Amministratore non convoca l’assemblea: cosa fare?

Cosa può fare un condomino se l’amministratore non convoca l’assemblea? La legge mette a disposizione dei condomini diversi strumenti per superare l’inerzia dell’amministratore, dalla richiesta formale di convocazione fino alla convocazione diretta dell’assemblea e, nei casi più gravi, alla richiesta di revoca giudiziale dell’amministratore di condominio.

La mancata convocazione non deve essere sottovalutata, soprattutto quando impedisce al condominio di approvare il rendiconto, nominare o sostituire l’amministratore, deliberare lavori necessari oppure assumere decisioni indispensabili per la gestione delle parti comuni.

In questo articolo vediamo cosa fare quando l’amministratore non convoca l’assemblea, quali sono i diritti dei condomini, come procedere all’autoconvocazione e quando l’inerzia dell’amministratore può integrare una grave irregolarità.

Amministratore non convoca l’assemblea: quali sono gli obblighi?

L’amministratore di condominio non è un semplice esecutore delle decisioni dell’assemblea, ma svolge specifici compiti previsti dalla legge.

Tra gli obblighi dell’amministratore rientra anche quello di curare gli adempimenti necessari alla regolare gestione del condominio e di convocare l’assemblea nei casi previsti dalla legge.

Un problema particolarmente frequente si verifica quando l’amministratore non convoca l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale.

L’art. 1130 c.c. prevede infatti l’obbligo dell’amministratore di redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e di convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro il termine previsto dalla legge.

La mancata convocazione dell’assemblea non costituisce quindi sempre una semplice irregolarità formale.

In determinate situazioni può assumere una rilevanza molto più seria e incidere direttamente sulla corretta amministrazione del condominio.

Cosa fare se l’amministratore non convoca l’assemblea?

Quando l’amministratore non convoca l’assemblea, il primo passo consigliabile è formalizzare la richiesta di convocazione.

È opportuno evitare richieste esclusivamente verbali o effettuate tramite telefonate e messaggi informali, soprattutto quando la situazione è già caratterizzata da inerzia o mancati riscontri.

La richiesta dovrebbe indicare con precisione:

• l’oggetto dell’assemblea;
• le questioni che devono essere discusse;
• l’urgenza, se esistente;
• la necessità di procedere alla convocazione nei termini di legge;
• l’eventuale precedente richiesta rimasta senza risposta.

È consigliabile utilizzare uno strumento che consenta di documentare l’invio e la ricezione della comunicazione, come la PEC o la raccomandata.

La documentazione delle richieste può assumere particolare importanza qualora successivamente si renda necessario procedere alla convocazione diretta dell’assemblea o valutare la responsabilità dell’amministratore.

Richiesta di convocazione dell’assemblea da parte dei condomini

L’art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile attribuisce ai condomini uno specifico strumento per superare l’inerzia dell’amministratore.

L’assemblea può infatti essere convocata su richiesta di almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio.

La richiesta deve essere rivolta all’amministratore e deve indicare gli argomenti da trattare.

Una volta ricevuta la richiesta, l’amministratore deve provvedere alla convocazione dell’assemblea entro il termine previsto dalla legge.

Se l’amministratore non provvede, trascorso il termine di legge, i condomini richiedenti possono procedere direttamente alla convocazione dell’assemblea.

Questo meccanismo è particolarmente importante perché consente ai condomini di evitare che l’inerzia dell’amministratore determini una vera e propria paralisi della gestione condominiale.

Quanto tempo ha l’amministratore per convocare l’assemblea?

La richiesta prevista dall’art. 66 disp. att. c.c. non deve rimanere senza conseguenze.

L’amministratore, ricevuta la richiesta proveniente da almeno due condomini che rappresentino almeno un sesto del valore dell’edificio, deve convocare l’assemblea entro dieci giorni dalla richiesta.

Se tale termine decorre inutilmente, i condomini richiedenti possono procedere direttamente alla convocazione.

È quindi fondamentale conservare la prova della richiesta e della sua ricezione da parte dell’amministratore.

Autoconvocazione dell’assemblea condominiale

Quando l’amministratore non convoca l’assemblea non significa che i condomini siano necessariamente costretti ad attendere indefinitamente.

