Ripartizione spese infiltrazioni da lastrico solare

Nel contesto del condominio negli edifici, la gestione delle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare o dalla terrazza a livello è spesso fonte di controversie.

Il nodo centrale riguarda il criterio di ripartizione delle spese di riparazione: applicare l’art. 1125 c.c. oppure l’art. 1126 c.c.?

La risposta non è sempre scontata.

Tuttavia, quando il lastrico o la terrazza di proprietà o uso esclusivo copre una sola unità immobiliare, la soluzione corretta è l’applicazione dell’art. 1125 c.c., quale specificazione del principio generale di cui all’art. 1123 c.c., con esclusione dell’art. 1126 c.c.

Cassazione civile sez. II, 21/04/2026, n. 10534

Il quadro normativo: differenze tra art. 1125 e 1126 c.c.

Art. 1125 c.c.

Questa norma disciplina la ripartizione delle spese per la manutenzione e ricostruzione dei solai, soffitti e pavimenti tra i proprietari dei due piani sovrapposti. Le spese sono sostenute:

in parti uguali tra i proprietari dei piani l’uno all’altro sovrastanti;
con distinzione tra struttura (a carico di entrambi) e finiture (a carico del proprietario del piano cui appartengono).

Art. 1126 c.c.

Riguarda invece il caso del lastrico solare di uso esclusivo che funge da copertura per più unità immobiliari. In tal caso:

1/3 della spesa è a carico dell’utente esclusivo;
2/3 della spesa sono ripartiti tra i condomini sottostanti in proporzione ai millesimi.

Quando si applica l’art. 1125 c.c. alle infiltrazioni

L’art. 1126 c.c. rappresenta una deroga al criterio generale dell’art. 1123 c.c., giustificata da una specifica ratio: evitare che i condomini sottostanti sopportino interamente il costo di una struttura che attribuisce un vantaggio ulteriore a chi ne ha l’uso esclusivo.

Tuttavia, questa ratio viene meno quando il lastrico o la terrazza:

è di proprietà o uso esclusivo di un condomino;
copre una sola unità immobiliare.

In questa situazione:

non esiste una pluralità di condomini “serviti” dalla funzione di copertura;
viene meno la necessità di riequilibrare il vantaggio tra più soggetti.

Di conseguenza, il rapporto si configura come quello tra due proprietà sovrapposte (copertura e unità sottostante), rendendo applicabile l’art. 1125 c.c.

Implicazioni pratiche per il riparto delle spese

Quando si verifica un’infiltrazione in questo specifico scenario, le spese devono essere ripartite come segue:

50% a carico del proprietario/usuario del lastrico o terrazza
50% a carico del proprietario dell’unità sottostante

Resta fermo che:

le spese relative alla guaina impermeabilizzante e alla struttura rientrano nella ripartizione comune;
le spese per elementi di uso esclusivo (es. pavimentazione della terrazza) possono restare a carico del titolare dell’uso esclusivo, se funzionalmente separabili.

Errori comuni da evitare

Molto spesso, in sede condominiale si tende ad applicare automaticamente l’art. 1126 c.c. ogni volta che si parla di lastrico solare. Questo approccio è scorretto quando:

il lastrico non svolge una funzione di copertura per più unità;
il danno riguarda un rapporto “binario” tra copertura e singolo appartamento sottostante.

Un’errata applicazione del criterio può comportare:

contestazioni tra condomini;
impugnazioni delle delibere assembleari;
contenzioso giudiziario.

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In presenza di infiltrazioni provenienti da un lastrico solare o da una terrazza a livello di uso o proprietà esclusiva che copre una sola unità immobiliare, il criterio corretto di riparto delle spese è quello previsto dall’art. 1125 c.c., e non dall’art. 1126 c.c.

Questa interpretazione è coerente con la funzione delle norme e con il principio generale di equità nella distribuzione dei costi condominiali.

Comprendere la distinzione tra le due disposizioni è fondamentale per amministratori, professionisti e condomini, al fine di evitare errori e gestire correttamente le responsabilità economiche.

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Avv. Claudio De Fenu