Provvigione agente immobiliare

Ti sei mai chiesto quando spetta ovvero in che momento devi pagare la provvigione ad un agente immobiliare che Ti ha seguito nell’acquisto della Tua nuova casa???

Ebbene, prima di tutto, ritengo personalmente che la figura dell’agente immobiliare risulta essere indispensabile ai fini di una serena e tranquilla trattativa per la compravendita di un immobile.

Nel momento in cui tu affiderai l’incarico di trovarti casa ad una agenzia immobiliare sarà proprio quest’ultima che si occuperà di reperire ogni tipo di documento utile e necessario per farti acquistare il tuo immobile in completa sicurezza.

Sarà la stessa agenzia immobiliare da te scelta che, controllati i documenti, provvederà quindi a prendere appuntamento con il notaio per la stipula del consueto contratto preliminare e successivamente rogito notarile.

Certamente, tutta questa attività svolta dal tuo agente immobiliare risulta avere un costo per te che acquisti e che si andrà ad aggiungere al prezzo che dovrai pagare al venditore per l’acquisto della casa da te scelta oltre a quello dovuto al notaio presso il quale si stipulerà l’atto di compravendita ed oltre alle varie spese vive tipiche di tutte le compravendite immobiliari.

A questo punto, tu che leggi ti starai ponendo questa domanda: perchè devo pagare una agenzia immobiliare se tanto, collegandomi sui noti portali, posso scegliere direttamente casa io ed andare a trattare direttamente con il venditore???

Se non facessi l’avvocato ti darei ragione ma, purtroppo, in tanti anni di professione mi sono accorto che l’insidia è sempre dietro l’angolo soprattutto nelle compravendite immobiliari e troppe volte ho visto naufragare una trattativa che sembrava procedere per il meglio.

Fatta questa doverosa premessa, ti sei mai chiesto quando devi pagare la provvigione al tuo agente immobiliare???

Devi pagarla nel momento in cui la tua proposta di acquisto è stata accettata dal venditore???

Devi pagarla nel momento in cui verrà sottoscritto il contratto preliminare di compravendita tra te ed il venditore???

Devi pagarla nel momento in cui verrà sottoscritto il rogito notarile???

Come vedi le casistiche sono tante.

Tuttavia, sono a segnalarti come la provvigione al tuo agente immobiliare sarai tenuto a pagarla nel momento in cui tra te ed il venditore si sia costituito un vero e proprio vincolo giuridico (Cassazione civile sez. II, 19/11/2019, n.30083) che ti consenta quindi di poter agire in giudizio nel caso in cui il venditore non dovesse eseguire la propria prestazione ovvero procedere con il formale trasferimento di proprietà dell’immobile a tuo favore.

Ma cosa si intende per nascita di un vincolo giuridico???

Il vincolo giuridico tra te ed il venditore nasce da un documento in forma scritta che andrai a sottoscrivere con il venditore dove verranno esattamente indicati i seguenti elementi:

1) identificazione precisa dell’immobile dal punto di vista urbanistico e catastale con indicazione dell’indirizzo, delle caratteristiche dell’immobile che si vorrà trasferire (appartamento, villino, ecc., numero e natura dei vani, dati catastali, allegazione di planimetrie, attestato di prestazione energetica),

2) il prezzo totale di vendita dell’immobile.

Tecnicamente quindi Ti potrei dire che il tuo obbligo di pagamento della provvigione a favore dell’agente immobiliare potrebbe già nascere se la tua proposta di acquisto venisse accettata dal venditore ed internamente alla proposta venissero riportati tutti i suddetti elementi.

Molte sentenze della Corte di Cassazione propendono infatti per la suddetta soluzione.

Gli elementi che Ti ho sopra indicato sono infatti considerati quelli minimi per la validità di un contratto e ti ricordo come, la tua proposta di acquisto, nel caso in cui venisse accettata e quindi firmata dal venditore, costituirebbe già di per sè un vincolo giuridico.

Tuttavia, nella maggior parte delle proposte di acquisto quasi mai vengono indicati tutti i suddetti elementi e soprattutto molto spesso vengono inserite le classiche postille “subordinata alla regolarità di tutta la documentazione urbanistica e catastale” oppure “subordinata all’erogazione del mutuo”.

Le suddette postille sono considerate delle condizioni sospensive per cui se ad esempio il mutuo non venisse erogato saresti liberato dal vincolo giuridico tu acquirente così come il venditore – in questi casi infatti, viene sempre indicato un termine massimo per l’avveramento della condizione sospensiva (erogazione mutuo).

Chiaro è che se poi tu che hai chiesto il mutuo sei in qualche modo negligente ovvero non ti attivi per tempo potresti essere chiamato a risponderne a titolo di risarcimento danni dal venditore.

Nel caso di proposta di acquisto con condizioni sospensive è evidente che trattasi sempre di un vincolo giuridico ma che risulta essere idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell’affare che stai andando a concludere.

Tanto premesso quindi, e salvo il caso in cui nella proposta di acquisto dovessero essere contenuti tutti gli elementi essenziali minimi e non vi dovessero essere riportate postille (condizioni sospensive), il tuo obbligo di pagare la provvigione all’agenzia immobiliare che ti ha seguito nascerà solitamente nel momento in cui andrai a sottoscrivere il contratto preliminare di compravendita dinanzi al notaio.

Se dovessi saltare il passaggio dal notaio nascerà alla stipulazione del rogito notarile.

Ovviamente, quanto sopra, ha voluto essere solo un piccolo riassunto sintetico in quanto possono verificarsi altre casistiche non analizzate in questo articolo dove comunque la provvigione al tuo agente immobiliare risulterebbe dovuta – come ti ho detto all’inizio di questo articolo la materia immobiliare è molto complessa e piena di insidie.

Avv. Claudio De Fenu


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