Il frazionamento di un appartamento rappresenta un’operazione immobiliare sempre più frequente, soprattutto nelle grandi città come Roma, dove molti proprietari decidono di suddividere un immobile in due o più unità abitative per aumentarne la redditività attraverso la vendita o la locazione separata.

Sotto il profilo urbanistico e catastale il procedimento appare relativamente lineare, ma gli aspetti condominiali sono spesso fonte di dubbi e di contenzioso.

Tra le domande che vengono poste con maggiore frequenza vi sono le seguenti:

• il frazionamento modifica automaticamente le tabelle millesimali?
• occorre l’approvazione dell’assemblea?
• chi paga il tecnico incaricato del ricalcolo dei millesimi?
• aumentano le spese condominiali?
• quali obblighi ha il proprietario nei confronti dell’amministratore?

La risposta non è sempre immediata e richiede di analizzare la disciplina prevista dal Codice Civile, dalle Disposizioni di Attuazione e dalla consolidata giurisprudenza della Corte di Cassazione.

Qualora sorgano contestazioni con il condominio o con l’amministratore, è consigliabile rivolgersi ad un avvocato condominio roma esperto nella gestione delle controversie condominiali, così da verificare la legittimità dell’intervento e prevenire future impugnazioni delle deliberazioni assembleari.

Quando è necessaria la revisione delle tabelle millesimali dopo il frazionamento?

Come anticipato, il frazionamento di un appartamento non comporta automaticamente il rifacimento delle tabelle millesimali dell’intero condominio.

Tuttavia, esistono alcune ipotesi nelle quali la modifica delle unità immobiliari può incidere sul valore proporzionale delle proprietà e rendere necessaria una vera e propria revisione delle tabelle.

La disciplina di riferimento è contenuta nell’art. 69 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, secondo cui le tabelle millesimali possono essere rettificate o modificate quando:

• risultano conseguenza di un errore;
• per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in seguito a sopraelevazione, incremento di superfici o incremento/diminuzione delle unità immobiliari, il valore proporzionale dell’unità immobiliare risulta alterato per più di un quinto.

Il limite indicato dalla norma è quindi quello del 20%.

La soglia del 20%: quando il frazionamento incide sulle tabelle?

Il parametro del quinto previsto dall’art. 69 disp. att. c.c. rappresenta il limite oltre il quale la modifica dell’immobile può incidere sull’equilibrio complessivo del condominio.

Nel caso del semplice frazionamento interno di un appartamento, senza aumento della superficie e senza modifiche strutturali rilevanti, normalmente tale soglia non viene superata.

Ad esempio:

• un appartamento di 120 mq viene suddiviso in due appartamenti da 60 mq ciascuno;
• non vengono realizzati ampliamenti;
• non viene modificata la destinazione d’uso;
• non vengono alterati elementi che incidono sul valore dell’immobile.

In tale situazione il valore complessivo dell’unità originaria resta sostanzialmente invariato.

Pertanto:

• non occorre rifare tutte le tabelle condominiali;
• non è necessario coinvolgere tutti i condomini per una nuova valutazione generale;
• è sufficiente aggiornare la ripartizione interna dei millesimi dell’immobile frazionato.

Diverso sarebbe il caso in cui il frazionamento fosse accompagnato da ulteriori opere capaci di modificare sensibilmente il valore dell’immobile, come:

• ampliamenti di superficie;
• trasformazione di locali accessori in abitativi;
• modifica della destinazione d’uso;
• realizzazione di nuove volumetrie;
• interventi sulle parti comuni che aumentino il valore dell’unità.

Il frazionamento richiede l’approvazione dell’assemblea condominiale?

Un altro interrogativo molto frequente riguarda il ruolo dell’assemblea condominiale.

In linea generale, il proprietario può procedere al frazionamento del proprio appartamento senza ottenere una preventiva autorizzazione assembleare, purché l’intervento:

• rispetti la normativa urbanistica ed edilizia;
• non comprometta la stabilità dell’edificio;
• non danneggi il decoro architettonico;
• non alteri la destinazione delle parti comuni;
• non violi eventuali limitazioni contenute nel regolamento condominiale contrattuale.

Il principio deriva dal diritto del singolo condomino di godere liberamente della propria unità immobiliare, previsto dall’art. 832 c.c., purché siano rispettati i limiti derivanti dalla comunione condominiale.

L’assemblea non può quindi vietare automaticamente un frazionamento solo perché determina la nascita di una nuova unità immobiliare.

Tuttavia, qualora l’intervento comporti modifiche alle parti comuni (ad esempio nuovi accessi, modifiche della facciata, interventi su impianti comuni), potrebbe essere necessario valutare preventivamente gli aspetti condominiali.

