Locazione ad uso commerciale
In questo articolo affronterò una tematica afferente il diritto civile e nello specifico la locazione ad uso commerciale correlata al certificato di agibilità.
Buona lettura.
Nei contratti di locazione ad uso commerciale, la mancata consegna del certificato di agibilità da parte del locatore/proprietario dell’immobile al conduttore può essere considerata come una causa di inadempimento del primo e quindi come conseguente motivo di risoluzione del contratto ex art 1453 c.c.??
Ebbene, preliminarmente, ti evidenzio come, con certificato di agibilità, si intenda quel documento che viene rilasciato dal Comune e che attesta la sussistenza, internamente ad un immobile, delle condizioni di salubrità ed igiene.
Il certificato di agibilità deve essere obbligatoriamente richiesto in caso di nuova costruzione e/o in caso di lavori di ristrutturazione di notevole entità e prima che l’immobile venga utilizzato – trattasi quindi sostanzialmente di una autorizzazione amministrativa.
Detto questo, se tu dovessi stipulare un contratto di locazione ad uso commerciale e, solo dopo tempo dalla stipula (magari dopo aver eseguito mesi di lavori interni), ti trovassi impossibilitato ad esercitare la tua attività commerciale per la mancanza proprio dell’autorizzazione amministrativa (certificato di agibilità), potresti in qualche modo diffidare il locatore/proprietario dal rilasciarti il suddetto documento minacciando la risoluzione del contratto per grave inadempienza della proprietà/locatore??
Dipende!!!
Infatti, il suddetto quesito è stato risolto da una recentissima sentenza della Corte di Cassazione (Sentenza n. 9670 del 26.05.2020) la quale ha sostanzialmente statuito, aderendo ad un orientamento giurisprudenziale pressochè consolidato, che:
“nei contratti di locazione ad uso diverso dall’abitazione (Ex. locazione ad uso commerciale) costituisce obbligo del conduttore, al momento della stipula e quindi prima della sottoscrizione del contratto, verificare che le caratteristiche tecniche dell’immobile siano adeguate all’attività commerciale che avrà intenzione di svolgere internamente all’immobile e quindi che i locali, nello stato in cui si trovano, siano dotati di tutte le autorizzazioni amministrative utili e necessarie per il regolare svolgimento della sua attività commerciale futura”.
In buona sostanza quindi, costituisce specifico tuo onere (conduttore) compiere una preventiva verifica di tutta la documentazione urbanistica ed amministrativa dell’immobile che intendi prendere in locazione in quanto, nel caso in cui tu non riuscissi successivamente ad ottenere il rilascio del certificato di agibilità dell’immobile che ti impedirebbe di esercitare la tua attività commerciale, nessun inadempimento potrai imputare al locatore/proprietario e quindi tanto meno chiedere la risoluzione del contratto.
Il motivo logico/giuridico è semplice: la mancanza del certificato di agibilità di un immobile rappresenta uno di quei documenti ormai fondamentali per un immobile sia che si tratti di vendita/acquisto e sia che si tratti di locazione ad uso commerciale – pertanto, la mancanza del suddetto documento, è un “difetto” di facile riscontro per te conduttore e pertanto, se tu non lo rilevi subito, automaticamente si da per scontato che hai accettato l’immobile nello stato in cui si trova assumendoti quindi il rischio di problemi futuri per lo svolgimento della tua attività commerciale.
Ovviamente, nel caso in cui l’immobile che hai intenzione di prendere in locazione non fosse dotato del certificato di agibilità, potrai sempre inserire nel tuo contratto di locazione ad uso commerciale che andrai a stipulare/sottoscrivere uno specifico obbligo a carico esclusivo del locatore/proprietario consistente appunto nel farti acquisire e quindi consegnarti entro un determinato periodo di tempo stabilito il suddetto documento ponendo come sanzione per il mancato ottenimento del documento la risoluzione del contratto.
Solo in questo caso quindi, considerato che nel contratto che hai stipulato vi è stata una specifica pattuizione tra te e la proprietà ovvero l’inserimento dell’obbligo della seconda di consegnarti il certificato di agibilità, ove non dovesse esserti consegnato nel termine stabilito, ben potrai diffidare la proprietà dal rilasciartelo (come convenuto nel contratto) minacciando la risoluzione del contratto con conseguente risarcimento di tutti i danni da te patiti per il mancato esercizio della tua attività commerciale.
In conclusione quindi, il consiglio che posso darti è sempre quello di affidarti a competenti professionisti (geometri/agenti immobiliari/avvocati) che in qualche modo ti seguano in tutti i passaggi finalizzati a portare a termine “serenamente” l’operazione commerciale che vuoi realizzare; meglio investire inizialmente per la propria attività che trovarsi un domani con un problema non risolvibile.
Come avrai notato le insidie sono dietro l’angolo!!!!
Se vuoi ricevere chiarimenti e/o hai dubbi sull’argomento compila il form e sarai prontamente contattato dallo studio per una preliminare consulenza.
