Irregolarità urbanistica – compravendita – risoluzione

In caso di irregolarità urbanistica di manufatti qualificabili come pertinenze dell’immobile oggetto di contratto di compravendita immobiliare, occorre valutare se tale difformità possa essere considerata parziale e quindi non preclusiva della possibilità di procedere con la richiesta della sentenza ex art. 2932 c.c.

Solo in caso contrario, potrà essere richiesta la risoluzione del contratto per inadempimento.

Fatto storico

Successivamente alla stipula di un contratto preliminare di compravendita immobiliare, il promissario acquirente citava in giudizio la controparte per ottenere la declaratoria di nullità, inefficacia o risoluzione per inadempimento.

Infatti, a solo pochi giorni dalla stipula del rogito notarile veniva a conoscenza di alcune irregolarità urbanistiche dell’immobile, motivo per il quale si era rifiutato di stipulare il rogito alla data concordata ed aveva deciso quindi di agire in giudizio contro il promissario venditore.

Il Tribunale di I grado accoglieva la domanda di inadempimento del promissario venditore e lo condannava alla restituzione della caparra confirmatoria e al risarcimento dei danni.

In Corte d’Appello, veniva confermata la decisione di I grado e quindi la condanna del promissario venditore alla restituzione della caparra confirmatoria – tuttavia, in II grado veniva escluso il risarcimento dei danni.

La questione quindi giungeva dinanzi al giudizio della Corte di Cassazione.

Con riferimento alla decisione di risoluzione del contratto preliminare di compravendita per inadempimento confermata sia in I grado che in II grado, il promissario venditore dinanzi alla Corte di Cassazione ha contestato la sentenza sottolineando che le irregolarità urbanistiche si riferivano solo ad alcune pertinenze e non quindi all’immobile principale.

La censura è stata ritenuta fondata dalla Corte di Cassazione.

Motivo di diritto

La Suprema Corte ha affermato che:

Ai fini della risoluzione del contratto, in caso di parziale o inesatto adempimento della prestazione, il giudice deve valutare la gravità dell’inadempienza tenendo conto del valore complessivo del corrispettivo pattuito in contratto, determinabile secondo un criterio di proporzionalità che la parte dell’obbligazione non adempiuta ha rispetto ad esso (cfr. Cass. Civ. n. 24003/04).

Nella vicenda in esame, dove l’irregolarità urbanistica riguardava due manufatti qualificabili come pertinenze dell’immobile oggetto del contratto preliminare di compravendita, occorreva valutare se la difformità degli stessi potesse essere considerata parziale e non preclusiva della possibilità di procedere con la richiesta della sentenza ex art. 2932 c.c. 

Infatti «in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita, ai sensi della l. n. 47/1985, art. 40, può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c., a condizione che il vizio di regolarità urbanistica non oltrepassi la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione, dovendosi distinguere, anche quando sia stata presentata istanza di condono edilizio con versamento della somma prevista per l’oblazione e la pratica non sia stata ancora definita, tra ipotesi di abuso primario, relativo a beni immobili edificati o resi abitabili in assenza di concessione, e abuso secondario, caratterizzato dalla circostanza che solo una parte di unità immobiliare già esistente abbia subito modifica o mutamento di destinazione d’uso» (cfr. Cass. Civ. n. 8081/12 e n. 11659/18).

Per questi motivi, la Corte di Cassazione ha quindi accolto il ricorso proposto dal promissario venditore e cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’Appello in diversa composizione.


Si rimane a disposizione per ogni altro eventuale chiarimento in merito all’argomento trattato.

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