La possibilità di installare canna fumaria su facciata condominiale è una domanda che mi viene posta molto spesso soprattutto in quei tipi di condominio che, sul piano strada, risultano avere locali commerciali.

Preliminarmente si evidenzia come i muri perimetrali condominiali costituiscono una proprietà comune e quindi rientrano a pieno titolo nell’elenco dei beni comuni condominiali sancito dall’art 1117 c.c. nonché nell’elenco dei beni comuni condominiali riportato all’art 3/a del regolamento condominiale.

Fatta questa doverosa precisazione, si evidenzia come l’art. 1102 c.c. consente da parte del singolo condomino un uso più intenso del bene comune a patto di non precluderlo agli altri, e sempre che l’uso del muro perimetrale non danneggi la stabilità e la sicurezza dell’edificio o ne comprometta il decoro architettonico.

Ciò detto, la canna fumaria è un’opera finalizzata a convogliare i fumi derivanti da una combustione dall’interno di un locale o camera di combustione (es. caldaia per il riscaldamento) verso l’esterno.

Sul punto, la giurisprudenza sia di merito che di legittimità è concorde nel ritenere che l’installazione di una canna fumaria in appoggio al muro perimetrale comune dell’edificio, non ne venga, di per sé sola, ad alterare la destinazione d’uso.

Tuttavia, risulta essere certamente più problematico invece il secondo profilo relativo alla possibilità – anche potenziale – da parte degli altri condomini di fare parimenti uso della cosa comune.

Invero, l’installazione di una canna fumaria in aderenza, appoggio o con incastro nel muro perimetrale di un edificio, da parte di un condomino è attività lecita rientrante nell’uso della cosa comune, previsto come sopra esposto dall’art. 1102 c.c. e come tale, non richiede il consenso degli altri condomini.

Sul punto meritano di essere citate alcune massime giurisprudenziali:

– Per installare una canna fumaria al singolo condomino non serve l’assenso degli altri condomini perché l’opera rappresenta una esplicazione del potere di pari uso del bene comune, soggetto solo ai limiti posti dall’articolo 1102 del codice civile.

Ad affermarlo è il Tar Calabria in relazione alla vicenda nella quale una società chiedeva l’annullamento dell’ordinanza con cui il comune ordinava la rimozione con ripristino dello stato dei luoghi delle opere abusive consistenti anche nell’installazione di una canna fumaria realizzata nel pozzo luce a servizio del locale – Accogliendo il ricorso, i giudici amministrativi ricordano come la collocazione di canne fumarie sul muro perimetrale di un edificio o una corte interna può essere effettuata anche senza il consenso degli altri condomini, purché non impedisca loro l’uso del muro comune e non ne alteri la normale destinazione con interventi di eccessiva vastità – Pertanto, il singolo condomino ha titolo, anche se il condominio non abbia dato o abbia negato il proprio consenso, a ottenere la concessione edilizia per un’opera a servizio della sua abitazione e sita sul muro perimetrale comune, che si attenga ai limiti suddetti – T.A.R. Reggio Calabria, (Calabria) sez. I, 15/02/2021, n.136.

– In tema di condominio, l’accertamento del diritto di utilizzare la cosa comune installando una canna fumaria, di per sé ed in astratto, a prescindere da qualsiasi collegamento con la sua finalità, si inquadri nel disposto dell’art. 1102 c.c., che disciplina l’uso della cosa comune, in base al quale “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto’, articolo dettato in tema di comunione, ma applicabile anche al condominio, stante il richiamo fattone dall’art. 1139 c.c. – Detta norma persegue lo scopo di assicurare al singolo partecipante, quanto all’esercizio concreto del suo diritto, le maggiori possibilità di godimento della cosa e, pertanto, legittima quest’ultimo a servirsi di essa anche per fini esclusivamente propri, traendone ogni possibile utilità – L’uso della cosa comune da parte di ciascun condomino è sottoposto, da tale norma, a due limiti fondamentali, consistenti nel divieto di alterare la destinazione della cosa comune e nell’obbligo di consentirne un uso paritetico agli altri condomini – Tribunale Modena sez. I, 28/01/2022, n.104,

– L’appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale rappresenta una modifica della cosa comune che, ai sensi dell’art. 1102 c.c., ciascun condomino può apportare a propria cura e spese, sempre che non impedisca l’altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell’edificio e non ne alteri il decoro architettonico – Con la precisazione che quest’ultima circostanza si verifica quando la nuova opera si rifletta negativamente sull’insieme dell’armonico aspetto dello stabile, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l’edificio – Tribunale Bari sez. I, 13/01/2021, n.107.

In buona sostanza, il singolo condomino ha titolo nel poter installare una canna fumaria su di una facciata condominiale (facciata) anche senza il consenso assembleare a patto che non si impedisca anche agli altri condomini la stessa eventuale facoltà e non pregiudichi l’estetica del fabbricato.