Nei casi previsti dall’art. 66 disp. att. c.c., dopo l’inutile decorso del termine concesso all’amministratore, i condomini che hanno presentato la richiesta possono procedere direttamente alla convocazione dell’assemblea.

Si parla comunemente di autoconvocazione dell’assemblea condominiale.

È tuttavia importante prestare molta attenzione alle modalità di convocazione.

L’avviso deve essere predisposto correttamente, indicando:

• luogo della riunione;
• data e ora della prima convocazione;
• data e ora della seconda convocazione;
• ordine del giorno;
• modalità di partecipazione;
• eventuali documenti necessari per la discussione.

La convocazione deve inoltre essere comunicata agli aventi diritto secondo le modalità previste dall’art. 66 disp. att. c.c.

La Cassazione ha recentemente ribadito che le modalità di convocazione previste dalla norma assumono particolare rilievo ai fini della validità del procedimento assembleare. In particolare, con Cass. civ., sez. II, 18 giugno 2025, n. 16399, la Corte ha escluso la validità della convocazione effettuata mediante semplice posta elettronica, evidenziando il carattere inderogabile delle forme previste dall’art. 66 disp. att. c.c.

Cosa succede se l’autoconvocazione viene fatta male?

Una convocazione irregolare può esporre le successive deliberazioni a contestazioni.

Per questo motivo, quando si procede all’autoconvocazione, è opportuno verificare attentamente:

1. chi ha diritto a richiedere la convocazione;
2. il rispetto della quota di un sesto del valore dell’edificio;
3. il decorso del termine di dieci giorni;
4. il contenuto dell’avviso;
5. i destinatari della convocazione;
6. le modalità di comunicazione;
7. il termine minimo previsto dalla legge;
8. la corretta formulazione dell’ordine del giorno.

La Cassazione ha chiarito che la mancata convocazione di un condomino avente diritto costituisce un vizio del procedimento assembleare che può determinare l’annullabilità della deliberazione.

Per questo, soprattutto nei condomini caratterizzati da una situazione conflittuale, è opportuno predisporre la convocazione con particolare attenzione.

Amministratore non convoca l’assemblea per l’approvazione del bilancio

Uno dei casi più delicati è quello dell’amministratore che non convoca l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale.

La questione assume particolare rilevanza perché la legge individua espressamente l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale tra le gravi irregolarità dell’amministratore.

L’art. 1129, comma 12, n. 1, c.c. considera infatti grave irregolarità, tra le altre ipotesi, l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, nonché il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge.

La mancata convocazione, quindi, può assumere rilievo anche ai fini della revoca giudiziale dell’amministratore.

Quando l’amministratore può essere revocato per mancata convocazione?

Non ogni ritardo dell’amministratore determina automaticamente la revoca giudiziale.

Occorre valutare concretamente la condotta tenuta e la gravità delle omissioni.

La situazione può diventare particolarmente significativa quando l’amministratore:

• omette ripetutamente di convocare l’assemblea;
• non convoca l’assemblea per l’approvazione dei rendiconti;
• ignora reiterate richieste dei condomini;
• rifiuta di convocare l’assemblea richiesta nei casi previsti dalla legge;
• impedisce di fatto ai condomini di assumere decisioni necessarie;
• determina una situazione di prolungata paralisi della gestione;
• omette di convocare l’assemblea per la nomina o la sostituzione dell’amministratore.

La legge qualifica espressamente alcune di queste condotte come gravi irregolarità.

La giurisprudenza più recente conferma che la revoca giudiziale costituisce uno strumento di tutela della corretta gestione condominiale e può essere utilizzata quando la condotta dell’amministratore raggiunge un livello di gravità tale da giustificare l’intervento dell’autorità giudiziaria.

La mancata convocazione deve essere documentata

Se si intende valutare un’azione nei confronti dell’amministratore, è importante raccogliere la documentazione relativa alla sua inerzia.

È quindi opportuno conservare:

• richieste di convocazione;
• PEC;
• raccomandate;
• ricevute di consegna;
• eventuali solleciti;
• comunicazioni dell’amministratore;
• precedenti verbali assembleari;
• rendiconti non approvati;
• documentazione relativa alle questioni che avrebbero dovuto essere sottoposte all’assemblea.

La documentazione consente di ricostruire cronologicamente la condotta dell’amministratore e di verificare se ricorrano effettivamente i presupposti per un intervento giudiziario.

