Verbale assemblea condominiale incompleto
In ambito condominiale, il verbale assemblea condominiale rappresenta il documento fondamentale per verificare la regolarità del procedimento deliberativo e il rispetto dei quorum previsti dall’art. 1136 c.c.
Con l’ordinanza n. 1108 del 19 gennaio 2026, la Corte di Cassazione ha chiarito quando un verbale assemblea condominiale incompleto non comporta l’annullabilità della delibera.
Il principio affermato dalla Cassazione
La Suprema Corte ha ribadito che la mancanza nel verbale dell’indicazione nominativa dei condomini favorevoli non rende automaticamente invalida la deliberazione, se la regolarità del procedimento e il raggiungimento dei quorum possono essere verificati anche attraverso altri elementi documentali (“aliunde”).
In particolare, la delibera resta valida quando il verbale:
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contiene l’elenco completo dei condomini presenti con i relativi millesimi;
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indica nominativamente i condomini astenuti;
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indica nominativamente i condomini contrari;
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riporta il valore complessivo delle quote millesimali relative a tali voti;
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consente di individuare per differenza i voti favorevoli e verificare il superamento del quorum ex art. 1136 c.c.
Secondo la Corte, ciò è sufficiente per garantire il controllo sulla regolarità della decisione assembleare.
Il limite: quando il verbale rende la delibera annullabile
Resta invece possibile l’annullamento della delibera quando il verbale assemblea condominiale incompleto non consente alcuna verifica sulla regolare costituzione dell’assemblea o sul raggiungimento delle maggioranze richieste.
Ad esempio, la giurisprudenza considera viziato il verbale quando mancano i dati sui partecipanti o sulle quote millesimali, rendendo impossibile il controllo del quorum deliberativo.
Il quadro giurisprudenziale
La pronuncia del 2026 si inserisce in un orientamento già consolidato della Cassazione, secondo cui la completezza formale del verbale non è un requisito assoluto, purché sia possibile ricostruire con certezza la volontà assembleare e il rispetto dei quorum legali.
Implicazioni pratiche
Per gli amministratori di condominio
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Necessità di redigere verbali completi e verificabili;
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Importanza della corretta indicazione di presenze, millesimi ed esito delle votazioni;
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Riduzione del rischio di impugnazioni fondate su vizi meramente formali.
Per i condomini
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Possibilità di impugnare la delibera solo se il verbale non consente la verifica sostanziale dei quorum;
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Necessità di valutare attentamente la documentazione assembleare prima di avviare un contenzioso.
Assistenza legale in materia condominiale
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Avv. Claudio De Fenu