In caso di delibere assembleari che impongano divieti illegittimi o addebiti non dovuti, il condomino potrà valutare l’mpugnazione della delibera condominiale entro i termini previsti dalla legge.

Chi deve pagare il tecnico per il nuovo calcolo dei millesimi?

Uno degli aspetti più rilevanti riguarda la ripartizione dei costi.

Il principio generale è semplice:

chi realizza il frazionamento sostiene i costi necessari per adeguare la documentazione condominiale alla nuova situazione.

Il proprietario che decide di dividere il proprio appartamento dovrà quindi sostenere le spese relative a:

• incarico al tecnico;
• predisposizione del nuovo prospetto millesimale;
• verifica dei criteri di ripartizione;
• aggiornamento dell’anagrafe condominiale;
• eventuali pratiche necessarie presso il condominio.

Non sarebbe infatti corretto attribuire tali costi agli altri condomini, i quali non hanno tratto alcun vantaggio dall’operazione immobiliare privata.

Il frazionamento costituisce infatti una scelta discrezionale del singolo proprietario e gli oneri conseguenti devono rimanere nella sua esclusiva disponibilità economica.

Quale documentazione deve essere consegnata all’amministratore?

Dopo il completamento del frazionamento, il proprietario deve comunicare all’amministratore tutte le informazioni necessarie per aggiornare i registri condominiali.

In particolare dovrebbero essere forniti:

• nuovi dati catastali;
• nuove planimetrie;
• estremi delle unità immobiliari create;
• eventuale relazione tecnica;
• nuovo prospetto di ripartizione dei millesimi;
• informazioni relative agli impianti comuni.

L’amministratore dovrà quindi aggiornare l’anagrafe condominiale prevista dall’art. 1130 c.c., conservando la documentazione relativa alle nuove unità.

La corretta gestione dell’aggiornamento è fondamentale perché incide sulle successive assemblee, sulla convocazione dei condomini e sulla corretta elaborazione dei bilanci condominiali.

Il frazionamento può modificare la ripartizione delle spese condominiali?

Il principio generale è che il frazionamento non determina un aumento automatico delle spese condominiali complessive.

Le spese che vengono ripartite in base ai millesimi continuano infatti ad essere calcolate sulla quota complessiva originaria.

Ad esempio, se prima del frazionamento l’appartamento aveva 80 millesimi, la somma dei millesimi delle nuove unità continuerà ad essere 80.

Pertanto resteranno sostanzialmente invariati i costi relativi a:

• manutenzione straordinaria della facciata;
• rifacimento del tetto;
• interventi sulle parti comuni;
• assicurazione del fabbricato;
• spese generali ripartite secondo la tabella di proprietà.

Tuttavia, il frazionamento può determinare un aumento di alcune spese fisse legate alla presenza di nuove unità immobiliari.

Il frazionamento dell’appartamento aumenta le spese condominiali?

Come visto nei paragrafi precedenti, il frazionamento di un appartamento non determina automaticamente un aumento dei millesimi complessivi e non comporta, di regola, un incremento delle spese condominiali calcolate in base alla tabella di proprietà.

Tuttavia, la nascita di una nuova unità immobiliare può incidere su alcune spese fisse di gestione, cioè quelle voci che non vengono determinate in base ai millesimi, ma in relazione al numero delle unità immobiliari presenti nel condominio.

È quindi fondamentale distinguere tra:

• spese proporzionali ai millesimi, che normalmente rimangono invariate nella quota complessiva;
• spese riferite al numero delle unità immobiliari, che possono aumentare dopo il frazionamento.

Spese amministrative: perché possono aumentare dopo il frazionamento?

Uno degli effetti più frequenti del frazionamento riguarda le spese amministrative.

Quando da un unico appartamento nascono due distinte unità immobiliari, il condominio si trova infatti a gestire un soggetto ulteriore sotto diversi profili:

• nuova unità catastale;
• nuova posizione contabile;
• nuovo proprietario (in caso di vendita);
• nuove convocazioni;
• nuova gestione delle comunicazioni.

Per tale ragione alcune voci possono essere calcolate in misura maggiore.

Tra queste rientrano frequentemente:

• compenso dell’amministratore per singola unità;
• gestione dei registri condominiali;
• aggiornamento dell’anagrafe condominiale;
• elaborazione di ulteriori prospetti contabili;
• invio di comunicazioni e convocazioni.

Pertanto, anche se i millesimi complessivi rimangono invariati, il proprietario potrebbe sostenere un incremento dei costi gestionali collegato alla presenza di una nuova unità immobiliare.

Il compenso dell’amministratore raddoppia dopo il frazionamento?

La risposta dipende dal criterio utilizzato dall’amministratore e dal regolamento condominiale.

