Immobile venduto senza certificato di agibilità
Ove un immobile fosse venduto senza certificato di agibilità quali sarebbero le conseguenze??? – Il contratto di compravendita potrebbe considerarsi valido ed efficace sotto il profilo giuridico???
Ebbene, prima di tutto Ti sottolineo come, il certificato di agibilità costituisca un’attestazione rilasciata dai competenti uffici tecnici del tuo comune e riguarda la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico di tutti gli immobili nonche’ degli impianti tecnologici installati internamente agli stessi (artt. 24 e 25 D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380).
Detto questo, secondo l’art. 1477 comma 3 c.c., il venditore risulta avere l’obbligo di consegnare all’acquirente i documenti relativi all’uso della cosa venduta, tra i quali rientra anche il certificato di abitabilità/agibilità nel momento in cui la vendita dovesse avere ad oggetto un immobile destinato ad uso abitativo.
Per giurisprudenza consolidata infatti, l’assenza del certificato di agibilità porterebbe alla non commerciabilità e quindi alla non vendibilità dell’immobile.
Tanto premesso, ti evidenzio come comunque non sia previsto l’obbligo del preventivo rilascio del certificato di agibilità al fine di poter vendere un immobile ad uso abitativo.
Infatti, la vendita di un immobile senza il certificato di agibilità, non presenta, di per sé, una condotta illecita da parte del venditore.
Il contratto di vendita di un immobile senza il certificato di agibilità potrebbe essere oggetto di risoluzione secondo l’art. 1497 c.c., per mancanza di una qualità essenziale del bene (vendita giuridicamente definita aliud pro alio), solo ed esclusivamente nel caso in cui, l’immobile, si trovasse in una situazione di insanabile violazione urbanistica di così tale gravità da escludere il successivo rilascio del certificato di agibilità a favore della parte acquirente.
Quanto sopra è stato statuito da una recentissima sentenza della Corte di Cassazione (Sent. n. 17123 del 13.08.2020) in forza della quale sono sostanzialmente stati affermati i seguenti principi:
a) nella vendita di immobili destinati ad abitazione, pur costituendo il certificato di abitabilità un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene, la mancata consegna di detto certificato costituisce un inadempimento del venditore che NON incide però sempre in modo dirimente sull’equilibrio delle reciproche prestazioni,
b) ove infatti il certificato di agibilità dovesse comunque essere rilasciato a favore della parte acquirente DOPO la vendita nessun inadempimento potrebbe essere imputabile alla parte venditrice con conseguente esclusione dell’ipotesi di vendita di aliud pro alio.
In buona sostanza, non sempre l’immobile venduto senza il certificato di agibilità costituisce un inadempimento della parte venditrice in quanto, come sopra ti ho detto, qualora il suddetto documento venga comunque acquisito successivamente alla vendita dalla parte acquirente quest’ultima, non potrà agire in giudizio nei confronti della parte venditrice chiedendo la risoluzione del contratto per grave inadempimento della parte venditrice.
Potrà al contrario chiedere la risoluzione del contratto solo ed esclusivamente quando non sarà possibile, nemmeno dopo la vendita, ottenere il certificato di agibilità.
Se necessiti di ulteriori chiarimenti e/o stai in procinto di acquistare un immobile e ti trovi nella situazione sopra descritta compila il form contatti di modo da ottenere una prima consulenza.
