Tabelle millesimali
Cosa sono le tabelle millesimali?
Le tabelle millesimali sono uno strumento fondamentale nella gestione dei condomini.
Esse definiscono la quota di proprietà di ciascun condomino sulle parti comuni dell’edificio e servono a determinare la ripartizione delle spese condominiali.
In sostanza, i millesimi rappresentano una sorta di “peso” che ciascun appartamento o locale ha all’interno del condominio, influenzando sia le decisioni assembleari che l’ammontare delle spese da sostenere.
Come vengono calcolate le tabelle millesimali?
Il calcolo delle tabelle millesimali è un’operazione complessa che varia a seconda delle caratteristiche del condominio e delle normative locali.
Generalmente si tiene conto di diversi fattori, tra cui:
- Superficie dell’unità immobiliare: La metratura è uno dei criteri più importanti, ma non l’unico.
- Piano: Gli appartamenti ai piani alti o al piano terra possono avere un valore diverso.
- Esposizione: La luminosità e la vista possono incidere sul valore attribuito all’unità immobiliare.
- Servizi esclusivi: La presenza di balconi, terrazze o posti auto può influenzare il calcolo.
A cosa servono le tabelle millesimali?
Le tabelle millesimali hanno diverse funzioni:
- Ripartizione delle spese: Le spese condominiali vengono ripartite tra i condomini in proporzione ai loro millesimi.
- Decisioni assembleari: Ciascun condomino ha diritto di voto in assemblea condominiale in proporzione ai suoi millesimi.
- Valutazione degli immobili: Le tabelle millesimali possono influenzare il valore di mercato di un appartamento all’interno di un condominio.
Quando è necessario modificare le tabelle millesimali?
Le tabelle possono essere modificate in alcuni casi, ad esempio:
- Ristrutturazioni importanti: Se un condominio viene sottoposto a lavori di ristrutturazione che modificano significativamente le caratteristiche degli appartamenti.
- Creazione di nuove unità immobiliari: In caso di divisione di un appartamento o di costruzione di nuovi locali.
- Errori nel calcolo iniziale: Se si scoprono errori nella redazione delle tabelle millesimali.
Maggioranza necessaria per modifica delle tabelle millesimali
- quando il calcolo dei millesimi è conseguenza di un errore;
- quando – a seguito di sopraelevazioni, aumenti di superficie o incrementi o diminuzioni del numero delle unità immobiliari – è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.
Come contestare le tabelle millesimali?
Se un condomino ritiene che le tabelle siano state calcolate in modo errato, può inizialmente scrivere una nota formale all’amministratore e successivamente con l’ausilio di un avvocato esperto nella materia condominiale attivare il procedimento di mediazione – in caso di esito negativo, sarà possibile adire il Tribunale
Qualora le tabelle fossero sbagliate, la Corte di Cassazione, con Ordinanza 4 settembre 2024, n. 23739, ha stabilito che è legittimo riconoscere al condominio danneggiato da una errata tabella millesimale – dopo la sua correzione – il rimborso della differenza tra quanto pagato dal singolo condomino, in misura minore, e quanto avrebbe dovuto pagare.
Il risparmio ottenuto dal condòmino – affermano i giudici – corrisponde ad un “arricchimento senza causa” che il condòmino stesso deve restituire.
Pertanto, in assenza di giustificazione relativamente a somme altrimenti destinate a far fronte ad esigenze dell’intero condominio, lo stesso è legittimato ad agire per ottenere l’indennizzo ai sensi dell’articolo 2041 del codice civile.
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Avv. Claudio De Fenu