La vendita di un immobile in condominio solleva spesso dubbi riguardo alla ripartizione delle spese straordinarie.

Chi è tenuto a pagarle: il venditore o l’acquirente?

La risposta non è univoca e dipende da diversi fattori.

Cosa sono le Spese Straordinarie?

Le spese straordinarie sono interventi di manutenzione non ricorrenti, come:

• Rifacimento della facciata
• Ristrutturazione del tetto
• Sostituzione dell’ascensore
• Interventi di efficientamento energetico

Il Momento della Delibera Condominiale

Il fattore determinante è la data in cui l’assemblea condominiale ha deliberato l’esecuzione dei lavori:

• Delibera precedente alla vendita: Se l’assemblea ha approvato i lavori prima del rogito, le spese sono a carico del venditore, anche se i lavori vengono eseguiti successivamente alla vendita.
• Delibera successiva alla vendita: Se la delibera avviene dopo il rogito, le spese sono a carico dell’acquirente.

Principio di Cassa vs. Principio di Competenza

La giurisprudenza ha chiarito che si applica il principio di competenza: ciò che conta è il momento in cui la spesa è stata deliberata, non quando è stata effettivamente sostenuta.

Accordi tra le Parti

Venditore e acquirente possono comunque accordarsi diversamente, prevedendo una diversa ripartizione delle spese nel contratto di compravendita.

È fondamentale che tali accordi siano formalizzati per iscritto.

Obbligazione Solidale

In alcuni casi, l’amministratore del condominio può richiedere il pagamento delle spese sia al venditore che all’acquirente, in quanto entrambi sono responsabili nei confronti del condominio.

Consigli Pratici

• Prima della vendita, il venditore dovrebbe fornire all’acquirente tutte le informazioni sulle spese condominiali deliberate o in previsione.
• L’acquirente dovrebbe verificare attentamente i verbali delle assemblee condominiali per conoscere eventuali spese straordinarie in programma.
• È consigliabile inserire nel contratto di compravendita una clausola che regoli la ripartizione delle spese straordinarie.

Riferimenti Normativi

• Codice Civile, articoli 1100 e seguenti

Conclusione

La ripartizione delle spese straordinarie condominiali in caso di vendita richiede un’attenta valutazione del momento della delibera e degli eventuali accordi tra le parti.

La trasparenza e la chiarezza sono fondamentali per evitare controversie.

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Avv. Claudio De Fenu