini. Questa guida aggiornata al 2025, corredata di riferimenti normativi e giurisprudenza recente, chiarisce:

  • cosa rientra nell’ordinaria e cosa nella straordinaria manutenzione,

  • chi deve deliberare i lavori,

  • quali maggioranze servono,

  • come si ripartiscono le spese secondo le tabelle millesimali,

  • in quali casi può decidere l’amministratore anche senza assemblea.

Manutenzione ordinaria e straordinaria: differenza giuridica

Manutenzione ordinaria

Interventi necessari per mantenere le parti comuni in efficienza
(es. pulizie, piccole riparazioni, manutenzione impianti).

Si applica l’art. 1123 c.c. (ripartizione generale delle spese).

Manutenzione straordinaria

Interventi più onerosi o strutturali
(es. rifacimento tetto, scale, facciate, opere strutturali).

Necessaria delibera dell’assemblea ex art. 1135 c.c., salvo urgenza.

Chi decide: amministratore o assemblea?

Il potere dell’amministratore (art. 1130 c.c.)

L’amministratore può decidere solo per l’ordinaria manutenzione.

Può ordinare lavori straordinari solo se urgenti, ma deve riferire alla prima assemblea.

Assemblea e maggioranze (art. 1136 c.c.)

  • maggioranza degli intervenuti + 500 millesimi → lavori straordinari ordinari;

  • maggioranze diverse per innovazioni o opere particolari.

Ripartizione delle spese: regole millesimali

Regola generale: art. 1123 c.c.

Spese ripartite secondo i millesimi di proprietà.

Uso diverso delle parti comuni

Se una parte comune serve alcuni condomini in misura diversa, la spesa si divide secondo il criterio dell’uso (art. 1123, comma 2).

Giurisprudenza recente (2024–2025)

Le corti hanno chiarito che:

  • l’urgenza non elimina l’obbligo di successiva delibera assembleare,

  • il professionista incaricato senza delibera può non avere diritto al pagamento dal condominio,

  • la distinzione ordinaria/straordinaria dipende dalla natura dell’intervento e dall’impatto economico,

  • le tabelle millesimali errate possono essere revisionate su domanda con CTU.

Conclusioni 

La gestione corretta delle manutenzioni condominiali evita contenziosi, responsabilità dell’amministratore e ripartizioni errate.
Per interventi di rilievo è fondamentale:

  • convocare l’assemblea con O.d.G. dettagliato,

  • predisporre almeno tre preventivi,

  • utilizzare correttamente le tabelle millesimali,

  • documentare le urgenze in modo trasparente.

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Avv. Claudio De Fenu

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