Non esiste infatti una norma che stabilisca automaticamente il raddoppio del compenso dell’amministratore in caso di frazionamento.

Tuttavia, nella prassi condominiale molti professionisti prevedono un compenso aggiuntivo per ogni ulteriore unità immobiliare amministrata.

Questo perché il numero degli appartamenti incide concretamente sul lavoro svolto:

• maggior numero di comunicazioni;
• maggior numero di proprietari da convocare;
• maggiore gestione contabile;
• incremento degli adempimenti amministrativi.

Pertanto, qualora il preventivo approvato dall’assemblea preveda una quota riferita a ciascuna unità immobiliare, il frazionamento potrà comportare un aumento del compenso.

Spese di convocazione assembleare e comunicazioni

Un ulteriore effetto pratico riguarda le comunicazioni condominiali.

Ogni nuova unità immobiliare comporta infatti un nuovo destinatario delle comunicazioni:

• convocazione dell’assemblea;
• verbali;
• comunicazioni urgenti;
• richieste di pagamento;
• rendicontazioni.

Le relative spese possono quindi aumentare.

Ad esempio, un appartamento originariamente appartenente ad un unico proprietario potrebbe diventare:

• due unità con due proprietari diversi;
• due aventi diritto alla convocazione;
• due soggetti destinatari dei documenti condominiali.

Anche questo aspetto deve essere considerato prima di procedere al frazionamento.

Frazionamento e impianto di riscaldamento centralizzato

Un profilo particolarmente delicato riguarda gli edifici dotati di impianto centralizzato.

La divisione di un appartamento in due unità autonome può richiedere interventi tecnici sull’impianto, soprattutto quando occorre garantire una corretta contabilizzazione dei consumi.

In particolare possono rendersi necessari:

• installazione di nuovi contabilizzatori;
• adeguamento delle valvole termostatiche;
• modifica delle tubazioni interne;
• separazione dei circuiti;
• aggiornamento della documentazione tecnica.

Tali interventi sono normalmente posti a carico del proprietario che ha realizzato il frazionamento, poiché derivano da una scelta individuale e non da un’esigenza del condominio.

La quota fissa del riscaldamento dopo il frazionamento

Negli edifici dotati di contabilizzazione individuale del calore occorre distinguere tra:

• consumi volontari, collegati all’effettivo utilizzo dell’impianto;
• consumi involontari, derivanti dalle dispersioni dell’impianto comune.

La quota fissa relativa alle dispersioni viene ripartita secondo i criteri previsti dalla normativa tecnica applicabile e dalle decisioni assembleari.

Dopo il frazionamento può quindi rendersi necessario aggiornare la gestione delle quote relative alle nuove unità immobiliari.

Anche in questo caso il frazionamento non comporta automaticamente un aumento della quota complessiva dell’immobile originario, ma richiede una corretta attribuzione dei costi tra le nuove unità.

Frazionamento e impianti comuni: citofono, contatori e accessi

La suddivisione di un appartamento può comportare ulteriori interventi sulle parti comuni o sugli impianti condominiali.

Tra gli interventi più frequenti troviamo:

Nuovo citofono

La creazione di una seconda unità abitativa può richiedere:

• installazione di un nuovo pulsante esterno;
• modifica della pulsantiera condominiale;
• nuovo apparecchio interno.

Se l’intervento riguarda esclusivamente il collegamento dell’appartamento frazionato, il costo rimane normalmente a carico del proprietario.

Nuova cassetta postale

Anche la presenza di due unità immobiliari autonome può rendere necessario:

• installare una seconda cassetta postale;
• aggiornare i nominativi;
• modificare gli spazi comuni destinati alla corrispondenza.

Contatori e utenze

Particolare attenzione deve essere prestata agli impianti idrici, elettrici e del gas.

Il proprietario potrebbe dover sostenere i costi per:

• nuovi allacci;
• nuovi contatori;
• adeguamento delle colonne comuni;
• interventi tecnici autorizzati.

Ogni situazione deve comunque essere valutata caso per caso sulla base delle caratteristiche dell’edificio.

Il ruolo dell’amministratore dopo il frazionamento

Dopo la realizzazione del frazionamento, l’amministratore assume un ruolo centrale nella corretta gestione della nuova situazione.

La responsabilità dell’amministratore di condominio e quindi gli obblighi dell’amministratore di condominio comprendono infatti anche:

• aggiornamento dell’anagrafe condominiale;
• verifica della documentazione ricevuta;
• corretta imputazione delle spese;
• gestione dei rapporti con le nuove unità immobiliari.

Una gestione non corretta può generare contestazioni sulla ripartizione delle spese, sull’approvazione dei bilanci o sulla validità delle deliberazioni assembleari.

Consigli pratici prima di frazionare un appartamento

Prima di iniziare i lavori è opportuno effettuare una verifica preventiva sotto diversi profili.

