Lastrico solare

Il lastrico solare e la terrazza a livello, quando assegnati all’uso esclusivo di un singolo condomino, rappresentano uno dei principali motivi di contenzioso all’interno dei condomini italiani.

La questione chiave è sempre la stessa: chi paga per il rifacimento e le riparazioni?

L’articolo 1126 del Codice Civile fornisce una risposta, ma la sua interpretazione e applicazione sono state a lungo oggetto di dibattito, risolto solo da importanti pronunce della Corte di Cassazione.

1. Il Lastrico Solare e la Terrazza a Livello: Funzione e Distinzione

Prima di addentrarci nella ripartizione delle spese, è fondamentale definire i termini in relazione al Codice Civile:

• Lastrico Solare (Art. 1117 c.c.): È la superficie piana che costituisce la copertura dell’intero edificio o di una sua porzione. La sua funzione primaria è proteggere l’edificio dagli agenti atmosferici. Se non diversamente specificato nel titolo, è considerato parte comune.

• Lastrico Solare di Uso Esclusivo (Art. 1126 c.c.): È la copertura assegnata, per titolo (regolamento o atto di acquisto), all’uso e godimento di un singolo condomino (solitamente il proprietario dell’ultimo piano), pur mantenendo la sua funzione primaria di copertura per tutti.

• Terrazza a Livello: Viene equiparata al lastrico solare dalla giurisprudenza se, oltre a servire da balcone o estensione dell’unità immobiliare sottostante, svolge la funzione essenziale di copertura e protezione per le unità sottostanti.

2. Il Principio Fondamentale dell’Art. 1126 del Codice Civile

L’articolo 1126 c.c. stabilisce il criterio per la ripartizione delle spese di riparazione o ricostruzione quando il lastrico solare è di uso esclusivo:

“Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore delle singole unità immobiliari.”

In sintesi, la spesa è così divisa:

Contribuenti	Quota di Spesa	Criterio di Ripartizione
Condomino con Uso Esclusivo	1/3	Intera quota (per il godimento e la custodia)
Tutti i Condomini Coperti	2/3	In base ai millesimi di proprietà (tabelle A)

Il Fondamento della Ripartizione

La formula 1/3 e 2/3 bilancia le due diverse funzioni del lastrico solare:

1. Funzione di Godimento e Custodia: Il condomino con l’uso esclusivo si assume il rischio di usura ordinaria derivante dal godimento (calpestio, spostamento di arredi, manutenzione minima) e pertanto contribuisce per un terzo.

2. Funzione di Copertura: Gli altri condomini beneficiano della protezione fornita dal lastrico e contribuiscono per i restanti due terzi, in base al valore delle loro unità.

3. L’Intervento della Giurisprudenza: La Natura Reale dell’Obbligo

Per decenni, il dibattito si è concentrato sulla natura della responsabilità per i danni causati dal lastrico solare difettoso (es. infiltrazioni).

Danno e Obbligo di Riparazione (Responsabilità Contrattuale)

La giurisprudenza ha chiarito che l’obbligo di contribuire alle spese di manutenzione e rifacimento del lastrico solare è un’obbligazione propter rem (ossia legata alla titolarità del diritto di proprietà).

Di conseguenza, in caso di danni da infiltrazione alle unità sottostanti, la responsabilità è ripartita in base alla stessa proporzione stabilita dall’Art. 1126 c.c.:

• 1/3 a carico dell’utente esclusivo (per i danni derivanti dalla sua posizione di custode).

• 2/3 a carico del Condominio (per i danni derivanti dal difetto strutturale della copertura).

La Storica Sentenza delle Sezioni Unite (2017)

Il punto di svolta è rappresentato dalla Sentenza della Corte di Cassazione, Sezioni Unite, n. 9449 del 10 maggio 2016. Questa pronuncia ha definitivamente superato i precedenti orientamenti che vedevano la responsabilità come aquiliana (extracontrattuale, Art. 2051 c.c. – “danno cagionato da cosa in custodia”).

