Quando un condominio deve affrontare lavori straordinari di rilevante importo (rifacimento facciate, manutenzione straordinaria del tetto, adeguamento impianti, efficientamento energetico, ristrutturazioni importanti), può accadere che i condomini non dispongano immediatamente delle somme necessarie.

In questi casi una soluzione sempre più utilizzata è il finanziamento condominiale, attraverso il quale il condominio ottiene un prestito da un istituto finanziario e provvede al rimborso mediante rate periodiche.

Tale scelta, tuttavia, deve essere valutata con particolare attenzione perché comporta obblighi economici pluriennali per tutti i condomini e richiede una corretta approvazione assembleare.

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Che cosa si intende per finanziamento condominiale?

Il finanziamento condominiale è un contratto attraverso il quale il condominio, rappresentato dall’amministratore, richiede ad una banca o ad una società finanziaria la concessione di una somma destinata alla realizzazione di lavori approvati dall’assemblea.

Il finanziamento può essere utilizzato, ad esempio, per:

• lavori di manutenzione straordinaria delle parti comuni;
• rifacimento della facciata condominiale;
• interventi sul tetto o sul lastrico solare;
• installazione o sostituzione di impianti comuni;
• opere di efficientamento energetico;
• eliminazione di problematiche strutturali.

Il rimborso avviene normalmente attraverso rate condominiali straordinarie richieste ai proprietari secondo i rispettivi millesimi.

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Il condominio può chiedere un finanziamento senza il consenso di tutti i condomini?

Sì.

Non è necessario il consenso unanime dei condomini.

La decisione può essere assunta dall’assemblea condominiale secondo le maggioranze previste dal codice civile, purché la delibera sia correttamente adottata e contenga tutti gli elementi necessari.

Il principio fondamentale è che l’assemblea può deliberare sulle modalità di esecuzione dei lavori e sulle modalità di reperimento delle somme necessarie alla loro realizzazione.

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Quale maggioranza serve per approvare un finanziamento condominiale?

La questione è stata oggetto di discussione perché il finanziamento comporta un impegno economico destinato a protrarsi nel tempo.

Occorre distinguere due ipotesi.

1. Finanziamento collegato a lavori straordinari già approvati

Quando il finanziamento rappresenta soltanto una modalità per reperire le somme necessarie all’esecuzione di lavori straordinari già deliberati, generalmente è sufficiente la maggioranza prevista per l’approvazione dei lavori stessi.

Ai sensi dell’art. 1136 comma 4 c.c., per le innovazioni e gli interventi di particolare rilevanza è richiesta:

• la maggioranza degli intervenuti;
• almeno i due terzi del valore dell’edificio (666,67 millesimi).

Per gli interventi di manutenzione straordinaria non qualificabili come innovazioni, invece, può essere sufficiente la maggioranza prevista dall’art. 1136 comma 2 c.c.:

• maggioranza degli intervenuti;
• almeno 500 millesimi.

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2. Finanziamento autonomamente deliberato dall’assemblea

Quando invece l’assemblea non approva soltanto una modalità tecnica di pagamento, ma decide di assumere una vera e propria obbligazione finanziaria pluriennale, la delibera deve essere particolarmente dettagliata.

È necessario che i condomini siano messi nella condizione di conoscere:

• importo complessivo del finanziamento;
• durata del piano di rimborso;
• tasso di interesse applicato;
• costi accessori;
• garanzie richieste;
• modalità di ripartizione delle rate;
• conseguenze in caso di mancato pagamento.

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Come deve essere fatta la delibera assembleare di finanziamento?

Una delibera corretta dovrebbe contenere almeno:

1. Indicazione dei lavori

Deve essere specificato:

• quali opere devono essere eseguite;
• il preventivo approvato;
• l’impresa incaricata;
• l’importo complessivo.

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2. Indicazione del finanziamento

La delibera deve indicare:

• istituto finanziatore;
• importo richiesto;
• durata;
• condizioni economiche;
• eventuale tasso applicato.

