Fondo morosità in condominio
La gestione della morosità condominiale è un tema delicato per amministratori e condomini.
Recentemente, il Tribunale Civile di Cagliari, Sentenza n. 770 del 24 marzo 2026, ha chiarito che la costituzione di un fondo morosità non può essere imposta ai condomini in regola con una delibera a maggioranza, se non sussiste un’urgenza concreta e documentata.
Secondo il Tribunale, la morosità accumulata nel tempo non giustifica da sola il trasferimento delle spese sui condomini paganti.
La delibera dell’assemblea deve riflettere una situazione di emergenza effettiva e improrogabile, come indicato anche dall’art. 1123 c.c. e dalla giurisprudenza consolidata.
Nel caso esaminato, la delibera approvata con 35 voti su 41 per istituire un fondo straordinario mirava a ripianare morosità accumulate in oltre dieci anni.
Il Tribunale ha rilevato che questa lunga attesa escludeva la straordinarietà dell’evento, rendendo la delibera non valida e revocando il decreto ingiuntivo nei confronti del condomino che si era opposto.
Cosa significa per i condomini?
- Nessun obbligo per i paganti: I condomini in regola non possono essere costretti a coprire il debito dei morosi tramite una delibera ordinaria.
- Unanimità necessaria: Solo una delibera unanime può istituire un fondo morosità stabile.
- Eccezioni limitate: L’assemblea può deliberare a maggioranza solo in presenza di un pericolo concreto e immediato per la gestione del condominio o dei servizi essenziali.
Questa decisione rafforza il principio che la maggioranza non può aggirare la regola dell’unanimità per far fronte a morosità pregresse.
La prudenza dell’assemblea e la documentazione chiara di eventuali emergenze restano fondamentali per evitare contenziosi legali.
Il caso del Tribunale di Cagliari evidenzia l’importanza di distinguere tra morosità accumulata e urgenza reale.
I condomini in regola non devono sostenere i debiti altrui, a meno che non vi sia una situazione eccezionale che giustifichi un fondo morosità straordinario.
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Avv. Claudio De Fenu