L’amministratore non convoca l’assemblea straordinaria: cosa fare?

Anche l’assemblea straordinaria può diventare necessaria quando occorre assumere decisioni che non possono essere rinviate alla normale assemblea ordinaria.

Si pensi, ad esempio:

• a lavori urgenti sulle parti comuni;
• a infiltrazioni o problemi strutturali;
• a controversie che richiedono una decisione dell’assemblea;
• alla necessità di conferire incarichi professionali;
• alla sostituzione dell’amministratore;
• a questioni economiche particolarmente rilevanti;
• a problematiche relative alla sicurezza dell’edificio.

Se l’amministratore non provvede alla convocazione nonostante una richiesta formulata secondo le modalità previste dalla legge, i condomini possono valutare il ricorso al meccanismo previsto dall’art. 66 disp. att. c.c.

Anche in questo caso è fondamentale che la richiesta sia documentata.

Amministratore non convoca l’assemblea: quando rivolgersi a un avvocato?

Non è necessario attendere che la situazione diventi irreversibile.

È opportuno rivolgersi a un avvocato quando:

• l’amministratore non risponde alle richieste;
• le richieste di convocazione vengono ripetutamente ignorate;
• non vengono approvati i rendiconti;
• l’assemblea non viene convocata nonostante la necessità di assumere decisioni urgenti;
• occorre procedere all’autoconvocazione;
• si deve valutare la revoca dell’amministratore;
• esiste un conflitto tra più condomini e l’amministratore;
• vi sono dubbi sulla validità delle convocazioni;
• la gestione condominiale appare sostanzialmente paralizzata.

L’intervento di un professionista può essere utile non soltanto per un eventuale procedimento giudiziario, ma anche nella fase precedente, per predisporre correttamente la richiesta di convocazione e valutare la strategia più efficace.

Amministratore non convoca assemblea: differenza tra diffida, autoconvocazione e revoca

È importante distinguere tre strumenti diversi.

1. La diffida

La diffida serve a formalizzare la richiesta e a sollecitare l’amministratore ad adempiere ai propri obblighi.

È particolarmente utile quando l’amministratore non risponde o rinvia continuamente la convocazione.

2. L’autoconvocazione

L’autoconvocazione consente, nei casi previsti dall’art. 66 disp. att. c.c., di superare l’inerzia dell’amministratore e procedere direttamente alla convocazione dell’assemblea.

È uno strumento volto principalmente a consentire il funzionamento dell’organo assembleare.

3. La revoca giudiziale

La revoca giudiziale ha invece una funzione diversa.

Viene in considerazione quando la condotta dell’amministratore presenta profili di gravità tali da rendere non più adeguata la prosecuzione del rapporto di amministrazione.

La scelta dello strumento deve quindi essere effettuata sulla base della situazione concreta e della documentazione disponibile.

Cosa succede dopo la revoca dell’amministratore?

La revoca non significa che il condominio rimanga privo di amministrazione.

Occorre procedere alla nomina di un nuovo amministratore secondo le regole previste dalla legge.

Il problema può tuttavia essere particolarmente delicato quando l’amministratore uscente ha determinato una situazione di paralisi, non ha convocato l’assemblea o non ha consentito ai condomini di assumere le decisioni necessarie.

In questi casi diventa fondamentale ricostruire correttamente la situazione e adottare una strategia che consenta al condominio di tornare rapidamente a una gestione regolare.

La mancata convocazione dell’assemblea può causare l’annullamento delle delibere?

È importante distinguere la mancata convocazione dell’assemblea da parte dell’amministratore dalla mancata convocazione di uno o più condomini a un’assemblea che invece si è svolta.

Nel secondo caso, il vizio della convocazione può incidere sulla validità della deliberazione.

La Cassazione ha ribadito che la convocazione costituisce un passaggio essenziale del procedimento assembleare e che il condomino non regolarmente convocato può far valere il vizio secondo le regole previste dall’art. 1137 c.c.

È quindi essenziale verificare sempre non soltanto se l’assemblea sia stata convocata, ma anche come sia stata convocata e se tutti gli aventi diritto abbiano ricevuto regolare avviso.