La facoltà del condomino di poter installare una canna fumaria sul perimetro della facciata condominiale incontra quindi soltanto dei limiti specifici costituiti dal pari uso, diritti esclusivi altrui (ad esempio distanze dalle vedute, immissioni, ecc.) e dal divieto di alterare il decoro architettonico dell’edificio.

Tanto premesso e volendosi soffermare proprio sul punto decoro architettonico, si rileva come il regolamento condominiale può essere a volte molto stringente su questo aspetto – infatti, molto spesso nel regolamento condominiale viene riferito espressamente come i condomini non possano compromettere e/o alterare l’estetica della costruzione.

Ciò detto, la canna fumaria non comporta ulteriore pregiudizio se condizionatori, caldaie a gas per l’acqua, tende e tettoie di vario colore hanno già alterato il decoro dello stabile.

In tal caso sarebbe da considerare nulla la delibera condominiale che vieta ad esempio ad una attività commerciale qualsiasi di poter installare la canna fumaria sulla facciata dell’edificio.

Pertanto, non è possibile invocare l’alterazione del decoro architettonico del fabbricato quando lo stabile presenta interventi plurimi di carattere disomogeneo.

Né l’assemblea può sollevare l’eventuale violazione delle distanze del manufatto dalle finestre, perché si tratta di questioni che riguardano i rapporti tra singoli proprietari (Trib. Roma 17/03/2020, n. 5303).

In altra vicenda, il Tribunale, considerato l’aspetto armonico dello stabile, ha ritenuto che la canna fumaria in questione non avesse arrecato una disarmonia all’edificio, data la presenza di altre canne fumarie e nello specifico di una canna fumaria eguale nella forma e nella dimensione posta sul muro di fronte (Trib. Benevento 02/09/2019, n. 1469).

L’unico modo per escludere un pregiudizio al decoro architettonico sarebbe quindi quello di posizionare la canna fumaria in una parte non visibile da terzi ovvero dalla strada in generale.

Sul punto merita di essere citata una massima giurisprudenziale:

– L’appoggio di una canna fumaria al muro comune di un edificio condominiale individua una modifica della cosa comune che ciascun condomino può apportare sempre che non impedisca l’altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla sicurezza dell’edificio e non ne alteri il decoro architettonico – Quest’ultimo fenomeno si verifica quando la nuova opera si rifletta negativamente sull’insieme dell’armonico aspetto dello stabile, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l’edificio – Cassazione civile sez. II, 13/11/2020, n.25790.

Pertanto, volendo trarre le conclusioni su quanto sopra riferito:

– l’installazione ex novo di una canna fumaria è possibile e non necessità di consenso assembleare sempre che la stessa opera consenta il pari uso anche agli altri condomini nonché non alteri in modo negativo l’aspetto estetico dell’edificio condominiale,

– qualora dovesse alterare l’aspetto estetico dell’edificio l’opera di installazione necessiterebbe di previo consenso assembleare.

Da non sottovalutare poi anche l’aspetto del rispetto delle norme del codici civile riguardanti le distanze da finestre e balconi privati.

Sul punto merita di essere citata questa massima giurisprudenziale:

– La canna fumaria è equiparabile ai camini e dunque soggiace alla medesima disciplina dettata in materia di distanze dall’art. 890 c.c., la cui finalità è quella di evitare che fumi nocivi invadano le abitazioni. Di conseguenza anche la canna fumaria è assoggettata al rispetto delle distanze imposte dai regolamenti e, in mancanza, delle norme necessarie ad assicurare sicurezza, solidità e salubrità delle proprietà vicine – Corte appello Roma sez. VII, 02/03/2023, n.1537.

Ciò detto, in sede assembleare, se si dovesse discutere di questo punto, non conteranno quindi le maggioranze di cui all’art 1136 c.c. in quanto, come detto, l’installazione di una canna fumaria non necessita di vaglio assembleare.

Tuttavia, si suggerisce di fare molta leva proprio sull’alterazione dell’estetica del fabbricato e quindi sul pregiudizio che subirebbe l’edificio condominiale – il tutto poi acquisirebbe certamente maggiore rilevanza se come detto, il regolamento condominiale dovesse riportare una rigida norma sul punto del decoro architettonico.

Pertanto, i condomini contrari potranno quindi esprimere il loro voto contrario nel verbale assembleare riportando come motivo del loro diniego quanto sopra scritto.

Ove il condomino interessato decidesse comunque di procedere con l’installazione della canna fumaria in questo caso i condomini contrari ed anche solo uno potranno attivare nel termine di 30 giorni dalla data nella quale si terrà l’assemblea condominiale il procedimento di mediazione civile obbligatoria diretto a contestare il deliberato.

Ulteriormente e per completezza espositiva si evidenzia come comunque l’installazione della canna fumaria richieda specifiche autorizzazioni amministrative e di cui il condominio può richiederne copia essendo soggetto interessato così come anche il progetto di installazione della stessa.

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