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Millesimi condominiali: come si calcolano e a cosa servono

I millesimi condominiali sono valori numerici che rappresentano la quota di proprietà di ciascun condomino in un edificio.

In parole semplici, sono come delle quote azionarie che indicano la percentuale di partecipazione di ogni condomino al complesso condominiale.

Come si calcolano i millesimi condominiali?

Il calcolo dei millesimi è un’operazione complessa che deve essere effettuata da un tecnico abilitato, in base a criteri specifici stabiliti dalla legge e dai regolamenti condominiali.

In generale, i millesimi vengono calcolati tenendo conto di due fattori principali:

  • Superficie catastale dell’appartamento: a ciascun metro quadro di superficie catastale viene assegnato un valore millesimale, che varia in base a diversi criteri, come la categoria catastale dell’immobile, il piano in cui si trova l’appartamento e la sua esposizione,
  • Caratteristiche qualitative dell’appartamento: oltre alla superficie catastale, si considerano anche altri fattori che influenzano il valore dell’immobile, come la luminosità, la presenza di terrazze o balconi, la dotazione di servizi igienici e la vista panoramica.

A cosa servono i millesimi condominiali?

I millesimi hanno diverse importanti funzioni:

  • Ripartizione delle spese condominiali: i millesimi servono per determinare la quota di spese condominiali che ogni condomino è tenuto a pagare – le spese condominiali includono le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni dell’edificio, le utenze, l’assicurazione e l’amministrazione del condominio.
  • Diritti di voto in assemblea: i millesimi determinano anche il peso del voto di ciascun condomino in assemblea – in generale, più alto è il numero di millesimi posseduti, maggiore è il potere di voto del condomino.
  • Altre questioni condominiali: i millesimi possono essere utilizzati anche per stabilire altri aspetti della vita condominiale, come la turnazione per la pulizia delle scale o l’utilizzo dei beni comuni.

Esempio di calcolo millesimi

Per capire meglio come funzionano i millesimi condominiali, consideriamo un esempio pratico.

Supponiamo che un condominio sia composto da 10 appartamenti, con superfici catastali e caratteristiche qualitative diverse:

Appartamento Superficie catastale (mq) Coefficiente ponderale Millesimi
1 50 1,00 50
2 60 1,10 66
3 70 1,20 84
4 40 0,90 36
5 55 1,05 57,75
6 65 1,15 74,75
7 35 0,80 28
8 45 0,95 42,75
9 80 1,30 104
10 90 1,40 126

Totale | 540 | | 670 |

La destinazione d’uso di un immobile influenza il calcolo dei millesimi?

La Corte d’Appello di L’Aquila, con la Sentenza n. 639del 15 maggio 2024, ha stabilito che la trasformazione di una cantina in un’abitazione determina un incremento delle unità abitative del condominio e, conseguentemente, un aumento del valore commerciale del vecchio immobile; tale cambiamento giustifica la revisione delle tabelle millesimali per mutate condizioni di parte dell’edificio condominiale, ai sensi dell’art. 69, n. 2, disp. att. c.c.

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Avv. Claudio De Fenu

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