Parte aggettante lastrico solare
La domanda alla quale cercherò di darti una risposta in questo articolo è la seguente: come devono essere ripartite le spese di rifacimento del lastrico solare ed in particolar modo qualora lo stesso avesse una parte aggettante che uscisse fuori dalla sagoma dell’edificio condominiale???
Ebbene, la maggior parte dei lastrici solare risulta essere in “uso esclusivo” al condòmino il cui lastrico solare risulta essere un prolungamento esterno della propria proprietà immobiliare.
Occorre ricordare come comunque, la funzione principale del lastrico solare è quello di fungere da “tetto/copertura” per tutte le proprietà sottostanti.
Proprio per la funzione principale che assolve il lastrico solare, il criterio di ripartizione delle spese necessarie per il rifacimento del medesimo viene disciplinato dall’art 1126 c.c. ovvero 1/3 a carico del condòmino che ne ha l’uso esclusivo e 2/3 a carico degli altri condòmini il cui lastrico solare funge da copertura per le proprie unità immobiliari.
Fin quì nessun problema in quanto trattasi di regola generale di ripartizione spese tra condòmini per il rifacimento del lastrico solare.
Detto questo, in questo articolo voglio però andare ancor più nello specifico ovvero:
verificare come devono essere ripartite le spese per il rifacimento della parte “aggettante” del lastrico solare e quindi di quella parte che dovesse uscire/sporgere dalla sagoma condominiale.
La dottrina (autori esperti di materia condominiale) hanno da sempre ritenuto che, salvo diverse verifiche tecnico – strutturali da eseguirsi in loco, a tutto l’intero lastrico solare deve essere presuntivamente attribuita un’unitarietà non solo strutturale ma anche funzionale in ogni sua parte.
Si è infatti sempre partiti dal presupposto che, in sede di progettazione, la costruzione del solaio sia stata unitariamente concepita con posa di un’unica continua guaina isolante, con conseguente impossibilità di riparazioni parziali della sola parte non aggettante.
Una riparazione “parziale” andrebbe infatti ad esporre a serio rischio di eventuale infiltrazioni d’acqua l’intero lastrico solare facendogli perdere la necessaria funzione di copertura al servizio di tutto lo stabile, in relazione alla quale è stato appunto dettato il criterio di ripartizione di cui all’art. 1126 c.c. che sopra ti ho citato.
Sulla base di quanto sopra riferito, volendo fare quindi riferimento alla ripartizione dei costi di pavimentazione del lastrico solare, del parapetto e dell’eventuale sua soletta (chiamato anche cielino) aggettante, sono da ritenersi a completo carico dell’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare solo ed esclusivamente le spese attinenti a quelle parti del lastrico medesimo che non risultino avere la funzione di copertura (Ex: parapetti o altri simili ripari – essi servono infatti non già alla copertura dello stabile condominiale, ma alla praticabilità della terrazza).
Invece, tutte le altre spese, attinenti alle parti del lastrico solare che svolgono comunque una funzione di copertura, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, dovranno essere sempre suddivise tra l’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condòmini proprietari degli appartamenti sottostanti secondo le prescrizioni dettate dall’art 1126 c.c.
Peraltro, anche il rivestimento del parapetto e della soletta potrebbero, caso per caso, essere ritenuti beni comuni, se gli stessi andassero a svolgere una prevalente funzione estetica e di decoro per l’intero edificio condominiale, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata.
In ultimo ti ricordo sempre di verificare prima di tutto il tuo regolamento condominiale al fine di verificare ciò che viene riportato internamente allo stesso.
