Lastrico solare che copre un solo appartamento: una sentenza destinata a cambiare la prassi condominiale

La Corte di Cassazione, con la sentenza 21 aprile 2026, n. 10534, ha affrontato uno dei temi più dibattuti del diritto condominiale: il corretto criterio di ripartizione delle spese quando le infiltrazioni provengono da un lastrico solare che copre un solo appartamento.

La decisione assume particolare rilievo perché supera un orientamento applicativo spesso seguito nella prassi dagli amministratori di condominio e da molte assemblee, chiarendo che il criterio previsto dall’art. 1126 c.c. non può essere applicato indistintamente a tutte le ipotesi di lastrico o terrazza a livello di proprietà esclusiva.

Secondo la Suprema Corte, quando il lastrico solare che copre un solo appartamento svolge esclusivamente la funzione di protezione di una sola unità immobiliare sottostante, le spese devono essere ripartite applicando l’art. 1125 c.c., quale specificazione del principio generale contenuto nell’art. 1123 c.c.

Si tratta di un principio destinato ad incidere sia sull’attività degli amministratori di condominio sia sul contenzioso relativo all’impugnazione delle delibere assembleari.

Perché la ripartizione delle spese del lastrico solare genera così tante controversie

Le infiltrazioni provenienti dal lastrico solare rappresentano una delle principali cause di lite nei condomini.

Quando l’impermeabilizzazione si deteriora, l’acqua può provocare danni agli appartamenti sottostanti, rendendo necessari interventi di manutenzione straordinaria spesso molto costosi.

Il problema non riguarda soltanto l’individuazione del soggetto responsabile dei danni, ma anche la corretta ripartizione delle spese necessarie per il rifacimento della copertura.

Per molti anni l’art. 1126 c.c. è stato applicato quasi automaticamente ogniqualvolta il lastrico fosse di proprietà o di uso esclusivo.

La sentenza n. 10534/2026 invita invece ad una verifica preliminare molto più rigorosa.

Quando si applica l’art. 1126 c.c.

L’art. 1126 del Codice Civile disciplina un’ipotesi particolare.

La norma riguarda il lastrico solare o la terrazza a livello che:

• appartengono ad un solo condomino oppure sono attribuiti al suo uso esclusivo;
• svolgono contemporaneamente la funzione di copertura di più unità immobiliari.

In questa situazione il legislatore ha previsto un criterio derogatorio rispetto alla regola generale dell’art. 1123 c.c.

Le spese vengono infatti ripartite:

• per un terzo a carico del proprietario o dell’utilizzatore esclusivo del lastrico;
• per due terzi a carico dei condomini che traggono utilità dalla funzione di copertura.

La ratio della norma è evidente.

Il proprietario esclusivo beneficia della disponibilità della terrazza, mentre gli altri condomini beneficiano della protezione assicurata dalla copertura.

Quando il lastrico solare che copre un solo appartamento non rientra nell’art. 1126 c.c.

La fattispecie esaminata dalla Cassazione è diversa.

Il lastrico solare che copre un solo appartamento non protegge una pluralità di unità immobiliari.

Esso svolge la funzione di copertura esclusivamente nei confronti dell’appartamento immediatamente sottostante.

In tale situazione viene meno il presupposto che giustifica la disciplina speciale prevista dall’art. 1126 c.c.

La Suprema Corte osserva che non vi è alcun interesse collettivo dell’intero condominio tale da rendere equa la ripartizione nella misura di un terzo e due terzi.

Perché trova applicazione l’art. 1125 c.c.

La Cassazione individua nell’art. 1125 c.c. la disposizione più coerente con la funzione concretamente svolta dalla copertura.

Questa norma disciplina i rapporti tra proprietari di due unità immobiliari sovrapposte relativamente ai soffitti, alle volte e ai solai.

Il criterio si fonda sul principio secondo cui le spese devono gravare sui soggetti che traggono direttamente utilità dalla struttura comune.

Secondo la Corte, il lastrico solare che copre un solo appartamento presenta caratteristiche del tutto analoghe.

La copertura interessa esclusivamente:

• il proprietario del lastrico;
• il proprietario dell’unità sottostante.

Non sussiste invece un’utilità riferibile agli altri condomini.

Per questa ragione il criterio di riparto deve essere quello previsto dall’art. 1125 c.c.

Il principio di diritto affermato dalla Cassazione

La Corte afferma un principio di particolare importanza:

quando il lastrico solare o la terrazza a livello di proprietà o uso esclusivo coprono una sola unità immobiliare, le spese di riparazione devono essere ripartite secondo il criterio previsto dall’art. 1125 c.c., e non ai sensi dell’art. 1126 c.c.

La motivazione valorizza la concreta funzione della copertura.

Non è la proprietà esclusiva del lastrico a determinare automaticamente l’applicazione dell’art. 1126 c.c., bensì la circostanza che esso svolga una funzione di copertura nei confronti di più unità immobiliari.

Le conseguenze pratiche per gli amministratori di condominio

La sentenza impone agli amministratori un diverso metodo di lavoro.

Prima di predisporre il piano di riparto sarà necessario verificare:

• quali unità immobiliari siano effettivamente coperte;
• quale sia la funzione concreta del lastrico;
• se il lastrico solare che copre un solo appartamento protegga esclusivamente quell’unità oppure anche altre porzioni dell’edificio.

Solo dopo tale verifica sarà possibile individuare la norma applicabile.

Una ripartizione effettuata applicando automaticamente l’art. 1126 c.c. potrebbe infatti risultare illegittima.

Gli effetti sulle delibere assembleari

La pronuncia assume particolare rilevanza anche sotto il profilo dell’impugnazione delle delibere condominiali.

Qualora l’assemblea approvi un riparto delle spese fondato su un criterio diverso da quello previsto dalla legge, la deliberazione potrà essere contestata nei termini e con le modalità previste dall’ordinamento.

Per questo motivo gli amministratori dovranno motivare con particolare attenzione il criterio utilizzato.

La differenza tra ripartizione delle spese e responsabilità per i danni

È importante non confondere due profili giuridici distinti.

La sentenza riguarda esclusivamente la ripartizione delle spese necessarie per eliminare la causa delle infiltrazioni.

Diverso è invece il tema della responsabilità per i danni arrecati agli appartamenti sottostanti.

L’accertamento della responsabilità continua infatti a dipendere dalle regole in materia di custodia, manutenzione e responsabilità civile elaborate dalla giurisprudenza.

La sentenza n. 10534/2026 rappresenta uno degli arresti giurisprudenziali più significativi degli ultimi anni in materia condominiale.

Il principio affermato è destinato a modificare la prassi applicativa: il lastrico solare che copre un solo appartamento non rientra automaticamente nell’ambito dell’art. 1126 c.c., ma deve essere valutato alla luce della funzione concretamente svolta.

Quando la copertura interessa esclusivamente una singola unità immobiliare sottostante, il criterio di ripartizione delle spese è quello previsto dall’art. 1125 c.c., quale espressione del principio generale sancito dall’art. 1123 c.c.

Per amministratori, tecnici, avvocati e condomini, la pronuncia costituisce un importante punto di riferimento nella corretta gestione degli interventi di manutenzione e nella prevenzione del contenzioso.

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Avv. Claudio De Fenu