Mala gestio amministratore condominio
La gestione di un condominio è un tema di grande attualità, e sempre più spesso i condomini si trovano ad affrontare problemi legati alla mala gestio dell’amministratore.
La domanda ricorrente è: cosa si può fare quando l’amministratore non esegue i lavori deliberati, non convoca l’assemblea o commette errori che causano un danno al patrimonio comune?
Il Codice Civile, offre precisi strumenti per tutelarsi.
Vediamo insieme quindi quali sono le azioni legali disponibili, come ottenere un risarcimento e quali sono le responsabilità dell’amministratore in caso di mala gestio.
1. Quando si verifica la mala gestio?
La mala gestio, o cattiva amministrazione, non è un concetto astratto.
Si concretizza quando l’amministratore viola i suoi doveri professionali, arrecando un danno al condominio o ai singoli condomini.
Le casistiche più comuni includono:
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Omessa o ritardata esecuzione dei lavori: L’assemblea delibera l’esecuzione di interventi urgenti (es. rifacimento del tetto o riparazione di un ascensore) ma l’amministratore non agisce con la dovuta diligenza.
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Mancata o ritardata convocazione dell’assemblea: L’amministratore non convoca l’assemblea ordinaria annuale o, se richiesto, non convoca l’assemblea straordinaria per affrontare problemi urgenti.
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Irregolarità contabili: Le spese non vengono rendicontate correttamente o l’amministratore si appropria indebitamente di fondi condominiali.
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Incuria nella gestione dei pagamenti: L’amministratore non recupera i crediti dai condomini morosi, causando un ammanco di cassa che ricade su tutti.
2. La responsabilità dell’amministratore
L’amministratore di condominio è, per legge, un mandatario dei condomini.
Questo significa che è tenuto a svolgere il suo incarico con la diligenza del buon padre di famiglia.
Ogni violazione di tale diligenza che arreca un danno patrimoniale al condominio può generare una sua responsabilità civile.
Il condominio, in quanto ente di gestione, può agire in giudizio contro l’amministratore per ottenere il risarcimento dei danni.
3. Come ottenere il risarcimento del danno per mala gestio amministratore condominio
La via per ottenere un risarcimento passa attraverso l’azione giudiziaria.
Per farlo, i condomini devono prima di tutto revocare l’amministratore e nominarne uno nuovo.
A questo punto, il nuovo amministratore, su mandato dell’assemblea, può avviare le pratiche legali necessarie.
La procedura standard prevede:
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Raccolta delle prove: È fondamentale raccogliere tutta la documentazione che attesta la cattiva gestione, come verbali di assemblea, comunicazioni scritte all’amministratore, preventivi di lavori non eseguiti e estratti conto condominiali.
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Tentativo di mediazione: Prima di procedere con una causa, in molti casi è obbligatorio tentare la strada della mediazione. In questa sede si cerca un accordo extragiudiziale con l’amministratore per il risarcimento dei danni.
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Azione giudiziaria: Se la mediazione fallisce, si procede con un’azione civile in tribunale – sarà necessario dimostrare il nesso di causalità tra la negligenza dell’amministratore e il danno subito dal condominio.
4. Ruolo dell’avvocato e come agire subito
Quando si sospetta una mala gestio, è cruciale agire tempestivamente.
La prima mossa è richiedere una consulenza legale specializzata.
Un avvocato esperto in diritto condominiale potrà valutare la situazione, le prove a disposizione e consigliare il percorso migliore.
È importante ricordare che un ritardo nell’agire può comportare un aggravio del danno.
Ad esempio, se l’amministratore non recupera i crediti dai morosi, e il condominio non interviene in tempo, i crediti potrebbero diventare inesigibili.
In sintesi, la gestione di un’amministrazione negligente richiede una strategia chiara: revoca dell’amministratore, nomina di un nuovo professionista e avvio delle azioni legali per recuperare i danni subiti.
Solo così i condomini potranno tutelare pienamente il loro patrimonio e la serenità della vita condominiale.
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Avv. Claudio De Fenu