Rogito senza certificato di agibilità
La domanda alla quale voglio risponderti in questo articolo è la seguente: tu acquirente, potresti stipulare un rogito notarile senza aver ottenuto dal venditore il certificato di agibilità???
Certificato di agibilità: cosa si intende
Parto subito con il dirti che il certificato di agibilità (che ha sostituito il vecchio certificato di abitabilità) non è altro che quel documento che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico del tuo immobile.
Il certificato di agibilità certifica quindi che il tuo immobile può essere quindi venduto (rogito), donato o locato a terzi nel rispetto della normativa tecnica.
Fatta questa doverosa premessa, ritengo che molto spesso anzi, aggiungerei troppo spesso, vengono fornite su internet e canali social informazioni non proprio corrette riguardo l’essenzialità del certificato di agibilità ai fini della “validità” del rogito notarile – altra cosa è invece la mancanza della conformità urbanistica.
Come ti ho detto sopra, il certificato di agibilità attesta solamente che l’immobile del venditore è conforme alle normative tecniche ma, l’eventuale assenza del suddetto documento, non compromette in nessun modo la validità del rogito notarile ovvero della compravendita tra te acquirente ed il venditore.
Ti farò un esempio pratico.
Esempio pratico
Pensiamo all’ipotesi che un soggetto abbia la proprietà di un immobile la cui costruzione risale a tanti anni fa – tu sei interessato all’acquisto in quanto ti piace il posto, il contesto che circonda l’immobile etc etc. – prendi contatti con il venditore tramite anche un agenzia immobiliare e ti viene riferito che l’immobile non è dotato del certificato di agibilità e nemmeno potrà ottenerlo.
Tu sei interessato all’acquisto dello stesso manifestando quindi il tuo disinteresse alla mancanza del certificato di agibilità.
A questo punto puoi o non puoi procedere all’acquisto dell’immobile e quindi procedere con il rogito notarile??
La risposta è si!!!
Infatti, in tema di compravendita immobiliare la mancata consegna o il mancato rilascio del certificato di agibilità ovvero l’insussistenza delle condizioni perché tale certificato venga rilasciato, non incidono in nessun modo sul piano della validità del contratto (rogito), ma integrano un eventuale inadempimento del venditore.
Posto che quindi il rogito notarile potrà essere quindi serenamente stipulato, quando si può parlare di inadempimento del venditore??
L’inadempimento presuppone sempre una responsabilità specifica e ben delineata di un soggetto.
Mi spiego meglio.
Se nella fase delle trattative finalizzate alla vendita ovvero, nella preliminare proposta di acquisto di vendita da te formalizzata al venditore, nel successivo eventuale contratto preliminare di compravendita e, nel successivo rogito notarile tu acquirente sei sempre stato messo a conoscenza che l’immobile non era dotato di certificato di agibilità oppure che il certificato di agibilità seppur non in possesso del venditore poteva comunque essere da te ottenuto successivamente, il rogito notarile potrà essere stipulato regolarmente ed il venditore NON avrà in questo caso nessuna responsabilità.
Il motivo è molto semplice: sei stato sin dall’inizio informato della mancanza del certificato di agibilità è l’hai accettato.
Si potrebbe quindi configurare una responsabilità del venditore solo nel caso in cui lo stesso lo stesso si fosse impegnato prima della data fissata per la stipula del rogito notarile a consegnarti il “documento” e poi non l’ha fatto – in questo caso potresti rifiutarti di stipulare l’atto di compravendita e chiedere la restituzione del doppio della somma già versata a titolo di caparra confirmatoria oppure optare per il risarcimento danni.
Si potrebbe quindi configurare una responsabilità del venditore quando lo stesso ti avesse riferito che pur non essendone in possesso l’immobile avrebbe comunque potuto ottenerlo nel senso che tu, successivamente al rogito, avresti potuto attivare la pratica tramite un tuo tecnico di fiducia per ottenere il certificato di agibilità – in realtà ti sei attivato ma non l’hai potuto ottenere – in questo caso potrai certamente agire contro il venditore per la richiesta danni.
Tanto premesso, volendo darti una risposta conclusiva alla domanda iniziale: si può stipulare un rogito notarile sopra un immobile senza il certificato di agibilità??? – SI
Può configurarsi un inadempimento a carico del venditore?? DIPENDE
Se non l’avessi ancora fatto ti invito a leggere tutti gli articoli pubblicati sulla sezione News.
