Innovazione Condominiale

L’innovazione condominiale, ai sensi dell’articolo 1120 del Codice Civile, non si limita alla mera manutenzione o al ripristino delle parti comuni.

Si tratta di lavori straordinari condominiali e che mirano a un miglioramento, a un uso più comodo o a un maggior rendimento delle cose comuni.

La giurisprudenza ha nel tempo precisato che l’innovazione condominiale viene configurata come una modifica materiale o funzionale che introduce qualcosa di nuovo, che prima non esisteva e/o che va a trasformare in modo importante una cosa o un servizio comune già esistente.

Non basta quindi una semplice modifica o l’utilizzo di un materiale diverso; l’intervento dovrà quindi comportare un effettivo salto di qualità o un’utilità aggiuntiva per i condomini.

Esempi concreti di innovazione condominiale possono includere:

• Miglioramento dell’efficienza energetica: installazione di cappotti termici, pannelli solari, sistemi di cogenerazione, sostituzione di infissi comuni con modelli più performanti.
• Abbattimento delle barriere architettoniche: installazione di ascensori o piattaforme elevatrici, rampe di accesso per disabili.
• Sicurezza e salubrità: installazione di sistemi di videosorveglianza avanzati, miglioramento degli impianti antincendio, bonifica di amianto.
• Miglioramento della connettività: installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a internet (fibra ottica).
• Nuovi servizi per i condomini: creazione di aree verdi comuni, installazione di colonnine di ricarica per veicoli elettrici, realizzazione di posti auto.

È fondamentale distinguere l’innovazione dalla manutenzione straordinaria.

Quest’ultima ha lo scopo di riparare o ripristinare l’efficienza di un bene comune, senza alterarne la sostanza o la destinazione originaria.

L’innovazione, invece, introduce un elemento di novità e miglioramento che prima non esisteva.

Le Maggioranze Assembleari per le Innovazioni Condominiali

Data la natura trasformativa e spesso economicamente rilevante delle innovazioni, il Codice Civile prevede maggioranze qualificate per la loro approvazione in assemblea condominiale.

Questo per tutelare la volontà della maggioranza dei condomini, ma anche per garantire che interventi di tale portata abbiano un’ampia condivisione.

Secondo l’articolo 1120 del Codice Civile, che rimanda all’articolo 1136, quinto comma, per l’approvazione delle innovazioni è necessaria:

1. La maggioranza degli intervenuti in assemblea.
2. Almeno i due terzi del valore dell’edificio (666,67 millesimi).

Queste maggioranze si applicano sia in prima che in seconda convocazione.

Eccezioni e Maggioranze Agevolate

Esistono tuttavia alcune eccezioni in cui la legge prevede maggioranze agevolate per specifiche tipologie di innovazioni, riconoscendone il particolare interesse pubblico o la rilevanza sociale.

In questi casi, è richiesta la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi). Rientrano in questa categoria, tra le altre, le delibere relative a:

• Interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti.
• Interventi finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche.
• Innovazioni mirate al contenimento del consumo energetico e alla realizzazione di impianti di produzione di energia da fonti rinnovabili (es. fotovoltaico).
• Realizzazione di parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari.
• Installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque genere di flusso informativo.

Innovazioni Vietate

È altresì fondamentale sapere che non tutte le innovazioni sono ammesse, anche in presenza delle maggioranze richieste.

L’articolo 1120, comma 4, del Codice Civile vieta espressamente le innovazioni che:

• Possono arrecare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato.
• Ne alterano il decoro architettonico.
• Rendono talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

In questi casi, la delibera assembleare che approvasse tali innovazioni sarebbe considerata nulla.

Il Ruolo dell’Amministratore e dei Condomini

L’amministratore di condominio gioca pertanto un ruolo importante quando di parla di innovazione condominiale, informando i condomini sulle possibilità esistenti, presentando preventivi dettagliati e garantendo il rispetto delle normative vigenti.

D’altro canto, i condomini hanno il diritto di proporre innovazioni e il dovere di informarsi e partecipare attivamente alle assemblee, esprimendo il proprio voto in modo consapevole.

Da ciò ne consegue che, la conoscenza delle maggioranze e dei limiti previsti dalla legge è essenziale per evitare contenziosi e per promuovere un ambiente condominiale orientato al futuro e al benessere collettivo.

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Avv. Claudio De Fenu