Esonero spese condominiali senza unanimità
La Corte di Cassazione è tornata a pronunciarsi su un tema molto delicato in materia condominiale:
esonero spese condominiali senza unanimità
di un condomino dal pagamento delle spese comuni attraverso una delibera assembleare approvata a maggioranza.
La vicenda nasce dall’impugnazione, proposta da un condomino proprietario di alcuni locali commerciali posti al piano terra di un edificio, della delibera con cui il condominio aveva approvato il rendiconto consuntivo 2013 e il bilancio preventivo 2014 applicando le vecchie tabelle millesimali.
Secondo il condomino, il condominio avrebbe dovuto utilizzare nuove tabelle millesimali derivanti da una transazione stipulata nel 2011.
Tale accordo prevedeva che i locali commerciali fossero gestiti autonomamente e separatamente rispetto al resto del fabbricato, con conseguente esonero del proprietario dalla partecipazione alle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni.
La transazione e la successiva revoca della delibera
La transazione era stata autorizzata dall’assemblea condominiale con delibera del 12 aprile 2011 approvata a maggioranza. Successivamente, però, il condominio aveva revocato quella delibera con una nuova decisione assembleare del 2 luglio 2012.
Il condomino sosteneva comunque che la transazione fosse rimasta valida ed efficace, non essendo stata autonomamente impugnata. Da qui la richiesta di annullamento della delibera del 2014 che aveva ignorato le nuove tabelle millesimali.
In primo grado, il Tribunale di Taranto accolse la domanda del condomino, ritenendo che la revoca della delibera autorizzativa non avesse inciso sulla validità della transazione.
La decisione della Corte d’Appello
La Corte d’Appello di Lecce ha però completamente ribaltato la decisione.
Secondo i giudici di secondo grado, la delibera del 2011 era nulla perché aveva introdotto, a semplice maggioranza, una deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese condominiali previsti dall’art. 1123 cod. civ.
In particolare, l’assemblea aveva approvato:
- la gestione autonoma dei locali commerciali;
- l’esclusione del proprietario dalla partecipazione alle spese comuni;
- una modifica sostanziale dei criteri di contribuzione alle spese condominiali.
Tutto ciò era avvenuto senza il consenso unanime di tutti i condomini.
La Corte ha quindi ritenuto nulla anche la successiva transazione stipulata dall’amministratore, poiché fondata su una delibera assembleare invalida.
La pronuncia della Cassazione
La Corte di Cassazione (Cassazione civile sez. II, 7/02/2026, n. 2709) ha confermato integralmente la decisione della Corte d’Appello.
Secondo gli Ermellini, le convenzioni che derogano ai criteri legali di ripartizione delle spese condominiali costituiscono espressione di autonomia privata e richiedono necessariamente il consenso unanime di tutti i condomini.
Non è quindi sufficiente una deliberazione a maggioranza quando si incide sui diritti e sugli obblighi patrimoniali dei partecipanti al condominio.
La Suprema Corte ha ribadito inoltre un principio ormai consolidato: sono nulle le delibere assembleari che modificano i criteri generali di ripartizione delle spese senza unanimità, trattandosi di materia che esula dalle ordinarie attribuzioni dell’assemblea.
Nessuno scioglimento del condominio
Un ulteriore aspetto affrontato nella sentenza riguarda il richiamo agli artt. 61 e 62 disp. att. cod. civ., relativi allo scioglimento del condominio.
Il ricorrente sosteneva che la transazione avesse in realtà realizzato una separazione autonoma dei locali commerciali dal resto dell’edificio.
La Cassazione ha però ritenuto inammissibile tale censura, osservando che la Corte d’Appello aveva già interpretato la volontà delle parti nel senso di un semplice esonero dalle spese e non di un vero scioglimento del condominio.
Secondo i giudici, mancavano inoltre i requisiti strutturali necessari per qualificare i locali commerciali come edificio autonomo.
I principi affermati dalla sentenza
La decisione conferma alcuni principi fondamentali in materia condominiale:
- i criteri legali di ripartizione delle spese possono essere derogati solo con accordo unanime;
- l’assemblea non può, a maggioranza, esonerare un condomino dal pagamento delle spese comuni;
- le delibere adottate in violazione di tali principi sono nulle;
- anche gli accordi transattivi stipulati dall’amministratore diventano nulli se fondati su una delibera assembleare invalida.
Conclusioni
La sentenza rappresenta un importante richiamo ai limiti dei poteri dell’assemblea condominiale.
Quando si interviene sui criteri di contribuzione alle spese o sui diritti dei singoli condomini, non basta la maggioranza assembleare: è necessario il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio – pertanto è illegittimo:
l’esonero spese condominiali senza unanimità
In assenza di unanimità, la delibera è nulla e non può produrre effetti, nemmeno attraverso successivi accordi transattivi stipulati dall’amministratore.