Quando un balcone può essere considerato una parte comune??

Un balcone e/o una veranda possono essere considerati a tutti gli effetti una parte comune tra i proprietari di distinte unità immobiliari solo quando gli stessi svolgono una funzione di copertura e isolamento per l’abitazione posta al piano inferiore.

Se tale funzione è svolta solo da una parte del manufatto, allora soltanto questa porzione sarà considerabile come parte comune, mentre il resto della porzione di balcone e/o veranda sarà considerata come proprietà privata.

Quanto sopra si ricava da una attenta lettura dell’art 1135 c.c. il quale statuisce quanto segue: “le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Funzione principale del balcone

La funzione principale del balcone è infatti quella di:

1) consentire l’affaccio (prospicere) al proprietario dell’appartamento nel quale insiste (pertinenza); detto in altri termini, la sua destinazione è quella di consentire l’esercizio del diritto di veduta,

2) fungere da tetto e quindi da copertura per la proprietà sottostante.

Da ciò ne consegue che, solo e soltanto in presenza dei suddetti requisiti, l’eventuale spesa per il rifacimento dello stesso dovrà essere suddivisa in parti uguali tra il proprietario dell’appartamento soprastante ed il proprietario dell’appartamento sottostante nei termini sopra indicati.

Tanto premesso, per completezza espositiva, si rende utile al lettore anche comprendere quando il balcone pur non rivestendo nessuna funzione di copertura per la proprietà sottostante può comunque essere considerato come parte comune “condominiale” e conseguentemente con ripartizione della spesa per l’eventuale rifacimento dello stesso ai sensi e per gli effetti dell’art 1123 c.c.

Deve essere infatti necessariamente evidenziato come, sussistano, due differenti tipi di balconi a cui seguono due diverse fattispecie ovvero:

1) balconi cosiddetti aggettanti e quelli incassati.

Balcone aggettante: cosa si intende

I balconi aggettanti, ovvero quelli che sporgono rispetto al fronte facciata, costituiscono un prolungamento della corrispondente unità immobiliare ed appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio.

In sostanza si definisce aggettante il balcone che:

a) sporge rispetto alla facciata dello stabile, costituendo così il prolungamento della corrispondente unità immobiliare,

b) si protende nel vuoto senza essere compreso nella struttura portante verticale dell’edificio,

c) ha una autonomia statica in quanto agganciato esclusivamente al solaio interno.

Balcone aggettante: specifiche

Pertanto, la soletta del balcone (cioè pavimento, struttura della soletta, sottobalcone o c.d. cielino cioè faccia rivolta verso il basso della soletta) appartiene al soggetto proprietario dell’appartamento attraverso il quale è possibile accedervi in quanto l’assenza di una sua funzione divisoria tra i due piani comporta l’insussistenza del necessario presupposto per ritenerla di proprietà comune tra i proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastante.

Restano quindi a totale carico del proprietario dell’appartamento, in primo luogo, le spese per la manutenzione del pavimento (costituito da mattonelle, ceramica o gres, ecc.).

Lo stesso discorso riguarda gli elementi di finitura dell’estradosso delle solette del balcone sovrastante da individuarsi nei “correntini” coevi alla pavimentazione.

Il proprietario del balcone sostiene pure le spese della struttura della soletta (le travi portanti, l’armatura di ferri, gli elementi per il livellamento, gli elementi per l’isolamento acustico e/o termico, il laterizio speciale, la pignatta ecc.) e del sotto balcone salvo che su quest’ultimo (cioè sul cielino) non vi siano componenti decorative (decorazioni, stucchi, ecc.) che contribuiscono a costituire l’aspetto estetico dell’edificio condominiale – in questo caso, le spese per le decorazioni saranno a totale carico della collettività condominiale in quanto, il principio giuridico della comproprietà condominiale sugli elementi decorativi del balcone, rimane valido ed efficace anche nel caso dei balconi aggettanti.

Rimarranno sempre a carico del predetto condomino le spese di manutenzione dei davanzali e della parte interna dei parapetti.

In caso di danni, il proprietario del balcone dovrà risarcire i danni subiti dal proprietario sottostante per mancata manutenzione della soletta.

Balcone incassato: cosa si intende

Tanto premesso, I balconi incassati, invece non risultano sporgere rispetto ai muri perimetrali dell’edificio condominiale, rimanendo quindi incassati nell’interno e solitamente sono chiusi su due o tre lati.

In questo caso si ritiene che la soletta del balcone incassato costituisca prolungamento del solaio stesso e, pertanto, svolga le funzioni di separazione, copertura e sostegno dei diversi piani dello stabile condominiale.

Quanto al sotto balcone, nella tipologia del balcone incassato esso viene considerato alla stessa stregua dei solai, sicché la spesa relativa deve essere sostenuta da ciascuno dei proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti in ragione della metà (art. 1125 cod. civ.): infatti, la conformazione del balcone incassato fa sì che esso abbia la duplice funzione di essere da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore.

Pertanto, in applicazione dell’art. 1125 c.c., le spese per la manutenzione e ricostruzione dei solai saranno sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Tra i balconi incassati rientrano i cosiddetti balconi a castello.

Balcone a castello: cosa si intende

Il balcone a castello è quella tipologia di balcone che non sporge rispetto alla facciata dello stabile, ma è posto all’interno del perimetro esterno dell’edificio, inserito nella sua struttura portante e non si protende autonomo nel vuoto.

Per questa tipologia di balcone, le spese per il rifacimento del parapetto in muratura dovranno essere poste a carico di tutti i condomini ai sensi dell’art. 1123 I comma c.c. poiché esso fa parte integrante della facciata dell’edificio.

Sempre sulla materia dei balconi si consiglia di leggere anche un altro interessante articolo dove si è posta l’attenzione proprio sulla differenza tra balconi aggettanti ed incassati e sulla ripartizione spese.

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