Lastrico solare – divisione spese
La manutenzione del lastrico solare ma soprattutto la divisione spese per il rifacimento dello stesso sono sempre state fonti di accesi contrasti all’interno dei condomini.
Vediamo di fare un pò di chiarezza!!
Cosa si intende per lastrico solare??
Con il termine lastrico solare si intende quella superficie piana che si trova sulla parte superiore del condominio e che svolge sostanzialmente la funzione di copertura dell’edificio condominiale.
Nel caso in cui il lastrico solare sia circondato da ringhiere che ne consentono l’affaccio verso l’esterno lo stesso è da intendersi come terrazza.
Pertanto, l’elemento che differenzia il lastrico solare dalla terrazza è costituito dalla possibilità di quest’ultima di potersi affacciare verso l’esterno.
Strutturalmente quindi, la terrazza è realizzata e quindi ha come finalità ultima non tanto quella di andare a coprire le verticali di edifici sottostanti, quanto e soprattutto quella di poter dare un affaccio e ulteriori comodità all’appartamento cui è collegata e del quale costituisce una proiezione verso l’esterno.
Lastrico solare: proprietà comune ad uso esclusivo e/o proprietà esclusiva
Il lastrico solare può essere di proprietà comune ad uso esclusivo e/o di proprietà esclusiva ed in ultimo di proprietà ed uso comune.
Chiaro ed evidente che, nel momento in cui un condomino dovesse rivendicare la proprietà esclusiva di un lastrico solare avrebbe l’onere di fornire prova certa della sua proprietà – in difetto, lo stesso sarebbe considerato di proprietà comune.
Detto questo, le maggiori difficoltà che alimentano accese criticità condominiali avvengono sull’esatto metodo di divisione delle spese tra i singoli condomini nel momento in cui occorre necessariamente eseguire dei lavori di manutenzione sul lastrico solare quali ad esempio sostituire la guaina impermeabile e ripristinare le mattonelle (ove le stesse erano già esistenti).
DIVISIONE SPESE – LASTRICO SOLARE
In tema di ripartizione spese del lastrico solare la norma di riferimento è l’art 1126 c.c. che testualmente recita quanto segue: “quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno“.
Il problema non sorge tanto sulla spesa di 1/3 per il condomino che ne ha l’uso esclusivo quanto più che altro nel capire quali condomini devono partecipare ai residui 2/3 della spesa.
Ebbene, sul punto, ha fatto chiarezza un recente Sentenza del Tribunale Civile di Roma (Sent. n. 12102 del 9.09.2020) la quale ha sostanzialmente riferito quanto segue:
“In tema di condominio di edifici il lastrico solare – anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini – svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, grava su tutti, con divisione delle spese secondo i criteri di cui all’art 1126 c.c.
(Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno).
Ciò detto, va però precisato che tale criterio di riparto può essere “derogato” sia nel regolamento condominiale (che perciò si definisce “di natura contrattuale“), ovvero in una “deliberazione dell’assemblea che venga approvata all’unanimità, o col consenso di tutti i condomini”.
REGOLAMENTO CONDOMINIALE – LASTRICO SOLARE
Tanto premesso, per completezza espositiva Ti evidenzio come, l’eventuale deroga al criterio generale di divisione delle spese dettato dall’art 1126 c.c. contenuta nel regolamento condominiale di natura contrattuale (regolamento predisposto dall’originario costruttore dell’edificio condominiale) ha efficacia solo ed esclusivamente nel momento in cui lo stesso regolamento risulti essere stato debitamente trascritto presso la competente Conservatoria dei Registri Immobiliari e soprattutto nella nota di trascrizione sia stata riportata questa deroga.
Per comprendere meglio l’importanza della trascrizione del regolamento condominiale si invita ad ascoltare anche il video riportato qui sotto:
Se si dovesse necessitare di ulteriori chiarimenti potrà essere compilato il form contatti e sarà cura dello studio rispondere a stretto giro – affidati a mani esperte – richiedi subito una consulenza specifica.
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