Affitti Brevi in Condominio

L’aumento esponenziale degli affitti brevi, trainato da piattaforme come Airbnb, ha trasformato il mercato immobiliare e, al tempo stesso, ha creato nuove sfide per i condomini.

A Roma, in particolare, la convivenza tra residenti e turisti è diventata una questione sempre più dibattuta.

Ma quali sono le regole? Un condominio può vietare gli affitti brevi?

La risposta non è semplice, ma si può riassumere in un principio fondamentale: dipende dal regolamento di condominio.

La distinzione cruciale: Regolamento Contrattuale vs. Regolamento Assembleare

Per capire se il tuo condominio può limitare o vietare gli affitti brevi, devi prima di tutto analizzare la natura del suo regolamento.

• Regolamento Contrattuale (o di natura contrattuale): È un regolamento redatto dal costruttore e allegato ai singoli atti di compravendita al momento dell’acquisto degli appartamenti – questo tipo di regolamento è vincolante per tutti i condòmini e può contenere clausole che limitano l’uso delle singole unità immobiliari – se nel regolamento contrattuale è presente una clausola che vieta espressamente la destinazione d’uso “alberghiera” o “di locazione turistica”, allora gli affitti brevi sono di fatto vietati – tali clausole, per essere valide, devono essere chiare e inequivocabili.

• Regolamento Assembleare (o di natura assembleare): È un regolamento approvato dalla maggioranza dei condòmini in assemblea – a differenza di quello contrattuale, non può imporre limitazioni alla proprietà privata – di conseguenza, un regolamento assembleare non può vietare gli affitti brevi, a meno che non ci sia l’unanimità di tutti i condòmini (che in pratica è quasi impossibile da ottenere).

Cosa fare se il regolamento non dice nulla?

Se il tuo regolamento di condominio non menziona gli affitti brevi, non è possibile vietarli.

La locazione di un immobile, anche per brevi periodi, rientra infatti nel diritto del proprietario di godere del proprio bene.

Tuttavia, anche in assenza di divieti espliciti, i condòmini che gestiscono affitti brevi sono tenuti a rispettare alcune regole di convivenza fondamentali.

• Rispetto del decoro e della quiete: I turisti devono rispettare le stesse regole dei residenti. Non possono arrecare disturbo con rumori eccessivi, sporcizia o comportamenti molesti.
• Utilizzo delle parti comuni: Chi gestisce una locazione turistica non può impedire agli ospiti di utilizzare le parti comuni, ma deve assicurarsi che ne facciano un uso corretto e non danneggino nulla.

L’importanza del Regolamento d’Uso

In molti casi, i regolamenti condominiali possono contenere un “regolamento d’uso” che, pur non vietando l’attività in sé, stabilisce delle norme per l’utilizzo delle unità immobiliari. Ad esempio, può imporre orari di silenzio, limiti all’uso della piscina o del giardino, o specifiche norme sulla raccolta differenziata.

Se gli ospiti di un affitto breve non rispettano queste regole, l’amministratore e i condòmini possono agire legalmente contro il proprietario dell’appartamento.

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La questione degli affitti brevi in condominio si scontra molto spesso con il diritto di proprietà sancito dall’art. 832 del Codice Civile, che attribuisce al proprietario il diritto di “godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo” – di conseguenza, ogni limitazione a tale diritto deve avere una base giuridica solida.

Le principali norme applicabili sono:

• Art. 1138 Codice Civile: Regola la validità del regolamento di condominio.

• Art. 1138, comma 4, Codice Civile: Stabilisce che le norme del regolamento non possono menomare i diritti di ciascun condomino, a meno che il regolamento stesso non sia di natura contrattuale – questo è il punto cruciale che giustifica la distinzione tra regolamento contrattuale e assembleare.

L’Apporto della Giurisprudenza: La Cassazione e la Sentenza 24867/2018

La giurisprudenza ha svolto un ruolo determinante nel chiarire la materia.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 24867 del 29 agosto 2018, ha fissato un principio cardine:

“Il divieto di destinare l’appartamento a casa-vacanza, o a pensione, o ad affittacamere, stabilito in un regolamento di condominio di natura contrattuale, non può essere interpretato in senso restrittivo, ma deve essere inteso come divieto di qualsiasi attività che implichi una frequentazione della casa da parte di una pluralità indeterminata di soggetti e che renda l’uso della stessa diverso da quello abitativo.”

Questa sentenza ha ribadito che solo un regolamento contrattuale (cioè accettato da tutti i condòmini al momento dell’acquisto) può imporre un divieto.

Per essere valido, il divieto deve essere esplicito e chiaro.

La Cassazione ha specificato che una clausola che vieta “l’esercizio di attività alberghiere” può essere estesa anche agli affitti brevi, se la clausola è formulata in modo tale da limitare in generale l’uso dell’immobile a fini non abitativi.

Inoltre, la sentenza n. 14902 del 12 ottobre 2023 della Corte di Cassazione ha rafforzato questo concetto, ribadendo che la locazione turistica non rientra tra le attività alberghiere o ricettive tradizionali, ma se il regolamento è contrattuale e vieta in maniera esplicita tali attività, allora il divieto è da ritenersi valido.

Le Implicazioni Pratiche per il Condominio

Alla luce di norme e giurisprudenza, un condominio che vuole vietare gli affitti brevi deve:

1. Verificare la natura del regolamento: L’amministratore deve controllare se il regolamento è di natura contrattuale o assembleare – nel caso di un regolamento assembleare, il divieto può essere introdotto solo con l’unanimità dei millesimi.

2. Analizzare la clausola: Se il regolamento è contrattuale, bisogna esaminare attentamente la clausola che impone il divieto – se la clausola è generica (es. “divieto di attività rumorose”), non può essere utilizzata per vietare gli affitti brevi – al contrario, se vieta espressamente l’uso “ricettivo” o “alberghiero”, il divieto è applicabile.

3. Agire legalmente: In caso di violazione di un regolamento contrattuale, l’amministratore può agire in giudizio per far cessare l’attività illecita.

La Corte di Appello di Roma, in linea con la Cassazione, ha confermato in diverse occasioni che il divieto è valido solo se contenuto in un regolamento contrattuale e se la clausola è formulata in modo preciso e inequivocabile.

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Avv. Claudio De Fenu