Amministratore non convoca assemblea: una guida pratica

In sintesi, se l’amministratore non convoca l’assemblea, è consigliabile procedere secondo questi passaggi:

1. Verificare il motivo per cui l’assemblea deve essere convocata.

Occorre individuare con precisione la questione da sottoporre ai condomini.

2. Verificare chi può richiedere la convocazione.

Nei casi previsti dall’art. 66 disp. att. c.c. occorre verificare il requisito dei due condomini rappresentanti almeno un sesto del valore dell’edificio.

3. Inviare una richiesta formale all’amministratore.

La richiesta dovrebbe essere documentabile e indicare gli argomenti da discutere.

4. Attendere il termine previsto dalla legge.

L’amministratore deve provvedere alla convocazione entro dieci giorni dalla richiesta nei casi disciplinati dall’art. 66 disp. att. c.c.

5. Valutare l’autoconvocazione.

Se l’amministratore rimane inerte, i condomini richiedenti possono procedere direttamente alla convocazione nei casi previsti dalla legge.

6. Verificare la correttezza della convocazione.

Particolare attenzione deve essere prestata ai destinatari, ai termini e alle modalità di comunicazione.

7. Valutare la condotta complessiva dell’amministratore.

Se l’inerzia è reiterata o riguarda obblighi essenziali, occorre valutare se sussistano i presupposti per la revoca.

8. Valutare l’intervento di un avvocato.

Quando la situazione è conflittuale o presenta profili di particolare gravità, una valutazione legale preventiva può evitare errori nella convocazione e nella successiva eventuale procedura giudiziaria.

Domande frequenti

Cosa fare se l’amministratore non convoca l’assemblea?

È possibile presentare una richiesta formale di convocazione. Se ricorrono i presupposti dell’art. 66 disp. att. c.c. e l’amministratore non provvede entro il termine previsto, i condomini richiedenti possono procedere direttamente alla convocazione.

Quanti condomini servono per chiedere la convocazione?

Nei casi disciplinati dall’art. 66 disp. att. c.c. sono necessari almeno due condomini che rappresentino almeno un sesto del valore dell’edificio.

Dopo quanto tempo i condomini possono autoconvocare l’assemblea?

L’amministratore deve provvedere alla convocazione entro dieci giorni dalla richiesta. In caso di inerzia, i condomini richiedenti possono procedere direttamente nei casi previsti dalla legge.

L’amministratore può essere revocato se non convoca l’assemblea?

Sì, in determinate circostanze. L’art. 1129 c.c. considera gravi irregolarità, tra l’altro, l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto e il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge.

È necessario rivolgersi al giudice per convocare l’assemblea?

Non necessariamente. Nei casi previsti dall’art. 66 disp. att. c.c., dopo l’inerzia dell’amministratore, i condomini richiedenti possono procedere direttamente alla convocazione.

L’autoconvocazione deve rispettare determinate formalità?

Sì. La convocazione deve essere predisposta nel rispetto delle regole previste dalla legge, con particolare attenzione ai destinatari, ai termini e alle modalità di comunicazione dell’avviso.

Quando conviene rivolgersi a un avvocato?

È opportuno richiedere una consulenza quando l’amministratore ignora ripetutamente le richieste dei condomini, quando occorre procedere all’autoconvocazione oppure quando si deve valutare una richiesta di revoca giudiziale.

Amministratore non convoca l’assemblea: affidati a un professionista

La mancata convocazione dell’assemblea può sembrare inizialmente un semplice ritardo, ma in determinate situazioni può trasformarsi in un problema serio per l’intero condominio.

Una richiesta formulata in modo errato, un’autoconvocazione non correttamente eseguita o una procedura di revoca avviata senza un’adeguata verifica dei presupposti possono infatti generare ulteriori contestazioni e compromettere l’efficacia delle iniziative intraprese.

Lo Studio Legale De Fenu, (Avv. Claudio De Fenu) con sede a Roma, presta assistenza in materia di diritto condominiale, occupandosi, tra l’altro, di controversie relative alla gestione dell’amministratore, convocazione e impugnazione delle assemblee, revoca dell’amministratore, delibere condominiali e rapporti tra condomini e amministratori.

Se l’amministratore del tuo condominio non convoca l’assemblea, non risponde alle richieste dei condomini o non provvede agli adempimenti necessari, è possibile valutare la situazione concreta e individuare lo strumento giuridico più appropriato.

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