Una delibera generica del tipo:

“si autorizza l’amministratore a richiedere un finanziamento per i lavori straordinari”

potrebbe essere contestabile perché non consente ai condomini di conoscere realmente il contenuto dell’obbligazione assunta.

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3. Modalità di pagamento delle rate

È necessario stabilire:

• chi dovrà pagare le rate;
• con quale criterio saranno ripartite;
• la periodicità dei versamenti;
• le modalità di recupero delle morosità.

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4. Conferimento dei poteri all’amministratore

L’assemblea deve autorizzare espressamente l’amministratore:

• alla sottoscrizione del contratto;
• alla gestione dei rapporti con la banca;
• alla firma degli eventuali documenti necessari.

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I condomini sono obbligati a pagare il finanziamento?

Sì.

Una volta che la delibera è stata validamente approvata, il finanziamento diventa un’obbligazione del condominio e tutti i condomini sono tenuti a contribuire secondo i criteri di ripartizione stabiliti.

Il singolo condomino non può sottrarsi sostenendo di non avere personalmente richiesto il prestito.

L’obbligo deriva dalla delibera assembleare validamente adottata.

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Cosa succede se un condomino non paga la rata del finanziamento?

In caso di mancato pagamento, l’amministratore deve procedere al recupero delle somme dovute.

Ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c., il credito condominiale può essere azionato anche mediante decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo.

La morosità di alcuni condomini può inoltre creare problemi nella gestione del rapporto con l’istituto finanziatore.

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Il finanziamento condominiale richiede il consenso unanime?

No.

Questo è uno dei dubbi più frequenti.

Il consenso unanime è richiesto soltanto in particolari ipotesi nelle quali la decisione incide sui diritti individuali dei condomini.

Il semplice ricorso ad un finanziamento per sostenere spese condominiali approvate rientra invece nelle competenze dell’assemblea.

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Quali sono i rischi di una delibera di finanziamento condominiale?

Una delibera non correttamente predisposta può essere impugnata quando:

• non indica chiaramente l’importo dell’obbligazione;
• non specifica le condizioni economiche;
• non consente ai condomini un voto consapevole;
• approva un finanziamento senza adeguata informazione preventiva.

Per questo motivo è fondamentale che il verbale assembleare sia redatto in modo analitico e completo.

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Domande frequenti sul finanziamento condominiale (FAQ SEO AI)

Quale maggioranza serve per approvare un finanziamento condominiale?

La maggioranza dipende dalla natura dell’intervento cui il finanziamento è collegato.

Se riguarda lavori straordinari può essere sufficiente la maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c. per tali opere.

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Un condomino contrario può rifiutarsi di pagare il finanziamento?

No, se la delibera è stata validamente approvata dall’assemblea.

Il condomino dissenziente resta comunque obbligato al pagamento della propria quota.

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L’amministratore può chiedere un finanziamento senza autorizzazione dell’assemblea?

No. L’amministratore necessita di una preventiva autorizzazione assembleare, salvo rientrare nei poteri ordinari di gestione.

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Il finanziamento condominiale deve essere approvato all’unanimità?

No. Normalmente è sufficiente una deliberazione adottata con le maggioranze previste dal codice civile.

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È necessario inserire il finanziamento nel verbale assembleare?

Sì. Il verbale deve indicare in modo chiaro l’oggetto della decisione, l’importo, le condizioni principali e l’autorizzazione conferita all’amministratore.

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Il finanziamento condominiale per lavori straordinari rappresenta uno strumento utile per consentire ai condomini di realizzare interventi importanti senza dover sostenere immediatamente l’intero costo.

Tuttavia, proprio perché determina un impegno economico destinato a protrarsi nel tempo, la relativa delibera assembleare deve essere predisposta con particolare attenzione.

Una corretta indicazione dell’importo, delle condizioni finanziarie e delle modalità di rimborso consente di evitare future contestazioni e garantisce una maggiore tutela sia del condominio sia dei singoli proprietari.

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