Riunioni di condominio

15 Ottobre 2025 Avv Claudio De Fenu

Le riunioni di condominio sono organi fondamentali per la gestione degli edifici in condominio: attraverso di esse si assumono decisioni su interventi, ripartizione delle spese, regolamenti, amministrazione, manutenzione ordinaria e straordinaria.

Tuttavia, per la validità delle delibere prese nelle riunioni di condominio è essenziale rispettare procedure, quorum costitutivi e deliberativi, nonché le norme di legge e del regolamento.

Normativa di riferimento: articolo 1136 e legge 220/2012

La disciplina principale è contenuta nel Codice Civile, artt. 1135–1137, con una riforma fondamentale introdotta dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220.

In particolare:

L’art. 1136 c.c., come modificato dalla legge 220/2012 (art. 14), regola costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni nelle rinioni di condominio
Prima della riforma, la soglia dei partecipanti (numero di “teste”) richiesta in prima convocazione era molto alta (due terzi dei condomini); la riforma ha ridotto la soglia personale da 2/3 dei partecipanti a una maggioranza semplice, pur mantenendo il quorum “reale” (due terzi del valore dell’edificio) per la convocazione in prima convocazione.
La seconda convocazione prevede (se la prima convocazione non può deliberare perché non raggiunge il quorum costitutivo) quorum più “leggeri”: almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Il testo vigente prevede che le deliberazioni siano valide quando siano approvate con la maggioranza degli intervenuti e rappresentino almeno una certa quota millesimale dell’edificio (la metà in prima convocazione, almeno un terzo in seconda convocazione) a seconda delle ipotesi.

Il criterio della doppia maggioranza

Con “doppia maggioranza” si intende che per alcune deliberazioni prese nelle riunioni di condominio occorre soddisfare due condizioni:

Maggioranza testuale/personale: ossia la maggioranza degli intervenuti (in termini di numero di condomini presenti o per delega).
Maggioranza millesimale (valore reale): ossia che i voti favorevoli rappresentino almeno una certa frazione del valore complessivo dell’edificio (es. metà, un terzo, a seconda dei casi).

Questo meccanismo serve a garantire che decisioni importanti non siano assunte con un numero ridotto di partecipanti, ovvero che non basti che “ci sia abbastanza gente”, ma anche che chi partecipa rappresenti una parte significativa del valore economico delle proprietà dei condomini.

Ad esempio:

In prima convocazione, per delibere ordinarie, quorum costitutivo: 2/3 del valore + maggioranza dei partecipanti; quorum deliberativo: maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore.
In seconda convocazione, quorum costitutivo: almeno un terzo del valore e un terzo dei partecipanti; quorum deliberativo: maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore.

Per deliberazioni particolarmente importanti (es. alcune innovazioni, novità regolamentari, riparazioni straordinarie di notevole entità), ci possono essere maggioranze qualificate indicate espressamente dalla legge.

Ipotesi di delibere nulle vs annullabili

Una distinzione essenziale, consolidata in giurisprudenza, è tra nullità e annullabilità delle delibere condominiali:

Aspetto	Nullità	Annullabilità
Cos’è	Difetto grave, ab origine, che impedisce validità dell’atto stesso, anche senza bisogno di impugnazione in un termine — tipicamente violazioni di norme imperative, oggetto illecito o impossibile, o decisioni al di fuori della competenza dell’assemblea.	Vizi meno gravi, procedurali o relativi al procedimento assembleare, al quorum, convocazioni, votazioni non corrette; decidibili con ricorso giudiziale entro termini stabiliti.
Termine per impugnare	Non prescrivibile; può essere fatto valere in ogni momento da chi vi ha interesse.	30 giorni dall’assemblea per chi era presente o rappresentato; per gli assenti, 30 giorni dalla comunicazione del verbale. art. 1137 c.c.
Esempi tipici	– Decisioni su bene esclusivo del condomino adoptate come assembleari, senza consenso di quell’unico proprietario; decisione su oggetto illecito; mancanza ab origine di elementi essenziali dell’atto. – Cassazione, ordinanza n. 5528/2025: delibera che riguarda beni di proprietà esclusiva, adottata come decisione assembleare, è nulla perché l’assemblea non ha competenza su tali parti se non con consenso di chi le possiede.	– Delibere adottate con convocazione irregolare, con quorum non raggiunto come prescritto, o con votazioni non conformi (numero di deleghe, difetto di forma), oppure omissione della convocazione o dell’avviso. Tali delibere sono annullabili se impugnate nei termini di legge.

Giurisprudenza recente di rilievo

Ecco alcuni casi recenti che aiutano a chiarire come i principi vengono applicati:

Cassazione, ordinanza n. 10361 del 19 aprile 2025
Ha ribadito che la violazione dei quorum costitutivi o deliberativi non comporta nullità, ma annullabilità della delibera.
Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n. 9839/2021
Ha precisato le categorie residue di nullità: in particolare le deliberazioni che stabiliscono o modificano i generali criteri di ripartizione delle spese previsti per legge o convenzione, nel futuro, sono nulle. Nel caso di violazioni concernenti la ripartizione in concreto (cioè applicazione dei criteri già stabiliti), la delibera è annullabile.
Tribunale di Napoli, sentenza n. 4302/2024 (22 aprile 2024)
Ha confermato che la mancata comunicazione dell’avviso di convocazione ad uno o più condomini è vizio che comporta l’annullabilità della delibera, e non la nullità.
Tribunale di Bergamo, sentenza 31 ottobre 2023, n. 2319
Riguarda la deliberazione approvativa delle tabelle millesimali: la delibera approvativa approvata a maggioranza, anziché unanimemente nei casi previsti dal regolamento/legge, è stata dichiarata annullabile.
Ordinanza Cassazione n. 5528/2025
Su decisione riguardante beni di proprietà esclusiva (balconi): la Corte ha stabilito che, essendo decisione che riguarda proprietà esclusiva, la delibera è nulla.

Alcune regole pratiche e linee guida per condomini e amministratori

Per evitare contestazioni, è utile osservare quanto segue:

Verificare sempre che la convocazione sia fatta regolarmente a tutti i condomini, nei modi previsti, con indicazione chiara dell’ordine del giorno.
Controllare che il quorum costitutivo sia raggiunto in prima o seconda convocazione, a seconda del caso, come da art. 1136 c.c.
Quando si adotta una decisione che richiede particolari maggioranze (per esempio riparazioni straordinarie, innovazioni, modifiche regolamentari), accertare se la legge o il regolamento richiedono soglie più elevate.
Verificare che la delibera rispetti la distinzione tra oggetto comune e proprietà esclusiva: decisioni che attengono a beni esclusivi, in assenza di consenso, esulano dalla competenza assembleare e possono essere dichiarate nulle.
Se c’è difetto procedurale, convocazione irregolare, quorum non conforme o votazione non trasparente, agire entro i 30 giorni dall’assemblea (o dalla comunicazione del verbale per chi era assente) ai sensi dell’art. 1137 c.c.

Conclusione

In sintesi, il sistema normativo italiano, integrato dalla giurisprudenza recente, tende a favorire la stabilità delle decisioni assembleari prese nelle riunioni di condominio motivo per cui molti vizii formali, anche gravi, danno luogo non a nullità automatica ma ad annullabilità.

Solo in casi particolarmente gravi — oggetto illecito, proprietà esclusiva toccata senza consenso, difetto assoluto di attribuzione — la delibera può essere nulla.

Ai condomini spetta il compito di controllare che procedure e quorum siano rispettati, e, se necessario, impugnare entro i termini.

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Avv. Claudio De Fenu

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