Locatore – Conduttore – Locazione verbale
Locazione verbale imposta dal locatore/proprietario
Ti sottolineo prima di tutto come, il contratto di locazione ad uso abitativo verbale, secondo l’art. 1 legge n. 431/1998, debba essere considerato affetto da nullità assoluta.
La nullità può essere rilevata sia da te (conduttore) che ne hai interesse oppure direttamente dal Tribunale con l’unica eccezione dell’ipotesi in cui la forma verbale ti sia stata in qualche modo “imposta” dal locatore.
In questo caso infatti, non si parlerebbe di nullità assoluta ma, piuttosto, di nullità relativa di protezione, denunciabile da te conduttore e ti sarebbe lasciata:
“la scelta fra la riconduzione del contratto alle condizioni conformi a quanto previsto dagli accordi di categoria e la restituzione di quanto pagato in eccesso, rispetto alle somme effettivamente dovute, in forza dei suddetti accordi”.
LOCAZIONE VERBALE CON ACCORDO TRA LOCATORE E CONDUTTORE
Nel caso invece in cui l’adozione della forma verbale fosse stata “liberamente” concordata tra te ed il proprietario, a quest’ultimo sarà concessa la facoltà di avanzare una domanda di rilascio dell’immobile nei tuoi confronti in quanto occupato da te senza un valido titolo mentre te conduttore potrai solo e soltanto chiedere la restituzione parziale delle somme eccedenti, rispetto al canone concordato.
COSA DICE LA CASSAZIONE
Sul punto merita di essere citata la Sentenza della Suprema Corte a sezioni unite (Sent. n. 18214/2015) nella quale si è affermato che “il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma scritta L. n. 431 del 1998, ex art. 1, comma 4, è affetto da nullità assoluta, rilevabile sia da te conduttore che dal proprietario e/o direttamente dal Tribunale, attesa la “ratio” pubblicistica del contrasto all’evasione fiscale, con la sola eccezione dell’ipotesi prevista dal successivo art. 13, comma 5, in cui la forma verbale ti sia stata abusivamente imposta dal locatore/proprietario, nel qual caso il contratto è affetto da nullità relativa di protezione, denunciabile solo da te conduttore”.
Nella richiamata pronuncia le S.U. hanno quindi distinto diverse ipotesi:
1) l’ipotesi in cui il locatore ha preteso e quindi ti ha imposto l’instaurazione di un contratto verbale di locazione, mediante coazione idonea ad influenzare il processo di formazione della tua volontà, condizionando alla forma verbale l’instaurazione del rapporto di locazione in violazione della L. n. 431 del 1998, art. 1, comma 4);
2) l’ipotesi nel quale la forma verbale del contratto sia stata liberamente concordata tra te conduttore e proprietario.
Solo nel primo caso TU conduttore potresti quindi chiedere:
a) la riconduzione del contratto a condizioni conformi (art. 2, comma 3), e cioè a quanto previsto in relazione ad accordi definiti ai sensi dell’art. 2, comma 3 dalle associazioni locali della proprietà e degli inquilini, ovvero ai sensi dell’art. 5, commi 2 e 3;
b) la restituzione dell’eccedenza pagata rispetto al dovuto in base a quanto previsto dai suindicati accordi.
Per l’ipotesi invece di contratto di locazione a forma verbale liberamente concordata tra te conduttore ed il proprietario la Corte di Cassazione ha quindi statuito i seguenti principi di diritto:
1) trovano applicazione i principi generali in tema di nullità, anzichè la disciplina speciale dedotta dalla L. n. 431 del 1998,
2) il locatore può agire in giudizio nei tuoi confronti per il rilascio dell’immobile occupato da te senza regolare titolo,
3) tu conduttore potrai ottenere la (parziale) restituzione delle somme versate a titolo di canone in misura eccedente quella del canone concordato.
Pertanto, secondo quanto sopra riportato, quando tu conduttore ed il proprietario vi siete accordati per una locazione verbale, tu conduttore, sarai legittimato a richiedere al proprietario SOLO ed ESCLUSIVAMENTE le presunte somme pagate in misura eccedente rispetto a quelle stabilite dagli accordi territoriali nonché il proprietario ti potrà contestualmente quanto legittimamente chiedere la liberazione dell’immobile in quanto occupato abusivamente e senza regolare titolo da te conduttore.
ALTRA SENTENZA DELLA CASSAZIONE
Sul punto, merita di essere citata anche una recentissima pronuncia giurisprudenziale che sostanzialmente riprende il principio giuridico espresso dalla succitata Sentenza a sezioni unite:
“Il contratto di locazione ad uso abitativo, stipulato non in forma scritta, secondo l’art. 1 legge n. 431/1998, deve considerarsi affetto da nullità assoluta, rilevabile sia da te che dal proprietario/locatore che dal Tribunale, con l’unica eccezione dell’ipotesi in cui la forma verbale ti sia stata in qualche modo imposta dal locatore.
In questo caso, non si ha nullità assoluta, ma piuttosto nullità relativa di protezione, denunciabile solo da te conduttore a cui spetterebbe la scelta fra:
a) la riconduzione del contratto alle condizioni conformi a quanto previsto dagli accordi di categoria e la restituzione di quanto pagato in eccesso, rispetto alle somme effettivamente dovute, in forza dei suddetti accordi.
Nel caso in cui l’adozione della forma verbale sia stata liberamente concordata tra te conduttore ed il proprietario, invece, il proprietario ti potrà chiedere il rilascio dell’immobile, occupato da te senza alcun titolo, mentre conduttore può solo chiedere la restituzione parziale delle somme eccedenti, rispetto al canone concordato” (cfr. Cass. Civ. Sent. n. 5794 del 28.02.2019).
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