Contenuto specifico:

Le Sezioni Unite hanno stabilito che l’azione di risarcimento del danno nei confronti del Condominio e del proprietario esclusivo deve fondarsi sul criterio di imputazione previsto dall’Art. 1126 c.c. (responsabilità ex recepto).

In altre parole, l’obbligo risarcitorio è direttamente correlato all’obbligo di contribuire alle spese di manutenzione.

Implicazione Pratica: Se l’infiltrazione danneggia un immobile sottostante, il risarcimento del danno (e non solo la spesa per il rifacimento) sarà ripartito in modo automatico con la formula 1/3 a carico del titolare esclusivo e 2/3 a carico degli altri condomini coperti.

4. Elementi Oggetto di Ripartizione 1/3 e 2/3

La ripartizione di cui all’Art. 1126 c.c. si applica a tutte le opere di manutenzione straordinaria o rifacimento che toccano la funzione primaria di copertura del lastrico solare.

Tipicamente, sono ripartite con questa tabella:

• Strato Impermeabilizzante: Guaine, manti bituminosi.

• Strato Isolante: Isolamento termico e acustico.

• Massetto delle Pendenze: Strato di supporto per il deflusso dell’acqua.

• Pluviali e Canali di Gronda: Le parti che servono a raccogliere le acque (se collegati al lastrico).

Spese Escluse dalla Ripartizione (A Carico Esclusivo del Proprietario)

Sono solitamente (salvo eccezioni) a carico esclusivo del proprietario che ha l’uso del lastrico, in quanto attinenti al solo godimento privato:

• Pavimentazione (Superficie Calpestabile): Le piastrelle, la pavimentazione in legno o altro materiale che poggia sullo strato impermeabile.

• Ringhiere/Parapetti/Fioriere: Se non hanno funzione strutturale di contenimento.

• Lavori di Manutenzione Ordinaria: Pulizia di scarichi, sigillature superficiali di routine.

È fondamentale che il tecnico incaricato (Geometra o Ingegnere) separi analiticamente i costi nel capitolato d’appalto per consentire una corretta ripartizione.

5. La Delibera Assembleare e la Necessità di Urgenza

Per il rifacimento del lastrico solare, l’assemblea deve deliberare i lavori.

• Delibere per Manutenzione Straordinaria (Art. 1136, comma 4, c.c.): La decisione richiede la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).

In caso di urgenza (come un danno da infiltrazione), l’Amministratore ha la facoltà di disporre i lavori necessari senza previa autorizzazione assembleare, salvo l’obbligo di riferirne alla prima assemblea utile (Art. 1135, comma 2, c.c.).

L’Amministratore ha il dovere di agire con prontezza per evitare l’aggravarsi del danno e l’aumento della responsabilità risarcitoria del condominio.

Conclusioni: Chiarezza e Prevenzione

La ripartizione delle spese per il lastrico solare di uso esclusivo è chiaramente definita dall’Art. 1126 c.c. e rafforzata dalla giurisprudenza.

La chiave per evitare lunghi contenziosi è la prevenzione e la trasparenza:

1. Chiedere una Relazione Tecnica Dettagliata: Per accertare la causa del danno (vizio costruttivo, vetustà, incuria).

2. Suddividere Analiticamente i Costi: Il preventivo deve distinguere nettamente le spese di rifacimento della struttura di copertura dalle spese di pavimentazione e finitura.

3. Applicare il Criterio 1/3 – 2/3: Per tutte le spese che toccano l’impermeabilizzazione e la protezione dell’edificio.

Conoscere l’Art. 1126 c.c. e le sue applicazioni permette al Condominio e al singolo proprietario di agire con consapevolezza, tutelando i diritti e gli obblighi di tutti i soggetti coinvolti.

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Avv. Claudio De Fenu