Maggioranza assembleare condominio – Tabelle millesimali
Le tabelle millesimali rappresentano un elemento fondamentale nella gestione di un condominio, in quanto definiscono la ripartizione delle spese comuni tra i condomini.
Tuttavia, nel corso del tempo, possono sorgere delle necessità di modificare tali tabelle, ad esempio a seguito di lavori di ristrutturazione, di modifiche alle unità immobiliari o semplicemente per adeguarle a nuove esigenze.
Ma quale maggioranza assembleare è necessaria per approvare una modifica alle tabelle millesimali?
Cosa sono le tabelle millesimali?
Le tabelle millesimali sono un documento contabile che assegna a ciascuna unità immobiliare un valore proporzionale al suo valore complessivo rispetto all’intero edificio.
Questo valore, espresso in millesimi, serve a determinare la quota di spesa che ciascun condomino deve sostenere per le parti comuni.
Quando è necessario modificare le tabelle millesimali?
Le tabelle millesimali possono essere modificate in diverse circostanze, tra cui:
- Lavori di ristrutturazione: Quando vengono effettuati lavori che modificano la consistenza o l’utilità delle parti comuni.
- Modifiche alle unità immobiliari: Ad esempio, in caso di accorpamento o divisione di appartamenti.
- Variazioni di rendimento: Quando si verificano variazioni significative nel rendimento delle singole unità immobiliari.
- Errori: In caso di errori materiali o di calcolo nelle tabelle esistenti.
Quale maggioranza assembleare è necessaria per modificare le tabelle millesimali?
La maggioranza necessaria per modificare le tabelle millesimali è generalmente qualificata, ovvero richiede il voto favorevole di una percentuale determinata dei condomini presenti all’assemblea.
La percentuale esatta può variare a seconda del regolamento di condominio e delle leggi nazionali.
In generale, si richiede:
- Maggioranza dei presenti che rappresentino una determinata quota millesimale: Ad esempio, il 50% dei presenti che rappresentino almeno il 50% del valore dell’edificio.
- Unanimità: In alcuni casi specifici, come quando si intende derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese, può essere richiesta l’unanimità dei consensi.
- Secondo una decisione, l’affidamento dell’incarico di revisionare le tabelle è, di per sé, manifestazione di volontà di revisionare i valori millesimali, con la conseguenza che la delibera va approvata secondo le maggioranze di cui all’articolo 1136 c.c., comma secondo, secondo cui sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (cfr. Trib. Roma Sentenza n. 6353 del 21.04.2020) – La tesi contraria a quella sopra espressa è stata recentemente sostenuta dalla Suprema Corte – nel caso di specie un condomino aveva impugnato una delibera, sostenendo che l’assemblea aveva errato nel dare un incarico ad un tecnico di redigere le tabelle millesimali a maggioranza semplice, anziché con la maggioranza qualificata di cui agli artt. 1136 e 1138 c.c. o all’unanimità (Cfr. Cass. civ., sez. II, 11/03/2021, n. 6894) – Anche la giurisprudenza di merito ha escluso che per incaricare un tecnico sia necessaria la maggioranza qualificata richiesta dal secondo comma dell’articolo 1136 c.c., prevista, invece, per la successiva approvazione delle tabelle (Cfr. Trib. Savona Sent. n. 372 del 20.04.2022).
La procedura per modificare le tabelle millesimali – maggioranza assembleare
Per modificare le tabelle millesimali, è necessario seguire una procedura precisa, che prevede:
- Convocazione dell’assemblea: L’amministratore deve convocare l’assemblea con un ordine del giorno che includa la modifica delle tabelle millesimali.
- Discussione e votazione: In assemblea, i condomini discuteranno la proposta di modifica e procederanno alla votazione.
- Delibera assembleare: Se la maggioranza assembleare richiesta è raggiunta, verrà redatta una delibera assembleare che dovrà essere trascritta nel registro dei verbali.
- Deposito del regolamento di condominio: La delibera dovrà essere allegata al regolamento di condominio e depositata presso la conservatoria dei registri immobiliari.
Conclusioni
La modifica delle tabelle millesimali è una procedura delicata che richiede l’approvazione di una maggioranza assembleare qualificata dei condomini.
È fondamentale conoscere le norme in vigore e seguire correttamente la procedura per evitare contestazioni e annullamenti della delibera.
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Avv. Claudio De Fenu