Il proprietario dovrebbe:

1. verificare la conformità urbanistica dell’immobile;
2. controllare eventuali vincoli contenuti nel regolamento condominiale;
3. informare preventivamente l’amministratore;
4. incaricare un tecnico per la valutazione degli aspetti millesimali;
5. analizzare gli eventuali costi sugli impianti comuni.

Una corretta pianificazione consente di evitare successive contestazioni con il condominio e con gli altri proprietari.

Il frazionamento di un appartamento è un’operazione immobiliare che può rappresentare una valida opportunità per aumentare il valore economico di un immobile, creare nuove unità abitative o migliorare la gestione patrimoniale di una proprietà.

Tuttavia, prima di procedere ai lavori, è fondamentale valutare attentamente anche gli effetti sul piano condominiale.

Dal punto di vista delle tabelle millesimali, il principio generale è che il frazionamento non determina automaticamente una revisione complessiva delle tabelle dell’intero edificio.

Nella maggior parte dei casi:

• i millesimi complessivi dell’appartamento originario rimangono invariati;
• la quota millesimale viene semplicemente suddivisa tra le nuove unità immobiliari;
• non è necessario rifare tutte le tabelle condominiali.

La situazione cambia soltanto quando l’intervento modifica in modo significativo il valore proporzionale dell’immobile, secondo i criteri previsti dall’art. 69 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile.

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Cosa deve fare il proprietario prima del frazionamento?

Il proprietario che intende dividere il proprio appartamento dovrebbe procedere con una preventiva verifica tecnica e condominiale.

In particolare è consigliabile:

1. Verificare la fattibilità urbanistica

Prima dell’inizio dei lavori occorre accertare:

• la conformità edilizia dell’immobile;
• la possibilità di creare nuove unità abitative;
• il rispetto dei requisiti igienico-sanitari;
• la corretta destinazione d’uso dei locali.

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2. Verificare il regolamento condominiale

È necessario controllare se il regolamento condominiale contiene eventuali limitazioni.

Alcuni regolamenti di natura contrattuale possono infatti prevedere restrizioni relative:

• alla modifica delle unità immobiliari;
• all’apertura di nuovi accessi;
• alla destinazione degli immobili;
• all’esercizio di determinate attività.

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3. Informare l’amministratore

Sebbene il frazionamento non richieda normalmente un’autorizzazione assembleare, è opportuno informare l’amministratore affinché possa organizzare correttamente gli aggiornamenti amministrativi.

L’amministratore dovrà successivamente procedere agli adempimenti relativi alla nuova situazione immobiliare.

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4. Predisporre l’aggiornamento millesimale

Il proprietario dovrà incaricare un tecnico qualificato per predisporre:

• la suddivisione dei millesimi originari;
• il nuovo prospetto di ripartizione;
• la documentazione necessaria per l’anagrafe condominiale.

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Frazionamento appartamento: riepilogo dei costi a carico del proprietario

Prima di effettuare il frazionamento è opportuno considerare tutti gli oneri economici collegati all’intervento.

Il proprietario dovrà generalmente sostenere:

Costi tecnici

• progettazione edilizia;
• pratiche urbanistiche;
• aggiornamenti catastali;
• relazione tecnica;
• eventuale aggiornamento delle tabelle millesimali.

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Costi condominiali

• eventuale quota aggiuntiva per la gestione di nuove unità;
• maggiori spese amministrative;
• nuove comunicazioni condominiali;
• eventuali interventi sugli impianti comuni.

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Costi impiantistici

• modifica dell’impianto elettrico;
• nuovi punti di collegamento;
• adeguamento dell’impianto idrico;
• nuovi contatori;
• interventi sul riscaldamento centralizzato.

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Frazionamento e controversie condominiali: quali problemi possono sorgere?

Nonostante il frazionamento sia generalmente consentito, nella pratica possono sorgere numerose contestazioni.

Le problematiche più frequenti riguardano:

• contestazione della modifica delle tabelle millesimali;
• richiesta illegittima di rifacimento generale delle tabelle;
• opposizione dell’assemblea al frazionamento;
• contestazioni sulle spese;
• mancato aggiornamento dell’anagrafe condominiale;
• conflitti sull’utilizzo delle parti comuni.

In tali situazioni è necessario analizzare attentamente:

• il titolo di proprietà;
• il regolamento condominiale;
• le autorizzazioni edilizie;
• la documentazione tecnica;
• le delibere assembleari eventualmente adottate.

Qualora l’assemblea approvi decisioni contrarie alla legge o al regolamento, il proprietario potrà valutare l’impugnazione della delibera condominiale nei termini previsti dall’art. 1137 c.c.

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Avv. Claudio De Fenu