Revisione Tabelle Millesimali

La revisione delle tabelle millesimali è una tematica ricorrente in ambito condominiale, spesso fonte di incertezze e controversie. Le tabelle millesimali costituiscono lo strumento con cui si ripartiscono le spese tra i condomini e si determina il valore delle singole unità immobiliari rispetto all’intero edificio.

Ma quale maggioranza è necessaria per approvare una revisione delle tabelle millesimali?

In questo articolo farò il punto della situazione

---

Cosa sono le Tabelle Millesimali

Le tabelle millesimali rappresentano una ripartizione del valore dell’edificio in 1.000 millesimi, e servono per:

• Determinare la partecipazione alle spese condominiali;

• Stabilire i diritti di voto in assemblea;

• Regolare l’uso delle parti comuni.

Esse sono allegate al regolamento di condominio, ma possono anche esistere autonomamente.

---

Normativa di Riferimento: Art. 69 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile

La disciplina della revisione delle tabelle millesimali è contenuta principalmente nell’art. 69 delle Disposizioni per l’attuazione del Codice Civile, così come modificato dalla Legge 11 dicembre 2012, n. 220 (Riforma del condominio).

Ecco il testo rilevante:

Art. 69 disp. att. c.c., comma 1:

“I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino:

a) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

b) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, incremento di superfici, incremento o diminuzione delle unità immobiliari, risulti alterato per più di un quinto il valore proporzionale anche di una sola unità immobiliare.”

---

Quando è Obbligatoria la Revisione

In base alla norma, la revisione delle tabelle è obbligatoria (e non solo facoltativa) nei seguenti casi:

1. Errore materiale o tecnico originario nella redazione;

2. Mutamenti strutturali dell’edificio che alterano il valore relativo di almeno un quinto (20%) di una o più unità immobiliari.

---

Maggioranza Richiesta per la Revisione

Secondo la giurisprudenza consolidata e l’interpretazione della norma, la maggioranza richiesta varia a seconda della natura della modifica:

✅ 1. Revisione obbligatoria (errore o mutamento sostanziale)

• Non serve alcuna maggioranza assembleare: può essere richiesta giudizialmente anche da un solo condomino.

• Riferimento normativo: art. 69 disp. att. c.c.

• Riferimenti giurisprudenziali:

  • Cass. Civ., Sez. II, n. 18477/2010: «In presenza dei presupposti di cui all’art. 69, la revisione è doverosa e può essere richiesta anche da un solo condomino».

  • Cass. Civ., Sez. II, n. 11124/2017: «L’errore originario nella redazione delle tabelle giustifica una modifica anche senza il consenso dell’assemblea».

✅ 2. Revisione facoltativa o convenzionale

• Assemblea condominiale con maggioranza qualificata:

  • Maggioranza ex art. 1136, comma 2, c.c.: la deliberazione deve essere assunta con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi.

  • La giurisprudenza è chiara nel ritenere che, in assenza di errore o variazione sostanziale, sia necessario il consenso qualificato.

E’ richiesta invece l’unanimità dei partecipanti in condominio quando;

---

Differenza tra Modifica e Revisione delle Tabelle

• Modifica: è una scelta volontaria dei condomini, soggetta a delibera assembleare con le maggioranze previste dall’art. 1136 c.c.

• Revisione obbligatoria: è imposta dalla legge quando ci sono i presupposti (errore o mutamento), anche senza delibera.

---

Giurisprudenza Rilevante

Ecco alcune sentenze fondamentali in tema di maggioranza per la revisione delle tabelle millesimali:

• Cass. Civ., Sez. II, n. 18477/2010: la revisione per errore può essere richiesta da un singolo condomino.

• Cass. Civ., Sez. II, n. 11124/2017: conferma la possibilità di agire giudizialmente senza delibera assembleare.

• Cass. Civ., Sez. Unite, n. 18477/2010: distingue tra revisione obbligatoria (per errore) e modifica convenzionale (per scelta).

• In tema di condominio, la formazione, modifica, rettifica e revisione delle tabelle millesimali non richiede l’approvazione della maggioranza qualificata di cui all’articolo 1136, comma 2, del Cc, ma il consenso unanime dei condòmini espresso in seduta totalitaria come prescritto dall’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Cc come rinnovellato dalla legge n. 220/2012. Pertanto è annullabile la delibera assembleare che le abbia approvate a maggioranza –

---

Conclusioni

La revisione delle tabelle millesimali è un tema tecnico ma cruciale per la gestione corretta del condominio.

La maggioranza richiesta dipende dalla natura dell’intervento:

• In caso di errore o mutamento significativo, la revisione può essere richiesta anche da un solo condomino, anche in sede giudiziale.

• Per modifiche facoltative o convenzionali, serve una maggioranza qualificata ai sensi dell’art. 1136 c.c.

• In alcuni casi come detto sarà invece necessaria l’unanimità dei partecipanti in condominio

__________________________________

Ti consiglio di dare uno sguardo anche a tutti gli altri articoli presenti sul sito

__________________________________

Avv. Claudio De Fenu