Maggioranza nomina o conferma dell’amministratore di condominio
La nomina dell’amministratore di condominio rappresenta uno dei momenti più rilevanti della vita assembleare, non solo per le implicazioni gestionali ma anche per gli effetti giuridici che derivano da un’eventuale irregolarità del procedimento deliberativo.
Proprio per questo, il legislatore ha previsto maggioranze specifiche e distinte per la nomina di un nuovo amministratore e per la conferma di quello uscente, regolate dall’art. 1136 del Codice Civile e precisate dalla più recente giurisprudenza di legittimità.
La disciplina normativa: artt. 1129 e 1136 c.c.
La disciplina di riferimento è dettata dagli articoli 1129 e 1136 c.c., così come modificati dalla riforma del condominio (L. 220/2012).
1. Maggiornza per la nomina di un nuovo amministratore
L’art. 1129, comma 1, c.c. stabilisce che:
“Quando i condomini sono più di otto, l’assemblea deve nominare un amministratore.”
La nomina è deliberata ai sensi dell’art. 1136, comma 2, c.c., il quale prevede che, in seconda convocazione, la deliberazione sia valida se approvata:
“Con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.”
Ciò significa che, per la validità della nomina:
-
occorre la maggioranza numerica dei presenti in assemblea;
-
e almeno 500/1000 dei millesimi complessivi.
Se in prima convocazione, invece, è richiesta la maggioranza degli intervenuti e due terzi del valore dell’edificio (art. 1136, co. 1 c.c.).
2. Maggioranza per la conferma dell’amministratore uscente
Il rinnovo dell’incarico all’amministratore già in carica non costituisce una vera e propria “nuova nomina”, bensì una deliberazione di conferma che, secondo la giurisprudenza prevalente, segue la stessa maggioranza dell’art. 1136, comma 2 c.c.
La conferma, infatti, non può avvenire tacitamente o per facta concludentia, ma richiede una delibera espressa dell’assemblea, adottata con il quorum della nomina.
In altre parole, sia la prima nomina che la riconferma annuale dell’amministratore richiedono la medesima maggioranza.
La giurisprudenza più recente
Cass. civ., sez. II, 13 marzo 2024, n. 6723
La Suprema Corte ha ribadito che:
“La delibera di conferma dell’amministratore condominiale deve essere adottata con le stesse maggioranze previste per la nomina, ai sensi dell’art. 1136, comma 2, c.c., non essendo ammessa una proroga tacita del mandato.”
La Corte sottolinea inoltre che, in assenza di delibera valida, l’amministratore perde automaticamente i poteri gestori alla scadenza annuale dell’incarico, potendo tutt’al più svolgere atti urgenti di ordinaria amministrazione.
Cass. civ., sez. II, 5 maggio 2023, n. 11713
In questa pronuncia, la Cassazione ha chiarito che:
“La deliberazione di nomina dell’amministratore adottata con quorum inferiore a quello previsto dall’art. 1136, comma 2, c.c., è annullabile ai sensi dell’art. 1137 c.c., entro trenta giorni dalla comunicazione ai condomini assenti o dissenzienti.”
Viene dunque ribadita la distinzione tra:
-
nullità (in caso di incompetenza dell’assemblea o di mancanza totale di delibera),
-
annullabilità (in caso di quorum insufficiente o vizio procedurale).
Cass. civ., sez. II, 16 giugno 2021, n. 17335
La Corte ha evidenziato che:
“Il rinnovo tacito dell’amministratore non è consentito. L’incarico si intende revocato di diritto se l’assemblea, alla scadenza annuale, non provvede espressamente alla conferma.”
Ciò significa che l’amministratore uscente non può ritenersi riconfermato per silentium: è necessaria una delibera assembleare espressa e valida.
Maggioranza nomina o conferma dell’amministratore di condominio in tabella
| Tipologia di decisione | Quorum costitutivo (2ª conv.) | Quorum deliberativo | Norma di riferimento |
|---|---|---|---|
| Nomina nuovo amministratore | 1/3 condomini e 1/3 millesimi | Maggioranza degli intervenuti + 500/1000 | Art. 1136, co. 2 c.c. |
| Conferma amministratore uscente | 1/3 condomini e 1/3 millesimi | Maggioranza degli intervenuti + 500/1000 | Cass. 6723/2024 |
| Revoca dell’amministratore | 1/3 condomini e 1/3 millesimi | Maggioranza degli intervenuti + 500/1000 | Art. 1129, co. 10 c.c. |
Delibera invalida: conseguenze giuridiche
Una delibera di nomina o conferma:
-
senza il quorum legale,
-
non espressamente verbalizzata,
è annullabile ex art. 1137 c.c. e può essere impugnata entro 30 giorni da parte dei condomini assenti o dissenzienti.
L’amministratore eventualmente “riconfermato” con delibera invalida non ha titolo a esercitare i poteri di rappresentanza del condominio e le sue azioni potrebbero essere dichiarate inefficaci.
Considerazioni pratiche
In sede di assemblea, per evitare contestazioni:
-
L’amministratore uscente deve inserire espressamente all’O.d.G. la voce “Nomina o conferma dell’amministratore”.
-
La delibera deve riportare numero dei votanti, millesimi e firme.
-
Se non si raggiunge il quorum, l’assemblea può aggiornarsi per nuova votazione senza che ciò costituisca proroga tacita.
-
In caso di mancata nomina, ciascun condomino può ricorrere al giudice ex art. 1129, co. 1, c.c., per ottenere la nomina giudiziale.
Conclusione
La maggioranza richiesta per la nomina e la conferma dell’amministratore di condominio è la stessa:
maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (500/1000), ai sensi dell’art. 1136, comma 2, c.c.
Qualsiasi delibera adottata con quorum inferiore è annullabile, mentre la mancata delibera di conferma comporta la decadenza automatica dell’incarico.
La recente giurisprudenza conferma l’indirizzo rigoroso della Cassazione, volto a garantire trasparenza, regolarità e democraticità nella gestione condominiale, evitando le prassi — ormai superate — della riconferma tacita.
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Avv. Claudio De Fenu