Spese condominiali e vendita immobile: chi paga?

La compravendita di un immobile in condominio comporta una serie di adempimenti e oneri, tra cui la ripartizione delle spese condominiali.

Chi paga le spese condominiali in caso di vendita dell’immobile?

La risposta non è sempre semplice e dipende da diversi fattori, tra cui la tipologia di spesa, la data del rogito e le delibere condominiali approvate.

Spese ordinarie e straordinarie

Le prime distinzioni da fare riguardano la tipologia di spesa condominiale:

• Spese ordinarie: sono quelle relative alla gestione quotidiana del condominio, come la luce, la pulizia delle scale, la manutenzione dell’ascensore e il lavoro del portiere.
• Spese straordinarie: riguardano interventi più onerosi, come il rifacimento del tetto o della facciata, l’installazione di un impianto di videosorveglianza o la messa a norma dell’impianto elettrico.

Ripartizione delle spese ordinarie

Per le spese ordinarie, il criterio di ripartizione è stabilito dal regolamento condominiale.

In genere, si basa sui millesimi di proprietà, ovvero sulle quote che ciascun condomino possiede rispetto all’intero edificio.

Vendita e spese condominiali ordinarie

In caso di vendita, l’obbligo di pagamento delle spese ordinarie maturate nell’anno in corso e in quello precedente grava sia sul venditore che sull’acquirente, in solido (articolo 63, comma 4 del Codice civile).

Ciò significa che entrambi sono responsabili del pagamento del debito condominiale, anche se solo uno dei due risponde effettivamente all’amministratore.

Esempio:

• Tizio vende il suo appartamento a Caio il 1 giugno 2024.
• Le spese ordinarie relative sino al 1 giugno 2024 ed a tutto l’anno 2023 saranno a carico di entrambi, in solido.
• In pratica, l’amministratore chiede il pagamento delle quote condominiali a Tizio; egli potrà rivalersi su Caio per ottenere il rimborso della somma pagata.

Saldo e rata delle spese ordinarie

Il saldo delle spese ordinarie, di norma, avviene in rate mensili.

In caso di vendita, è importante accertarsi che il venditore abbia regolarmente pagato le rate scadute fino alla data del rogito (cosiddetta liberatoria condominiale rilasciata dall’amministratore condominiale)

L’acquirente, invece, dovrà provvedere al pagamento delle rate successive a partire dalla data in cui è diventato proprietario dell’immobile.

Delibera condominiale e spese condominiali straordinarie

Per le spese straordinarie, il criterio di ripartizione è stabilito dalla delibera condominiale che approva l’intervento ovvero la delibera condominiale con la quale i condomini approvano la spesa – scelgono la ditta etc etc.

Vendita e spese condominiali straordinarie

In caso di vendita, l’obbligo di pagamento delle spese straordinarie deliberate prima del rogito grava sul venditore, anche se l’intervento viene eseguito successivamente.

L’acquirente non è tenuto a concorrere al pagamento delle spese straordinarie deliberate prima del suo acquisto – come detto, ciò che conta è la data della delibera assembleare con la quale si è approvata la spesa.

Esempio:

• Il condominio delibera la ristrutturazione della facciata nel mese di maggio 2024.
• Caio acquista l’appartamento di Tizio il 1° giugno 2024.
• Le spese relative alla ristrutturazione della facciata saranno a carico di Tizio, anche se i lavori saranno eseguiti nel secondo semestre del 2024 o nel 2025.

Rata e saldo delle spese straordinarie

Anche le spese straordinarie possono essere pagate in rate, secondo le modalità stabilite dalla delibera condominiale.

In caso di vendita, è importante verificare che il venditore abbia comunque regolarmente pagato le rate scadute fino alla data del rogito.

L’acquirente non ha alcun obbligo di pagare le rate delle spese straordinarie deliberate prima del suo acquisto – successivamente al suo acquisto l’acquirente sarà obbligato a pagare i bollettini emessi a suo carico dall’amministratore condominiale ma potrà agire per la restituzione nei confronti del venditore (ex condomino).

Ruolo dell’amministratore

L’amministratore del condominio ha il compito di redigere il bilancio consuntivo, che riepiloga le spese sostenute nell’anno precedente e le quote a carico di ciascun condomino.

Inoltre, l’amministratore è tenuto a rilasciare, su richiesta del venditore o dell’acquirente, un certificato attestante l’esistenza o meno di eventuali morosità condominiali.

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Avv. Claudio De Fenu